Финансовые механизмы жилищного кредитования

 

 

По мнению Н. Ордуэя и Д. Фридмана, рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов, благодаря которым переходят права на собственность и сопутствующие ей интересы[10]. Важнейшим механизмом на рынке жилья является финансовый механизм. По мнению Салагор И.Р., финансовый механизм представляет собой способ организации финансовых отношений среди экономических субъектов в отношении формирования финансовых ресурсов и финансирования процессов производства, обмена, распределения, использования и реновации жилья[11].

Активное внимание к механизмам проявляется во многих научных трудах, таких как «Капитал» К. Маркса, где он рассказывает о механизмах, с помощью которого движется капитал[12], Н.Г. Мэнкью[13] в макроэкономике, описывающий механизмы регулирования экономики, а также в своих работах экономические механизмы описывали Т.Ю. Овсянникова[14], Б.С. Вайнштейн[15], Л. Гурвич^[16].

Финансовый механизм является основополагающей частью финансовой системы. Жилищное кредитование нацелено на выдачу заемщикам данного кредита, тем самым число выданных кредитов есть показатель системной работы[17]. Роль финансового механизма в этих отношениях - это определить взаимодействие элементов финансовой системы, которые ответственные за положительный результат. Таким образом, в результате функционирования финансового механизма должен быть получен ожидаемый эффект (рис. 8).

 

 

Финансовые ресурсы, информация

Финансовый механизм

Ожидаемый эффект

 

Рис. 8. Функционирование финансового механизма

 

Рассмотрим различные механизмы, существующие в жилищной сфере. К основным финансовым механизмам для стимулирования привлечения инвестиций в жилищное строительство относятся долевое участие в строительстве, ипотечное кредитование, прямое финансирование, «зачетное строительство» и государственное субсидирование. Классификация механизмов расположена на рис.9. Рассмотрим подробнее каждый механизм отдельно.

Механизмы

Долевое строительство

Ипотечное кредитование

Прямое финансирование

Зачетное строительство

Государственное субсидирование

 

Рис. 9. Финансовые механизмы в жилищной сфере

 

Преимущества долевого строительства

Долевое строительство представляет собой привлечение денежных средств на строительство недвижимого имущества со стороны граждан и юридических лиц в процессе чего у них возникает право собственности на построенную недвижимость в соответствии с размерами вложений. Данные отношения описывает Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ[18]. Долевое строительство является одним из выгодных вариантов приобретения жилья на сегодняшний день, хоть и самым рискованным. Выгодным оно является как для заемщиков, так и для застройщиков (рис.10).

 

 

Для заемщиков

Стоимость жилья меньше чем на рынке недвижимости

Возможность приобретать первичное жилье

Для застройщиков

Наиболее простой способ привлечения денежных средств

Отсутствие необходимости кредитования у банков

 

 

Рис. 10. Преимущества долевого строительства

 

Например, стоимость покупки жилья на стадии котлована дешевле в среднем на 20 %[19]. Помимо этого, долевое строительство является одним из самых простых способов привлечения денежных средств для застройщика[20]. Согласно внесенным изменениям в закон об участии в долевом строительстве, в период с 2016 года по 2020 год жилье, в строящемся доме, сможет быть продано только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена. Запрет долевого строительства принесет собой как положительные, так и отрицательные моменты. Положительным моментом будет являться то, что в итоге проблема обманутых дольщиков будет решена, нет долевого строительства – нет обманутых дольщиков. Но негативные последствия также имеют место быть. Негативные последствия представлены на рисунке 11.

 

Отмена долевого строительства

Отсутствие денежных средств у строительных организаций

Необходимость в кредитовании у банков

Увеличение стоимости недвижимости

Потеря возможности приобретать жилье определенным категориям граждан

 

 

Рис. 11. Негативные последствия отмены долевого строительства

 

У застройщиков возникнет финансовая проблема, отсутствие денежных средств для реализации строительства новых объектов, что повлечет за собой необходимость в кредитовании у банков, тем самым будет увеличиваться стоимость данной недвижимости. В результате, даже те категории населения, которые ранее могли приобретать недвижимость таким способом, после 2020 года этого сделать уже не смогут, и в итоге процент нуждающихся в жилье будет несомненно увеличиваться.

Другой механизм для приобретения жилья это ипотечное кредитование. Для полной картины проанализируем объем выданных кредитов в России на протяжении с 2007 по 2015 г. (рис.12[21]).

