Основные риски ипотечного кредитования

 

Реализация муниципальных программ строительства жилья на практике происходит посредством объединения многочисленных финансовых потоков – средств из бюджета, денежных ресурсов населения, финансовой поддержки предприятий, которое направлено на повышения уровня жилищных условий своих сотрудников, заемных средств и инвестиционных ресурсов[37].

Данное сотрудничество способствует, как увеличению доверительных отношений со стороны потенциальных инвесторов, так и − наиболее целесообразному использованию бюджетных ресурсов и средств индивидуальных инвесторов в жилищном строительстве.

Финансовые потоки, формируемые при реализации программ строительства жилья, подразделяются на источники их появления, имеют целевое значение[38].

Главными финансовыми источниками создания финансовых потоков считаются:

− целевые ресурсы, которые предполагаются федеральными программами по развитию жилищного строительства;

− целевые бюджетные ресурсы, которые направляются Исполнительным комитетом муниципального образования для формирования жилищного фонда;

− инвестиции, в точности с инвестиционной программой, в уже созданные или новые юридические лица;

− ресурсы, предлагаемые как бюджетные кредиты для инвестиционных целей юридическим лицам;

− расход средств, при которых происходит увеличение или создание имущества, которое находится на балансе собственности муниципальных образований;

− субсидии;

− субвенции;

− средства для оплаты услуг, товаров и работ, выполняемые юридическими и физическими лицами по муниципальным или государственным контрактам;

− иные расходы бюджета, которые входят в основные расходы бюджета в точности как в экономической классификации расходов бюджетов Российской Федерации.

Внебюджетное целевое финансирование и привлечение инвестиций, а также ресурсов в виде кредитов состоят из следующих финансовых потоков:

− инвестиции организаций, предприятий, общественных объединений и граждан, которые направленны для реализации муниципальной жилищной программы;

− взносы на добровольной основе от организаций, общественных объединений, предприятий и физических граждан России, в том числе иностранных физических и юридических лиц;

− кредиты, с целью реализации муниципальной жилищной программы;

− финансы и другие средства, законно полученные в соответствии с законодательством России.

Финансовые риски в системе реализации муниципальных программ строительства жилья могут отличаться в зависимости от варианта решения жилищной проблемы по каждой конкретной программе[39].

Рассмотрим три основных варианта решения жилищной проблемы по муниципальным программам строительства жилья и связанные с ними риски:

1) консервативный вариант;

2) промежуточный вариант;

3) полный вариант.

1. Консервативный вариант ориентирован на достижение минимально необходимой цели – сохранение соответствия достигнутому уровню жилищной сферы и предполагает три направления:

Первое − предоставление жилых помещений нуждающемуся населению в виде предоставлении бесплатного жилья из существующего муниципального жилищного фонда.

В данном случае, хотя граждане и получают жилье бесплатно такой подход из-за экономических соображений не решит проблему с жильем для нуждающихся. Социальное использование жилищного фонда имеет новое добавление нечасто, только при освобождения жилья, когда наниматель выбывает, передача жилого помещения в муниципальную собственность, муниципальное строительство жилья и в итоге передача жилого помещения от частного застройщика в рамках договора с муниципалитетом. Однако такое восполнение муниципального жилищного фонда не обеспечивает исполнение задачи органов местного самоуправления по реализации жилищных прав всех очередников. Данный вариант применим только в отношении определенной группы получателей жилья - малоимущих граждан, т.е. тех, кто не обладает соответственным доходом при самостоятельном решении вопроса с жильем.

Второе − меры адресной социальной поддержки, при которой предполагается предоставление некой финансовой поддержки от властей и органов самоуправления гражданам, которые нуждаются в жилье, в виде строительства или приобретении готового жилого помещения.

Положительные стороны этого направления состоит с одной стороны, в том, что он позволяет привлекать к решению жилищной проблемы собственные средства граждан, а также финансовые ресурсы других уровней бюджетов, со второй стороны, − сами граждане могут приобретать как строящееся, так и готовое жилье, при этом самостоятельно выбирая местоположение и качественные характеристики.

Вместе с тем, при указанном подходе существуют определенные риски, которые возникают из-за кризисной экономической финансовой обстановкой в стране[40]: уменьшение платежеспособности населения при спросе на жилье, в следствии снижения размера доходов у населения; различие финансовых бюджетов на различных уровнях; возможные кризисные явления в строительстве и вытекающие из него процессы «замораживания» строительства жилья.

