Объекты оценки. Виды стоимости и подходы к оценке

К объектам оценки относится все то, что может находиться в гражданском обороте:

1) отдельные материальные объекты (вещи);

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятие);

3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) права требования, обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Если объект изъят из гражданского оборота, он не может являться объектом оценки. Не может быть предметом оценки ущерб, так как он не является объектом гражданского оборота и не может быть отчужден на открытом рынке. Привлечение оценщика возможно только в случае утраты или повреждения имущества пострадавшего лица. Оценщику в этом случае необходимо задать вопрос: «какова стоимость работ, услуг, материалов и т.п., необходимых для восстановления поврежденного имущества». В силу изложенного не может являться объектом оценки и «упущенная выгода».

Оценка объектов, по общему правилу, – частное дело правообладателя.

Из данного правила есть два исключения, предусмотренных ст. 8 Закона об оценочной деятельности: случаи обязательности проведения оценки объектов оценки и обязательности определения величины стоимости объекта оценки, устанавливаемой независимым оценщиком.

Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов оценки в качестве предмета залога; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при продаже либо ином отчуждении объектов оценки; при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Кроме того, обязательность проведения оценки предусмотрена в отношении объектов оценки, если имеется спор об их стоимости. Например, при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

О втором исключении из общего правила, – наличии обязательности определения величины стоимости объекта оценки, устанавливаемой независимым оценщиком, в Законе об оценочной деятельности ничего не сказано. Такие случаи предусмотрены, например, п. 2 ст. 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34, п. 3 ст. 75, ст. 76, п. 2 ст. 77, п. 4 ст. 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах», ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», п. 2 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», ст. 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. В федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденном приказом Минэкономразвития РФ 20 мая 2015 № 298, выделены рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установлении данным лицом (лицами) инвестиционных целей использования объекта оценки. При ее определении учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки представляет собой расчетную величину, отражающую наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При увеличении срока экспозиции ликвидационная стоимость приближается к рыночной.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется при наличии чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 297, предусмотрены следующие подходы к оценке:

v а) доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы;

v б) сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах; применяется тогда, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристика объектов-аналогов;

v в) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний; применяется в случаях, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования указанных подходов к оценке. На основе полученных результатов в рамках каждого из подходов к оценке он определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.