Рис. 12. Количество выданных жилищных кредитов в России

в период с 2007 по 2016 год, в тыс. ед.

 

Число выданных ипотечных кредитов стремительно увеличивалось с каждым годом, вплоть до 2014 г., в 2015 г. произошло резкое снижение, это несомненно связано с минувшим кризисом. Экономический кризис оставил отпечаток на сфере недвижимости, в том числе на ипотечном жилищном кредитовании.

Для полноты исследования автором был проведен социологический опрос, главный вопрос которого был сформулирован следующим образом: «Назовите причины, влияющие на решение о приобретении жилья с помощью ипотечного кредитования?» (рис.13). Для опроса была определена целевая аудитория, критерием которой стали возраст населения (от 20 до 35 лет) и наличие постоянного трудоустройства.

Рис. 13. Результаты социологического опроса

 

Подавляющее количество респондентов отметили высокий размер процентной ставки, низкий уровень доходов, отсутствие стабильности и уверенности в будущем. Эти данные говорят о том, что финансовое положение населения имеет низкий уровень, что влечет за собой невозможность приобретение жилья в ипотеку, та часть населения, которая приобретает все же недвижимость через ипотечное кредитование, то не имеет уверенности в том, что сможет до конца выполнить свои обязательства. Таким образом, неизменная ситуация со стремительным ростом остается с непогашенными кредитами, сумма задолженности за последние 9 лет увеличилась в 14 раз, и в 2015 г. составила 14,8 млн. рублей, иллюстрация данной ситуации отображена на рисунке 14, что также является очередным негативным последствием экономического кризиса 2015 г., ведь оптимизация кадров на производстве, задержка заработной платы, рост цен на продукты питания, прямым образом сказывается на платежеспособности населения, тем самым приводя к росту финансовой задолженности по ипотечному кредитованию.

Рис. 14. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в России за 2007-2015 гг. по данным ЦБ РФ, млрд. руб.

 

Несмотря на рост задолженности, как механизм привлечения инвестиций в строительство жилья он выполнил свою функцию.

Механизм прямого финансирования так же имеет свои положительные и отрицательные стороны[22]. Значительным недостатком является то, что приобрести готовые объекты жилья на собственные средства могут лишь небольшая, и самая маленькая часть населения страны[23].

По причине завышенных процентных ставок по ипотечным кредитам соответственно увеличиваются затраты для приобретения готового жилья или его строительства. Такой механизм как зачетное строительство не имеет положительных перспектив.

 

 

1.3 Понятие и содержание ипотечного кредитования

 

 

Одной из важнейших социально-экономических задач России на современном этапе является обеспечение населения комфортным и доступным жильем[24]. Ипотечное кредитование в нашей стране появилось более двадцати лет назад в связи с переходом к рыночным отношениям, хотя такие сделки в дореволюционной России применялись с 1754 г., когда впервые были выданы кредиты на длительный срок под залог имущества.

В современной России зарождение ипотечного жилищного кредитования начинается впервые с постперестроечного периода. Интерес к кредитованию появляется в 1993 г. Хотя изначально данный процесс не был полноценным. При получении данного кредита покупатель не мог оформить недвижимость на себя ил не мог в ней прописаться.

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию согласно указу Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 28.12.1993 г. № 22281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 г. было организовано и произведена его регистрация.

В настоящее время под ипотечным кредитованием понимается предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Основные положения, касающиеся этого вида кредита, изложены в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ[25], принятом в 1998 г.

По нашему мнению, ипотечное кредитование является одной из финансовых моделей поддержки спроса на рынке жилья, в которой способом обеспечения обязательств заемщика перед кредитором является залог недвижимого имущества. Залог заключается в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Другим ограничительным фактором является сложность и длительность сделки ипотечного кредитования, представляющей определенный процесс, состоящий из ряда этапов. Этапы совершения сделки представлены на рисунке 15.

Этапы сделки ипотечного кредитования

 

1. Предварительная квалификация заемщика

2. Сбор и проверка информации о заемщике

>

3. Заполнение заявления на кредит

4. Процедура андеррайтинга

5. Заключение сделки

6. Обслуживание кредита

 

Рис. 15. Этапы сделки ипотечного кредитования

Первым из этапов является предварительная квалификация заемщика[26]. Этот этап является основополагающим, т. к., с одной стороны, заемщик принимает собственное решение по выбору банка, условиям кредитования, а также по своей ответственности. С другой стороны, банк рассматривает кандидатуру заемщика на роль своего клиента, оценивая его финансовые возможности. До заключения сделки банк имеет право отказать заемщику без объяснения причин.

