Существенными условиями договора строительного подряда являются: предмет, цена и сроки договора.

· Предмет договора: объект строительства (строительная продукция) - отдельно стоящее здание или сооружение, а также вид или комплекс работ, на строительство которого должны быть составлены проект и смета;

· Цена договора:

- твердая цена определяется на основании проектно-сметной документации, с учетом порядка ее изменения в условиях длительности договора;

- открытая цена формируется на условии компенсации фактических затрат в текущих ценах.

Цена договора определяется на основании составленной сметы. Можно выделить следующие основные виды смет:

- локальная смета, составляемая на определенные виды работ и затрат (в случае уточнения объемов работ составляются локальные сметные расчеты);

- объектная смета, составляемая на основе локальных смет на объект в целом и объединяющая данные из локальных смет;

- сводный сметный расчет стоимости строительства, составляемый на основе объектных смет и объектных сметных расчетов.

· Сроки работ: дата начала работ и дата окончания работ.

Договор строительного подряда входит в группу гражданско-правовых (коммерческих) договоров по выполнению работ и обладает рядом особенностей.

Особенности договора строительного подряда:

1. Работы по договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта строительства.

2. Договор обладает сложным предметом, который включает в себя процесс выполнения работ и материализованный в результате этого процесса определенный объект (результат работы).

3. Длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем выполнении договорных обязательств, в частности, в создании подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

4. В договоре широко применяется система генерального подряда.

5. Наделение сторон специфическими правами и обязанностями, не предусмотренными положениями о подряде (глава 37 ГК РФ).

6. На регулирование договорных правоотношений участников в сфере капитального строительства влияет система специальных источников регулирования. (Постановление Правительства «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации…», Положение о подрядных торгах в РФ, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ и Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства, законодательные и подзаконные акты об обеспечении экологической безопасности, нормативные акты Санкт-Петербурга, строительные нормы и правила СНиП, СП, ГОСТ, ТСН и т.д.).

Заказчик-застройщик обладает правом в любое время проверять ход и качество работ, контролировать соблюдение сроков их выполнения, качество предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильность использования подрядчиком материалов. Он в праве вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняет характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. В противном случае должна составляться дополнительная смета, согласованная с подрядчиком.

Обязанность по организации и проведению приемки результата работ возлагается на заказчика. При просрочке приемки объекта заказчиком на него переносится риск случайной гибели результата работ и дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели.

Важной обязанностью заказчика является его обязанность по уплате обусловленного вознаграждения подрядчику за выполненные им обязательства по договору строительного подряда.

Заказчик-застройщик несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружае­мых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уров­ня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества стро­ительства.

Основной обязанностью подрядчика является выполнение строительных работ, предусмотренных договором, и сдать их результат в установленный договором срок. СМР должны быть выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, требованиями строительных норм и правил. Подрядчик обязан обеспечить надлежащее качество СМР. На подрядчика возлагается обязанность по обеспечению стройки материалами и оборудованием, а также забота о сохранности материальных ценностей.

В договоре подряда между заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком предусматривается привлечение подрядных организаций.

Подрядчик

Договор подряда

Генеральный подрядчик

 

Генеральный подрядчик заключает договоры подряда со специализированными строительно-монтажными организациями. В договоре подряда должны присутствовать следующие разделы:

- термины и определения, применяемые в договоре;

- предмет договора;

- стоимость работ и сроки выполнения;

- обязанности сторон;

- порядок обеспечения строительства материалами и оборудованием;

- страхование объекта строительства;

- порядок сдачи и приемки работ;

- гарантии качества по сданным работам;

- порядок оплаты работ;

- контроль и надзор заказчика за выполнением работ;

- порядок изменения условий договора;

- имущественная ответственность сторон;

- порядок расторжения и особые условия договора;

- реквизиты сторон.

В заключении следует отметить, что генеральный подрядчик несет ответственность:

перед заказчиком – за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчика (п.3 ст.706 ГК, с учетом п.1 ст.313 и ст.403 ГК);

перед подрядчиком - за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заказчиком по договору подряда.

Подрядчик несет ответственность – перед генеральным подрядчиком в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик или подрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком (ч.2 п.3 ст. 706 ГК).