Развитие системы накопления средств для ипотечного кредитования

 

Развитию рынка жилищного кредитования может способствовать внедрение новой модели ипотечного жилищного кредитования – системы накопления средств для ипотечного кредитования в качестве дополнительного способа привлечения инвестиций в жилищное строительство

По нашему мнению, основными мероприятиями, стимулирующими развитие этого направления могут стать:

− создание системы страхования вкладов населения, которые привлекаются системами накопления;

− обеспечение государственной поддержки граждан, приобретающим жилье при помощи накопительных схем.

Система накопления средств реализуется посредством заключения контракта на предоставление кредита своим членам для приобретения жилья, при этом процедура получения кредита обусловлена обязательствами по обслуживанию кредита заемщиком, залогом и выполнением плановой программы накопления сбережений.

Основное отличие системы накопления средств от ипотечного кредитования заключается в том, что эта система не предоставляет права на ссуду другим вкладчикам.

В системе накопления средств размер процентной ставки обычно ниже рыночных. Как правило, участники системы накопления средств делают накопления без поощрения, с учетом того, что проистечению срока уплаты накоплений они получат кредит по сниженной процентной ставке. Важным является то, что вклады в системе накопления средств находятся под гарантией государства или же они входят в систему страхования.

Появление массового стабильного спроса на жилье недорогой цены произошло бы при создании в России системы накопления средств. Вследствие длительного периода сбережений в системе накопления средств фактически является инструментом для отбора потребителей, которые готовы приобрести квартиру для проживания.

Существующая инфраструктура жилищного кредитования в России была сформирована в соответствии с системой жилищного ипотечного кредитования..

Большинство стран сталкиваются с проблемой соотношения доходов населения и стоимости жилья. Эти страны на начальных этапах развития ипотечного жилищного кредитования пользовались сберегательными институтами.

В рамках системы накопления средств схемы для выдачи кредита и его возврата зависят от планов сбережений, а сниженный процент по кредиту помогает привлекать группы населения, имеющих средний уровень дохода.

Существует мнение, что развитие системы накопления средств в России не сможет быть реализована, так как увеличение спроса может привести к росту цен, при этом предложение жилья увеличится. На самом деле причиной увеличения цен являются нынешние российские условия жилья, которые выступают как финансовые активы, а не только как предмет потребления. Спрос потребительских благ увеличивается при увеличении роста цен. Ожидание того, что вложения будут высоко окупаемыми, позволяет строителям и продавцам увеличивать цены на недвижимость и тем самым привлекать инвесторов, при этом строители стимулируют спекулятивный спрос.

Возникновение системы накопления средств повлекло бы за собой стабильный спрос на недорогое жилье. Значительный объем накоплений кредитных ресурсов в системе накопления средств приведет к:

– увеличению предложений продажи земельных участков и спросу на них;

– увеличению объемов кредитования застройщиков;

– стимулированию массового строительства жилья.

Система накопления средств для ипотечного кредитования является более эффективной на первоначальном этапе, когда формируется первоначальный взнос, и основными причинами этого являются следующие:

− снижаются риски из-за узкой специализации на первоначальном этапе накопления, что позволяет вовлекать значительное количество населения в систему жилищного ипотечного кредитования;

− низкие кредитные риски и долгосрочные пассивы системы накопления средств могут функционировать при минимальной марже и обеспечивать выдачу относительно долгосрочных кредитов.

В данный момент, чтобы решить вопрос улучшения жилищных условий населения России, следует значительно увеличить объем строительства и, конечно же, ввода жилья. Выход из этой ситуации − увеличение объемов вводимого малоэтажного жилья.

В настоящее время основная часть населения, которая имела возможность воспользоваться услугами жилищного или ипотечного кредитования, это уже сделала. Но существует и часть населения, которая нуждается в решении жилищного вопроса, но по ряду причин не может этого сделать при помощи той системы жилищного ипотечного кредитования, которая создана в России. Основными причинами этого является отсутствие средств для первоначального взноса или разногласия с требованиями, которые устанавливаются банками для определения платежеспособности гражданина. Для данной группы населения в разных странах мира, а также и в Европе, были созданы накопительные системы жилищного кредитования.

