Разработка предложений для повышения доступности жилья при жилищном кредитовании

Одним из вариантов решения проблем и дальнейшего развития жилищного кредитования в России, могут стать следующие меры:

– повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков;

– формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов;

– разработка программ поддержки для отдельных категорий населения при получении ипотечного кредита;

– субсидирование процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных жилищных кредитов и поддержания платежеспособного спроса;

– поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, как инструмент профилактики возникновения рисков;

– ужесточение условий для сделок по ипотечным кредитам, выданным в иностранной валюте;

– создание условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений;

– увеличение объемов жилищного строительства и, в первую очередь, жилья экономического класса;

– дифференцирование рынка жилья на сегменты от экономического класса до элитного жилья;

– выделение сегмента жилья, предоставляемого в аренду, и сегмента жилья, предоставляемого по договорам социального найма;

– ускорение формирования сегментов жилья эконом-класс и жилищного фонда, сдаваемого внаем;

– разработка программ поддержки строительства жилья эконом-класса;

– разработка программ, позволяющих приобрести жилье гражданам со средним уровнем дохода и с доходами ниже среднего, не позволяющих быть признанными малоимущими;

– снижение себестоимости жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков, исключению из себестоимости строительства жилья экономического класса затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развитию механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций;

– развитие новых форм кредитования юридических лиц для создания наемных домов.

Предложенные меры, по нашему мнению, будут способствовать развитию ипотечного кредитования, повышению материальной стабильности населения, к увеличению темпов роста строительной сферы, и, в целом, экономики России.

По нашему мнению, для полноценного развития различных форм жилищного финансирования с целью поддержки рынка строительства жилья в России необходимо реализовать следующие мероприятия:

– подготовка новых механизмов кредитования застройщиков при комплексном освоении территорий (земельных участков) в целях увеличения жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса и малоэтажного жилья;

– внедрение механизмов гарантии сбыта построенного жилья;

– снижение рисков кредитования граждан–участников долевого строительства многоквартирных домов, в том числе с помощью внедрения механизмов банковского контроля над целевым использованием средств участников долевого строительства и применения мер страховой защиты;

– разработка и внедрение единого стандарта раскрытия застройщиками информации о ходе строительства банку–кредитору;

– разработка и внедрение новых для России «эскроу-счетов» для депонирования имущества при привлечении застройщиком заемных средств и средств участников долевого строительства;

– совершенствование механизмов кредитования граждан на индивидуальное жилищное строительство под залог земельных участков и строящихся жилых домов;

– подготовка новых механизмов кредитования юридических лиц на строительство или приобретение наемных домов (помещений в таких домах);

– создание дополнительных условий для привлечения резервов и накоплений негосударственных пенсионных фондов для формирования наемного жилищного фонда.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что развитие различных форм жилищного кредитования в России с целью поддержки строительного рынка и повышения доступности жилья на сегодняшний день является предметом исследования, который нуждается тщательной проработке и выдвижении новых стратегий по развитию.

Необходима научная разработка вопросов доступности жилья не только в узком (покупка жилья в собственность), но и в широком смысле слова, включающая также стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, доступность жилья не для «среднего гражданина», а для различных социальных групп. Соответственно, проблема жилищного кредитования в России может быть разрешена с помощью решения жилищной проблемы для отдельных социальных групп.

Для достижения развития жилищной сферы услуг необходимо решение следующих задач:

− выявить главные проблемы, которые влияют на развитие жилищной сферы услуг;

− определить, факторы, которые способствуют развитию услуг жилищной сферы;

− выявить основополагающие направления для развития услуг жилищной сферы.

Рассмотрим ряд факторов, которые способны в результате обеспечить доступность жилья. Факторы представлены на рисунке 42.

Факторы доступности жилья

Развитие строительства рынка жилья для экономического класса

Разработка новых ипотечных программ

Уменьшение первоначального взноса

Уменьшение процентной ставки по кредиту

Предоставление субсидий для уплаты ипотечного долга

 

 

 

 

Рис. 42. Факторы доступности жилья

 

К факторам доступности жилья относятся:

− развитие строительства рынка жилья для экономического класса;

− разработка новых ипотечных программ;

− уменьшение первоначального взноса;

− уменьшение процентной ставки по кредиту;

− предоставление субсидий для уплаты ипотечного долга.

В предыдущих главах уже говорилось об основных причинах, которые тормозят развитие сферы жилищных услуг:

1) высокая процентная ставка по ипотеке;

2) низкий уровень дохода у населения;

3) завышенная стоимость недвижимости.

Все эти факторы так или иначе сказываются на доступности жилья в целом.

Эти факторы породили основные проблемы реализации жилищной государственной политики:

− отсутствует реальный платежеспособный спрос со стороны населения;

− дорогостоящее предложение недвижимости, в следствии низких темпов и объемов строящегося жилья.

Жилищная ситуация касается различных категорий населения, которые имеют потребность в приобретении жилья, такие как бюджетные работники, многодетные семьи и просто молодые семьи. Решение трех важнейших проблем сможет определить направления для развития ипотечного жилищного кредитования:

1) повышение уровня доходов населения;

2) снижение стоимости жилья, уменьшение стоимости за квадратный метр;

3) доступность ипотечного кредитования: уменьшение процентной ставки, снижение суммы первоначального взноса, а также минимизировать высокие издержки, которые влечет за собой оформление жилья за счет средств займа.

Государство выполняет функции косвенного и прямого регулирования заработной платы и доходов. Мерами прямого регулирования являются:

− установка ставки налогообложения для физических лиц, услуг транспорта для граждан, социальных минимальных стандартах и тарифов для жилищно-коммунального обслуживания;

− утверждение порядков начисления, размера и самого расчета пенсий и пособий;

− индексирование сбережений и доходов.

Мерами косвенного регулирования считаются:

− эмиссия денег;

− контроль ситуации на валютном рынке и инфляцией;

− обеспечение налоговыми льготами благотворительные организации;

− предоставление налоговых льгот малому бизнесу.

Многообразны и механизмы для осуществления политики открытой заработной платы и доходов, они состоят из взаимодействия разнообразных нормативов: рыночных, государственных, правовых и административных, а также социальных и экономических.

Одним из основных факторов развития сферы жилищных услуг для приобретения жилья совместно с применением жилищного ипотечного кредитования является грамотная политика доходов населения. Именно доходы формируют на рынке платежеспособный спрос.

О важности ипотечного кредитования заявил Президент Российской Федерации Владимир Путин на заседании Госсовета 18 мая 2016 г.: «Ипотека – это мощный двигатель жилищного строительства, и правительству совместно с Центральным банком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами».

Как показывает опыт, субсидирование процентной ставки значительно увеличило количество жилищных кредитов и сделало ипотеку более доступной, тем самым повысился спрос на жилье, и выросла потребность в строительстве жилья.

Вопросу доступности жилья необходимо уделить особое внимание, и предложенные нами меры могут быть использованы как строительными организациями – для стимулирования строительства разнопланового жилья для разных категорий населения и разной ценовой политики, так и органами администрации, при разработке программ по жилищному и ипотечному кредитованию.