Управление многоквартирными домами

В 2015 году вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» которыми был введен механизм государственного регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами путем введения лицензирования.

В соответствии с указанными законодательными изменениями деятельность по управлению многоквартирными домами с 1 мая 2015 осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

По данным Минстроя России на конец 2015 года было выдано более 15 тыс. лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. По состоянию на сентябрь 2015 года решение по выбору способа управления многоквартирными домами реализовано в отношении более 1,8 млн. многоквартирных домов общей площадью 2,3 млрд. кв. метров.

В 2015 году ФАС России проведен мониторинг рассмотрения территориальными антимонопольными органами обращений граждан и организаций с жалобами на решения лицензионных комиссий и организацию органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, управляющие организации которых не получили лицензию и в которых собственниками не было принято либо не было реализовано решение о смене способа управления либо выборе иной управляющей организации.

Анализ полученной от территориальных органов информации свидетельствует о значительном снижении к концу 2015 года жалоб в антимонопольные органы на действия лицензионных комиссий, что объясняется тем, что хозяйствующие субъекты, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами обязаны были получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года.

При этом количество жалоб, поступающих в территориальные органы ФАС России, на организацию (или не проведение) органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, управляющие организации которых не получили лицензию и в которых собственниками не было принято либо не было реализовано решение о смене способа управления либо выборе иной управляющей организации, сохраняется на достаточно высоком уровне, так за IV квартал 2015 года было подано 122 жалоб.

В среднем по России, по данным Минстроя России, лицензии на осуществление деятельности по управления многоквартирными домами получили более 88 % управляющих организаций. При этом основной причиной отказа в выдаче лицензий являлось несоблюдение соискателями лицензий требований стандарта раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами.

В целях упрощения порядка проведения торгов по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов ФАС России выступил с предложением по разработке нормативного правового акта, предусматривающего изменение процедуры по отбору управляющей организации для многоквартирных домов органом местного самоуправления в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, путем проведения торгов в форме аукциона, а не открытого конкурса.

В соответствии с положениями Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, цена договора в настоящее время устанавливается организатором открытого конкурса (органом местного самоуправления). Победителем указанных торгов становится тот, кто предложит максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную организатором торгов. Недостатком такого способа определения победителя является то, что проверить факт исполнения заявленных дополнительных работ и услуг, зачастую невозможно, более того даже реальное исполнение таких услуг и работ в ряде случаев, по мнению ФАС России, является избыточным. Указанная ситуация приводит к фиктивности предложений участников конкурса по объемам, качеству и периодичности выполнения каждой дополнительной работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, фиктивности определения общей стоимости определенных участником конкурса таких дополнительных работ и услуг.

По мнению ФАС России, цена должна определяться участниками рынка, то есть на основании их предложений, определенных путем проведения аукциона. Добросовестная управляющая организация не заявит цену договора ниже рентабельного уровня. Защитой от недобросовестного поведения участника торгов и предложения такой управляющей организацией цены договора ниже экономически обоснованного и, как следствие, отказа от заключения или исполнения договора может стать возможность лишения такого хозяйствующего субъекта лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

ФАС России считает, что установление такого порядка отбора управляющих организаций для управления многоквартирными домами, согласно которому главным критерием отбора является цена, будет способствовать снижению платы за содержание и ремонт общего имущества, что положительно скажется на собственниках помещений в многоквартирном доме.

При этом орган местного самоуправления будет устанавливает перечень необходимых работ и услуг в конкретном доме (с учетом минимального перечня оказываемых услуги и специфики многоквартирного дома), периодичность и качественные показатели предоставляемых услуг, начальную цену (плата за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, плата за управление многоквартирным домом), а победителем торгов будет являться лицо, предложившее наименьшую стоимость для выполнения указанных работ и услуг.

Указанный порядок, по мнению ФАС России, является прозрачным как для организатора торгов, так и для участников, более того при таком подходе будет соблюдаться интерес собственников помещений, заинтересованных в снижении платы за содержание и ремонт общего имущества.

При этом реализация такого нормативного правового акта невозможна без внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.

ФАС России разработан проект соответствующего федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», позволяющий изменить существующий порядок отбора управляющей организации для управления многоквартирным домом, и направлен для рассмотрения в Минстрой России.