В случае создания данной системы в России значительная часть населения сможет решить свою жилищную проблему. Гражданин при помощи государства будет иметь возможность накапливать сумму для первоначального взноса на протяжении 2-3-х лет, а затем получить от системы накопления средств кредит под минимальный процент, независимо от уровня инфляции, а на оставшуюся часть взять ипотечный кредит. При этом система накопления средств при условии соблюдения графика платежей предоставит гарантию защиты сбережений.

Подобный законопроект о ссудосбережении разрабатывался в Государственной Думе Российской Федерации под названием «Строим вместе».

После того, как гражданин накопит сумму вклада, которая будет равна первоначальному взносу, он сможет получить кредит под меньший процент. Кредит носит целевое назначение, и может быть потрачен только на приобретение жилья на первичном рынке. В соответствии с этим данная система также является выгодной рынку строительства жилья, строительной сфере, и, в целом экономике России.

Система накопления средств для привлечения населения со средним достатком будет иметь еще одно отличительное условие от стандартного ипотечного кредита. При анализе платежеспособности гражданина, который планирует приобрести жилье, будут учитываться не только его доходы, но и доходы совместно проживающих членов семьи, которые в результате станут в равных долях собственниками приобретенного жилья. Это условие позволит участвовать в программе молодым семьям, у которых доход одного члена семьи не позволяет взять ипотечный кредит в банке. Большинство банков банки на сегодняшний день не предоставляют такой возможности, поэтому данное преимущество позволит повысить возможность приобретения жилья с помощью жилищного кредитования.

Основные этапы сделки в системе накопления средств будут аналогичны этапам в ипотечном кредитовании, но перед заключением основной сделки на кредит, будет заключен договор о плановом накоплении, этапы будут иметь следующую последовательность:

1. Предварительная классификация заемщика;

2. Сбор и проверка информации о заемщике;

3. Заполнение заявление на участие в системе накопления средств;

4. Процедура андеррайтинга;

5. Заключение договора о плановом накоплении;

6. Обслуживание плановых вложений;

7. Заключение договора на получение кредита;

8. Обслуживание кредита.

В качестве гарантий сохранения вложенных средств заемщиков имеет место быть организация специализированного банка, который будет напрямую взаимодействовать с системой накопления средств. Его обязанности будут заключаться в выдаче ипотечного кредита под низкий процент и в страховании средств заемщика. Банк будет иметь свои преимущества:

− средства, которые вкладчики будут хранить в накопительный период в банке, смогут быть использованы в качестве собственных средств банка;

− обеспечение стабильными долгосрочными вложениями.

Для тех ситуаций, в которых заемщик на этапе плановых накоплений, теряет платежеспособность и нарушает условия договора, предусморен процент, который взымается с накоплений на текущую дату нарушения договора в сторону кредитора, а остальная сумма возвращается обратно заемщику. Размер этого процента имет фиксированную величину и равен 10 % от суммы накоплений.

Для того чтобы рассчитать ставку жилищного кредитования с помощью системы накоплений средств, используем следующие исходные данные по ипотечному кредиту.

Пусть стоимость приобретаемого объекта жилой недвижимости (Сж) составляет 2 000 тыс. руб., ставка по первоначальному взносу равна 20 % от стоимости квартиры (Ст.ик1 = 20%), следовательно, сумма первоначального взноса (Сип1) будет равна:

Сип1 = Сж х Ст.ик1 = 2000 х 20% = 400 тыс. руб.

Таким образом, сумма для ипотечного кредита составит:

Сип = Сж – Сип1 = 2000 – 400 = 1600 тыс. руб.

Средний срок погашения ипотечного кредита:

Ти = 15 лет.