Вторым этапом является сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе банковские сотрудники проверяют предоставленную информацию от заемщика на достоверность. Главными критериями является трудоспособность, оценивается заработная плата клиента и надежность источников его доходов. Для предоставления данной информации необходимо собрать определенный список подтверждающих документов, который определяет банк.

Третьим этапом является заполнение заявления – анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.

Четвертый этап заключается в оценке кредитором вероятности погашения ипотечного кредита – так называемая процедура андеррайтинга (проверка банком платёжеспособности клиента, желающего взять кредит). При этом определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика и необходимая сумма собственных средств, которой должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. Эти средства направляются не только на оплату первоначального взноса, составляющего от 20 до 50 % стоимости приобретенного жилья, но и на заключение и оформление необходимых договоров, и другие возможные расходы. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком договор на ипотечный кредит, а заемщик вносит на свой банковский счет денежные для оплаты первоначального взноса.

Пятый этап – это заключение кредитной сделки, при котором происходит оформление сразу нескольких сделок: заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья; заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором; приобретение жилья заемщиком; передача жилья в залог кредитору согласно договору об ипотеке; государственная регистрация ипотеки жилой недвижимости и возникновение прав банка как залогодержателя. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Завершающий этап – это обслуживание кредита, т. е. оплата согласно графику заключенного договора. При полном соблюдении условий договора и своевременном погашении кредита недвижимость переходит в полную собственность заемщика, в ином случае недвижимость, являющаяся предметом залога, реализуется и средства от продажи направляются на погашение долга перед банком. Нами разработан ряд мер по защите от взысканий залогодержателя с последующей реализацией этого имущества и выселением должника, в частности, для этого предложен механизм жилищного лизинга[27].

Проанализировав этапы получения ипотечного кредита, можно еще раз сделать вывод о достаточной сложности и длительности таких сделок, что также является определенным барьером для потенциальных получателей ипотечного кредита. Помимо сложности и длительности есть и другие факторы, которые влияют на решение взятия ипотечного кредита. Факторы представлены на рисунке 16.

В России ипотечное кредитование также играет важную роль в жизни населения страны и является одним из финансовых инструментов привлечения инвестиций в жилищную сферу и поддержки спроса на покупку жилья[28]. Становление и развитие системы ипотечного кредитования в России придало мощный импульс росту жилищного строительства.

Факторы, препятствующие заключению сделки ипотечного кредитования

Высокая процентная ставка по кредиту

Наличие первоначального взноса

Значительные суммы ежемесячных отчислений

Длительный и сложный процесс этапов заключения ипотечного договора

 

 

Рис. 16. Факторы, препятствующие заключению сделки ипотечного

кредитования

 

Другим фактором, ограничивающим заключение договоров по ипотечному кредитованию, является наличие первоначального взноса, а также значительные суммы последующих выплат.

В целом, переплата по ипотечному кредиту может в два и более раз превосходить стоимость приобретенной недвижимости. Размер переплаты зависит от срока сделки, который может достигать 30 лет, и от величины процентной ставки.

В связи с изменившимися условиями на финансовом и валютном рынке, прогнозы по дальнейшему использованию ипотечного кредитования пока пессимистичны (рис.17).

Это объясняется, во-первых, увеличением ключевой ставки ЦБ, а соответственно, и ставки по ипотечным кредитам, а во-вторых, снижением платежеспособности населения в связи с ростом цен, в том числе и на недвижимость.

 

Изменяющиеся условия на финансовом и валютном рынке

Увеличение ключевой ставки ЦБ

Увеличение ставки по кредитам

Рост цен

Снижение платежеспособности населения

 

Рис. 17. Влияние изменений на финансовых и валютных рынках

на ипотечное кредитование

 

Ипотека – это финансовый инструмент, которой основан на залоге объекта жилой недвижимости при получении ссуды в кредитной организации (банке)[29]. Данный залог позволяет залогодержателю осуществлять право преимущественного удовлетворения требований долга[30]. Под ипотечным кредитованием обычно понимается система, включающая в себя выдачу кредита под обеспечение залогом недвижимости, регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Раскрыть сущность ипотечного кредитования можно с помощью определения его сегментов, таких как первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.

