Тема 5.2 Учет расчетов застройщика с субъектами инвестиционной деятельности

Согласно ст.8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. В целях реализации инвестиционного проекта на строительство определенного объекта между инвесторами, а также между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается инвестиционный контракт.

Разновидностью инвестиционного контракта является договор на выполнение функций заказчика, который заключается между инвестором и организацией, специализирующейся на выполнении функций заказчика-застройщика. Заказчиками-застройщиками могут быть специализированные организации, в частности предприятия по капитальному строительству, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Данный договор не упомянут в ГК РФ, поэтому при его заключении стороны кроме ст.8 Закона №39-ФЗ используют также ст. 421 «Свобода договора» ГК РФ.

Данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика-застройщика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости.

Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций.

Существенными условиями инвестиционного договора являются: предмет, цена и срок. По инвестиционному договору инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик-застройщик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору.

Заказчик-застройщик, получая финансирование от инвестора, разделяет его на финансирование объекта строительства и авансирование услуг заказчика-застройщика (рис.5.2.1).

Рисунок 5.2.1. Финансирование, полученное заказчиком-застройщиком от инвестора

Средства инвестора заказчик-застройщик получает на расчетный счет до начала строительства. Та часть денежных средств, которая является финансированием строительства объекта и не связана с оплатой товаров (работ, услуг), не признаются авансом и на нее не начисляется НДС. Остальная часть средств получается на содержание службы заказчика-застройщика, считается авансированием услуг и на нее начисляется НДС с авансов.

При получении денежных средств от инвестора составляются следующие бухгалтерские записи:

Д-т сч.51 «Расчетный счет»

К-т сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - на сумму финансирования объекта строительства;

Д-т сч.51 «Расчетный счет»

К-т сч.62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет 2 «Авансы, полученные» - на сумму авансирования услуг заказчика-застройщика;