Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий

Если объект незавершенного строительства обладает признаками недвижимого имущества, т.е. он неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно, то все сделки с таким объектом совершаются с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а права собственности возникают с момента государственной регистрации.

Договор продажи объекта незавершенного строительства должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора (расположение недвижимости, месторасположение, наименование, назначение, этажность, площадь). Предметом договора является также и земельный участок, на котором находится данный объект и необходим для его использования.

В договоре обязательно должна быть указана цена, в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности, т.к. оно возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Для того чтобы собственник объекта незавершенного строительства смог зарегистрировать право собственности на такой объект, необходимо соблюсти следующие условия:

© земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке установленном действующим земельным законодательством;

© необходимо соответствующее разрешение на строительства объекта;

© в процессе строительства необходимо соблюдать действующие градостроительные и строительные нормы и правила;

© застройщик должен возводить объект для себя, с целью приобретения права собственности.

Доказательством того, что объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, является приложение к документам плана объекта недвижимого имущества. Такой план может быть предоставлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта, в виде инженерно-технической документации; право на незавершенный строительством объект регистрируется в случае необходимости совершения сделки с таким объектом.

Если заказчик осуществляет строительство с привлечение подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда. Отнести такой объект к недвижимому имуществу можно при соблюдении условий:

z при прекращении договора подряда;

z при завершении строительства и передачи подрядчиком заказчику результат о выполненных работах;

z регистрация права собственности на вновь созданный объект.

Можно выделить упорядоченную ликвидацию предприятия и принудительную ликвидацию.

При упорядоченной ликвидации продажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2 лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, продажу и покупку и пр.

При принудительной ликвидации активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Продажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется на аукционах, коммерческих или инвестиционных конкурсах в соответствии со способами, определенными планом ликвидации. Правом приобретения обладают любые физические и юридические лица (в том числе иностранные), подавшие необходимые документы и внесшие в установленном порядке залог в размере 100% от начальной цены. Затем между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи. Право собственности на приобретенные имущественные лоты переходит к покупателю с момента заключения договора. Данный договор подлежит регистрации Российским фондом федерального имущества в течение трех дней с момента поступления средств на счет продавца.