Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам также относятся:

© Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

- воздушные и морские суда

- суда внутреннего плавания

- космические объекты

© Иные объекты, наделенные статусом недвижимости по закону

© Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.

Классификация ОН:

1. Функциональное назначение:

- производственные

- непроизводственные

2. Происхождение:

- невоспроизводимы

- воспроизводимые

3. Степень готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию

- незавершенные строительством

4. Форма собственности:

- частные

- государственные

- коллективные совместные

- коллективно-долев

- общественных организаций

5. Отраслевая принадлежность:

- промышленные

- строительные

- сельскохозяйственные

- жилищно-коммунальные

- культурно-бытовые

6. Возможность приватизации:

- запрещенные

- по разрешению правительства

- свободно приватизируемые

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

ª Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

ª Личная жилая собственность;

ª Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

ª Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товар включают в себя одновременно и благо и затраты или инвестиции. Недвижимость - особый товар, обладающий рядом свойств:

1. полезность – способность объекта, удовлетворять потребностям владельца именно в данном месте и в течении соответствующего периода времени (размер, планировка, местоположение и т.д.)

2. фундаментальность – товар, который невозможно потерять, сломать при обычных условиях.

3. долговечность – в зависимости от материала основных конструкций недвижимость подразделяется на 6 основных групп с нормативными сроками службы

4. стационарность – ОН прочно связан с землей, особенность земли – количество ограничено природой

5. неповторимость – любой товар уникален, обладает уникальными характеристиками

6. многообразие комбинаций прав собственности(собственность, аренда, залог и т.д.)

7. управляемость – требуется профессиональное управление

8. устойчивая тенденция к росту стоимости м-дефицит, инфляция и т.д.

9. ликвидность – низкая ликвидность.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.