Средняя ставка по ипотечному кредиту:

Ст.ик = 12 %.

Основные показатели по ипотечному кредиту приведены в таблице 2.

 

Таблица 2 – Основные показатели по ипотечному кредиту

Наименование	Значение
Стоимость квартиры, руб.	2 000 000
Сумма первоначального взноса, (20% от стоимости объекта жилой недвижимости), руб.	400 000
Сумма ипотечного кредита, руб.	1 600 000
Ставка по ипотечному кредиту, %
Срок договора ипотечного кредитования, лет

 

В результате расчетов общая сумма выплат за ипотечный кредит составила 3 456 540 рублей, из них 1 600 000 руб. сумма основного долга, и 1 856 540 руб. сумма процентов по кредиту за весь период погашения (таблица 3).

 

Таблица 3 – Расчет платежей по ипотечному кредиту

Год уплаты кредита	Сумма ежемесячного платежа, руб.	Сумма ежемесячных платежей за год, руб.
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
	19 203	230 436
Итого сумма уплаты по кредиту, руб.	3 456 540
Итого сумма уплаты основного долга, руб.	1 600 000
Итого сумма уплаты процентов по кредиту, руб.	1 856 540

 

Предположим, что сумму первоначального взноса мы оставили в качестве депозита на 3 года под 9,35 %, при условии, что начисление процентов производится ежемесячно. Рассчитаем, какую сумму начисленных процентов получил бы заемщик, если бы оставил эту сумму в качестве депозита (таблица 4).

 

Таблица 4 − Расчет основных показателей по депозиту первоначального взноса

Наименование	Значение
Сумма депозита, руб.	400 000
Вид начислений	ежемесячно
Ставка по депозиту, %	9,35
Срок депозитного договора, лет
Общая сумма начисленных процентов по депозиту за весь срок договора, руб.	126 928

 

Расчет доли общей суммы начисленных процентов по депозиту от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости произведен по формуле сложных процентов:

S = (1)

 

Расчет произведен в таблице 5.

 

Таблица 5 − Расчет доли общей суммы начисленных процентов по депозиту
от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости

Наименование	Значение
Стоимость объекта жилой недвижимости, руб.	2 000 000
Общая сумма начисленных процентов по депозиту за весь срок договора, руб.	126 928
Доля общей суммы начисленных процентов по депозиту от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости, %	6,34

 

Исходя, из того, что заемщик выберет систему накопления средств для приобретения жилья, то сумму, которая считается первоначальным взносом в банке, он будет накапливать в системе накоплений в течение 3-х лет, в течение этого времени проценты (как на депозит) начисляться не будут.

Рассчитаем ставку для системы накопления средств: вычтем из ставки по ипотечному кредитованию на сегодняшний день процент, который накапливался бы по депозиту ежегодно в течении этих 3-х лет, и получим ставку для системы накопления средств на приобретение жилой недвижимости:

Сск = Сип – Пд, (2)

где Сск – ставка для системы накопления средств,

Сип – ставка по ипотечному кредитованию,

Пд – процент, который получил бы заемщик за год, если бы оставил средства под депозит.

 

Процент Пд равен доли (Дс) общей суммы начисленных процентов по депозиту от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости поделенной на 3, так как средства хранились бы на депозите 3 года.

 

Пд = Дс/3 = 6,34/3 = 2,11 %.

 

Тогда, ставка для системы накопления средств для приобретения объекта жилой недвижимости составит (таблица 6):

 

Сск = 12% − 2,11 % = 9,89 %.

 

Далее рассчитаем показатели по приобретению жилой недвижимости с помощью системы накопления средств, для этого в течение 3-х лет заемщик будет вносить ежемесячно сумму, с учетом того, чтобы по истечению 3-х он должен накопить 20 % от стоимости недвижимости, это сумма уже рассчитана выше: Сип1 = 400 тыс. руб.

