Правовое регулирование и общая характеристика сделок с земельными участками

Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Кодексом о земле, а также другими нормативными актами преду­сматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами. Помимо назван­ных видов договоров в отношении земельных уча­стков могут иметь место такие, как соглашение о разделе имущества, совместно нажитого супру­гами в период брака, брачные договоры и так да­лее.

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки зе­мельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду, признаются ничтожными.

Основным условием сделок с земельными участ­ками является условие сохранения целевого на­значения земельных участков. Следует отметить, что при совершении сделок наличие документов, удостоверяющих права на эти земельные участки, является обязательным, в противном случае такие сделки признаются недействительными.

Законо­дательство предъявляет следующие обязательные требова­ния к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

- письменная форма;

- нотариальное удостоверение договора;

- регистрация нотариально удостоверенного договора органами государственной регистрации недвижимого иму­щества по месту нахождения земельных участков.

Существенно изменилась норма, предписыва­ющая форму для сделок по отчуждению земель­ных участков. Ранее устанавливалась письменная нотариально удостоверенная форма заключения таких сделок. С вступлением в силу нового Кодекса о земле исключена необходимость нотариального удосто­верения. Вследствие этого сделки с земельными участками, находящимися в частной собственно­сти, должны совершаться в письменной форме в порядке, установленном гражданским законода­тельством, с обязательной государственной регис­трацией. В то же время законодательством уста­новлено, что для осуществления государственной регистрации такая сделка должна быть удостове­рена нотариально или регистратором в случае если стороной является гражданин.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.

В зависимости от того, кто производит отчуж­дение земельного участка, Кодекс о земле определяет и субъектный состав приобретателей. Так, граж­дане могут отчуждать земельные участки Мин­скому городскому, городским (городов областно­го подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам и гражданам Респуб­лики Беларусь, а негосударственные юридические лица - областным, Минскому городскому, город­ским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо продавать или обменивать только негосударственным юридиче­ским лицам Республики Беларусь.

Отчуждение земельных участков и расположен­ных на них капитальных строений (зданий, соору­жений) осуществляется одновременно, за исключе­нием отчуждения указанных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается отчуждение пре­доставленных в частную собственность для стро­ительства капитальных строений (зданий, соору­жений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на располо­женные на этих участках капитальные строения за исключением случаев, установленных Кодексом о земле.

Следует обратить внимание, что земельные уча­стки, предоставленные для ведения личного под­собного хозяйства, могут отчуждаться сельскому (поселковому) исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистриро­ванному по месту жительства в данном сельском населенном пункте (поселке городского типа).

При совершении сделок по возмездному отчуж­дению и договоров об ипотеке земельных участ­ков, находящихся в частной собственности, сто­имость земельных участков не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

В случае если земельный участок не является предметом договора отчуждения, так как не при­надлежит на праве частной собственности, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обре­менения) прав на земельные участки. Если же отчуждаемые строения расположены на арендуе­мых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соот­ветствующим договорам аренды земельного участ­ка на оставшийся срок аренды.

Следует отметить, что если при переходе пра­ва на указанные строения не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница, то вынесения ме­стным исполнительным и распорядительным ор­ганом отдельного решения не требуется.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипоте­ки, а право аренды земельного участка - пред­метом залога только в качестве обеспечения обя­зательства по кредитному договору, заключенно­му с банком.