Первичный рынок представляет собой совокупность кредиторов, которые предоставляют заемщику средства, и заёмщиков-инвесторов, которые приобретают данные объекты жилой недвижимости.

Вторичный рынок, как говорил Назарчук Н.П., представляет собой куплю-продажу закладных, выпущенных на первичном рынке[31].

Инвестиции представляют собой средства в денежном эквиваленте, паи, автомобили, лицензии, а также ценные бумаги и кредиты, которые в предпринимательской сфере служат причиной получения прибыли.

Жизненный цикл инвестиции состоит из двух этапов (рис.18).

Инвестиции

Инвестиционная деятельность

Получение результата - прибыли

 

 

Рис. 18. Жизненный цикл инвестиций

 

Первым этапом является инвестиционная деятельность, когда инвестор вкладывает свои ресурсы. Второй этап это получение положительного результата, а именно прибыли.

Ипотечный рынок нужно рассматривать во взаимодействии с другими экономическими рынками.

По мнению Бочкарева В.В.[32] на рынке инвестиционных товаров стратегию поведения инвесторов определяет государство, а также объем и структуру государственных инвестиций.

Каждый субъект ипотечного жилищного кредитования имеет свои цели, особенности и функции. Основополагающей целью заемщика является приобретение наиболее комфортного жилья, при этом главной функцией остается способность ежемесячного выполнять свои кредитные обязательства перед кредиторами. Кредиторы в свою очередь стремятся к тому, чтобы максимально увеличить прибыль и ограничить всевозможные риски неплатежеспособности[33].

Состав участников, которые представляют рынок услуг жилищного кредитования в России, изображен на рисунке 19.

Рынок услуг жилищного кредитования

Заемщики

Риэлтерские компании

Банки

Страховые компании

Оценщики

Органы, проводившие государственную регистрацию

Операторы вторичного рынка

Рефинансирующие организации

 

Рис. 19. Состав участников рынка услуг по ипотечному жилищному кредитованию

Такие субъекты как продавцы и риэлтерские агентства имеют одну цель как можно выгоднее продать недвижимость и получить свой доход, при этой функцией будут являться их непосредственные услуги, оказываемые покупателю – это подбор вариантов, сбор необходимых документов и сопровождение сделки в целом.

Следующий субъект это страховые компании, которые при сопровождении сделки обеспечивают полное страхование, при этом получая максимальный доход.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество организует сбор, и обработку с регистрацией всей информации о праве собственности на жилье.

Функцией оценочной компании произвести оценку жилья и максимизировать полученную прибыль.

Инвесторы имеют основополагающую функцию – это вложение денежных средств в ипотечные бумаги для обеспечения положительного максимального дохода.

Увеличение стоимости недвижимости, недоступная стоимость кредитных и, в частности, ипотечных ресурсов при отсутствии платежеспособного спроса могут привести к усилению кризисных явлений в жилищной, социальной сфере и в экономике в целом. Государству, финансовому и строительному сектору необходимо сообща разрабатывать и принимать меры для выхода из сложившейся ситуации. Так, в ноябре 2014 г. Правительством РФ была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г.[34], в которой предусмотрены различные меры для поддержки ипотечного кредитования в России.

Несмотря на значительное количество подобных сделок, такой инструмент может использовать только ограниченная категория граждан, имеющих доходы выше среднего. Всего доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, включая ипотеку, увеличилась с 23,6 % в 2010 г. до 28,4 % в 2013 г.[35] Однако с учетом кризисных явлений в экономике эта категория значительно сократится.

Другой формой жилищного кредитования в России является собственно выдача целевых кредитов на приобретение жилья, а разновидностями – приобретение жилья в рассрочку по договорам долевого участия, использование материнского капитала и так называемый «жилищный лизинг», достаточно распространенный во многих развитых странах. Лизинг жилой недвижимости сочетает преимущества жилищного кредитования (привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов для строительства или приобретения жилья) и жилищной аренды (распределенные на большой период времени платежи за жилищные услуги)[36]. Лучшие мировые практики показывают, что с помощью жилищного лизинга население многих стран успешно решает свою жилищную проблему. Однако в России этот механизм не используется в связи с несовершенством нормативно-законодательной базы.