Тема 4.1 Организация учета затрат на строительство у застройщика

Инвестор располагает денежными средствами, которые готов инвестировать в строительство. Но, как строить, не знает. Для воплощения проекта необходима организация, которая возьмется за решение столь непростой задачи. Инвестор привлекает заказчика-застройщика, организующего инвестиционный процесс.

Заказчик-застройщик заключает договоры с подрядными организациями, которые осуществляют строительно-монтажные работы, и ведет бухгалтерский учет затрат на строительство объекта основных средств. Хозяйственную деятельность и особенности организации бухгалтерского учета заказчиков-застройщиков мы опишем в этой главе.

Основные функции заказчиков-застройщиков по строительству объектов можно сгруппировать по следующим стадиям организации инвестиционного процесса:

- предпроектная проработка строительства;

- подготовка строительства;

- контроль и надзор за ходом строительства;

- финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат.

На стадии предпроектной проработки заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- проводит выбор строительной площадки и получает в установленном порядке разрешение на строительство;

- разрабатывает бизнес-план;

- выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

- получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, радиофикации, телефонизации;

- определяет, на конкурсной основе:

· проектно-изыскательскую организацию;

· поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика;

· страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков;

- заключает договоры с организациями, выигравшими конкурс;

- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом города при строительстве объектов жилья и социальной сферы.

На стадии подготовки строительства заказчик-застройщик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

- оформляет документы по отводу земельного участка;

- назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

- получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций;

- оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, очистку территории от мешающих строительству объектов;

- выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

- обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

- получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

- организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

При выполнении своих функций заказчик-застройщик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

- утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика-застройщика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

- получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;

- передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

- осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

- сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза мусора, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

- передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную;

- утверждает графики выполнения работ;

- согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

- проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

- осуществляет приемку, учет, хранение и ревизию оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика;

- дает указания подрядчику о составе исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

- согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

- осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствие объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

- контролирует выполнение графика производства работ;

- принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

- организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- заключает договора и организует выполнение пусконаладочных работ;

- представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

- после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию;

- принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

В функции заказчика-застройщика входят финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик-застройщик:

- обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

- ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

- компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком-застройщиком условий договора подряда;

- предоставляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

- после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика-застройщика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

- проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

- по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика-застройщика;

- составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика-застройщика;

- осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

- осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

- предоставляет в соответствующие государственные органы отчетность по итогам хозяйственной деятельности, выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика-застройщика.

Для выполнения своих функций согласно договорам с инвесторами, а также при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом) заказчик-застройщик должен иметь допуск к выполнению данного вида деятельности.