Третье − предоставление жилья гражданам, которые проживают в домах, которые были признаны непригодными для проживания согласно нормативам.

Данное направление поможет стимулировать жилищное строительство, снизить аварийный жилищный фонд, предоставить безопасное проживание населения, при строительстве жилья эконом-класса, в благоустроенных жилых помещениях.

Кроме того, в ближайшей перспективе альтернативой многоэтажному строительству может выступить малоэтажная застройка для предоставления жилья гражданам, переселяемым из аварийных жилых домов.

Риски здесь связаны с высоким физическим износом жилых домов[41] и, соответственно, увеличением количества аварийных жилых домов, ограниченностью бюджетных средств на указанные цели, отказом строительных застройщиков от реализации строящегося жилья по ценам ниже рыночных, острым дефицитом строящегося жилья требуемой номенклатуры - от 18 до 48 кв.м.

2. Промежуточный вариант включает мероприятия консервативного варианта и дополнительно предполагаемого развития жилищного строительства в наиболее приоритетных направлениях.

Данный вариант обеспечивает дополнительно следующие направления:

Первое – строительство эконом-класса, наращивание объемов строительства жилья, а также его модернизации, которое реализуется гражданам имеющих потребность в жилье на льготных условиях, строительство муниципального жилья, развитие застроенных территорий, малоэтажное строительство, мансардное строительство.

Данное направление поможет производить строительство (реконструкцию) жилья на средства из бюджета всех уровней и источников вне бюджета, а также ресурсов государственных корпораций, ресурсов граждан, коммерческих организаций, которые были получены в виде адресной поддержки, а также как социальные выплаты или же ресурсов из материнского капитала. При данной связи превосходством данного подхода есть возможность массового освоения земельных участков для цели строительства жилья эконом-класса в многоквартирных и малоэтажных домах, в жилье, возводимом в рамках реконструкции существующего жилфонда и мансардного строительства.

Риски, из-за реализации этого направления: нормативная правовая база отсутствует, в том числе правила землепользования и градостроительных регламентов, ограниченность средств для предоставления земельных участков инженерными сетями и требуемой коммунальной инфраструктурой, запоздание производительности строительных материалов, завышенные тарифы монополий.

Второе – целенаправленное создание жилищных некоммерческих объединений граждан, а также жилищно-строительный кооператив, для строительства жилья эконом-класса у граждан со средними доходами.

Превосходством этого направления есть стимулирование к самоорганизации населения на жилищном рынке, это поможет быстро вовлекать ресурсы граждан для строительства нового жилья эконом-класса по умеренным ценам. При этом следует предугадать участие органов власти в деятельности ЖСК и предоставление режима наибольшего удовлетворяющего условия для различных организаций в строительстве жилища.

В виде рисков по данному направлению следует учесть: низкий уровень доходов населения, недоверие к кооперативам, отсутствие необходимого количества площадок с инженерными коммуникациями и ограничение бюджетных ресурсов для полноправного участия самой деятельности ЖСК.

Третье − определение дополнительных источников для формирования муниципального жилищного фонда.

Указанное направление предполагает разработку механизмов и определение ресурсов для формирования муниципального жилищного фонда для использования его в целях удовлетворения жилищных прав граждан, в том числе социального, специализированного и коммерческого жилфонда. Следует уделить особое внимание возрождению института обмена (мены) жилыми помещениями, который позволит решать жилищные проблемы граждан с учетом их категории, материального положения, трудной жизненной ситуации и иных обстоятельств.

Развитие этого направления позволит также пополнять муниципальный жилищный фонд в результате правоотношений с юридическими и физическими лицами.

Риски данного направления заключаются в низких объемах восполнения муниципального жилищного фонда, неисполнении либо ненадлежащем исполнении договорных обязательств с юридическими и физическими лицами, малыми объемами строительства (реконструкции) муниципального жилья, ограниченным бюджетным финансированием на приобретение либо строительство жилья.

3. Полный вариант включает в себя все мероприятия консервативного и умеренного вариантов и предусматривает развитие жилищной отрасли во всех направлениях, прямо или косвенно связанных с основными целями жилищной политики.

Подготовка данного варианта должна выполняться с учетом смежных отраслей, регулирующих, в том числе, строительную, земельную, финансовую сферы. При этом требования к объемам финансирования, а также риски, связанные с необходимостью соблюдения высокого уровня координации действий и сохранение последовательности графика финансирования всех входящих в него мероприятий для конкретного варианта, считаются максимальными.