Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

© Находящиеся в аварийных домах;

© В домах закрытых военных городков;

© В специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, ветеранов);

© В домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, детских дошкольных учреждений;

© Занимаемые гражданами включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Полностью оплаченные членами ЖСК кооперативные квартиры становятся их собственностью, что приравнивается к процедуре приватизации.

Приватизация жилых помещений в домах, включенных в государственные списки памятников истории и культуры, осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы интерьера квартир в собственность граждан не передаются. В домах, требующих капитального ремонта, приватизация допускается с сохранением обязанности наймодателя производить ремонт на общих основаниях.

Принципы и условия приватизации жилого фонда:

ª Добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;

ª Бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений в соответствии с установленным размером и учетом потребительских качеств жилого фонда.

Жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц либо в общую собственность с определением доли каждого участника.

Передачу в собственность граждан жилых помещений осуществляют:

Ë Уполномоченные собственниками передаваемых помещений органы государственной власти или местного самоуправления;

Ë Государственные или муниципальные предприятия, за которыми этот фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

Ë Государственные или муниципальные учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

При приватизации коммунальных квартир места общего пользования предаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации. Доли определяются пропорционально занимаемой каждой семьей жилой площади или в равных долях.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность - деприватизировать. А соответствующие органы обязаны принять его в собственность и заключить договор социального найма этого жилого помещения.

Обмен – это сделка:

1 между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения ордеров;

2 между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена – обмен собственности на собственность в жилищной сфере.

Наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем или частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Въезжающий в порядке обмена доли должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена. При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения прав арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемым дополнительным соглашением. При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади. При обмене арендатора или нанимателя с собственником обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения. Предметом обмена жилым помещением может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами. Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов. Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца. Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Но к договору мены не могут применятся правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Дарение является договором, двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому: жилое помещение в собственность; имущественное право к себе или к третьему лицу; либо освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи ничтожно. Невозможно дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием – односторонней сделкой. Дарение предполагает согласие одариваемого принять предложенное ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него. Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Не допускается дарение жилых помещений: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителям; работникам лечебных, воспитательных учреждений, гражданами, находящимися у них на лечении, воспитании или содержании, супругами и родственниками этих граждан; государственными служащими в связи с их должностным положением; в отношении между коммерческими организациями. Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

– Если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

– Ввиду невозможности (гибель вещи) или отмены дарения.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

ª Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;

ª Если он переживет одариваемого;

ª Если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности.

Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам – возможно по завещанию или по закону, если оно не изменено завещанием. Наследниками являются лица, указанные в законе или в завещании. Возможность стать наследником не зависит от дееспособности, гражданства лица. Завещать имущество могут дееспособные граждане. Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжения в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила: завещание должно быть составлено письменно; завещание должно быть собственноручно подписано завещателем; в завещании должны быть указаны время и место его составления; наследодатель должен быть в здравом уме и трезвой памяти. Справки о наличии завещания выдаются только после смерти завещателя наследникам по завещанию, исполнителю завещания, кредиторам наследодателя, отказополучателям, а также по требованию суда, прокуратуры. Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения его.

Безвозмездная передача жилых помещений и других объектов недвижимости родственникам экономически целесообразнее путем наследования, а не дарения.