Данную сумму разделим равномерными платежами на 36 месяцев, расчет произведен в таблице 7.

 

 

Таблица 6 – Расчет ставки для системы накопления средств

Наименование	Процент	Примечание
Ставка по договору ипотечного кредита, %	12 %
Доля общей суммы начисленных процентов по депозиту от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости, %	6,34 %	В течение 3-х лет сбережений
Доля общей суммы начисленных процентов по депозиту от общей стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости за 1 год, %	2,11 %
Итоговая ставка по Строительному капиталу	9,89 %

Таблица 7 – Основные платежи в накопительный период

Год накоплений	Размер ежемесячного взноса	Сумма ежемесячных платежей за год
1 год накопления, руб.	11 111	133 333
2 год накопления, руб.	11 111	133 333
3 год накопления, руб.	11 111	133 333
Итого сумма накоплений, руб.	400 000

 

Исходные данные для дальнейшего расчета: стоимость приобретаемого объекта жилой недвижимости (Сж) составляет 2 000 тыс. руб., срок погашения кредита от строительного капитала: Ти2 = 12 лет.

Основные показатели представлены в таблице 8.

Таблица 8 – Основные показатели для системы накопления средств

Наименование	Значение	Примечание
Стоимость объекта жилой недвижимости, руб.	2 000 000
Сумма первоначальных накоплений с помощью системы накопления средств (20% от стоимости объекта жилой недвижимости), руб.	400 000
Сумма для кредитования	1 600 000
Процент по ипотечному кредитованию	9,89%
Срок погашения кредита	12 лет

В результате расчетов общая сумма выплат по системе накопления средств составила 2 628 560 рублей, из них 1 600 000 руб. сумма основного долга, и 1 028 560 руб. сумма процентов по кредиту за весь период погашения (таблица 9).

Таблица 9 – Расчет платежей по кредиту по системе накопления средств

Год уплаты кредита	Сумма ежемесячного платежа, руб.	Сумма ежемесячных платежей за год, руб.
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
	17 086	205 032
Итого сумма уплаты по кредиту	3 075 480
Итого сумма уплаты основного долга	1 600 000
Итого сумма уплаты процентов по кредиту	1 475 480

 

Для того, что бы наглядно сравнить результаты расчетов платежей по ипотечному кредитованию и по строительному капиталу построим график выплат (рис. 40).

Сумма экономии между переплатой в банке при оформлении ипотечного кредита и при использовании системы накопления средств рассчитывается:

Э = СИ – СН = 1 856 540 −1 475 480 = 381 060 руб.

 

Рис. 40. Графики платежей по ипотечному кредитованию

и системе накопления средств, в тыс. руб.

 

Преимущества системы накопления средств по сравнению с ипотечным кредитованием составляет 381 тыс. руб.

С целью обоснования преимуществ накопительной системы, рассчитаем вариант, при котором на депозит при накоплении начисляется процент по депозиту и в результате выдается кредит на недвижимость под существующий ипотечный процент.

Условия накопления остаются прежними: в течении 3-х лет на счет вкладчик вносит фиксированную сумму согласно плановым накоплениям, а банк ежемесячно на сумму на счете начисляет процент по депозиту в размере 9,35% годовых.

Расчет суммы сбережений представлен таблице 10.

 

Таблица 10 – Расчет накоплений по депозиту

Месяц вклада	Сумма вклада	Сумма начисленных процентов	Сумма денежных средств с процентами	Сумма чистых накоплений	Сумма накоплений с процентами
1 мес	11 111	85,39	11 196,50	11 111,11	11 196,50
2 мес	11 111	171,43	11 282,54	22 222,22	22 479,04
3 мес	11 111	258,14	11 369,25	33 333,33	33 848,29

Окончание таблицы 10.

Месяц вклада	Сумма вклада	Сумма начисленных процентов	Сумма денежных средств с процентами	Сумма чистых накоплений	Сумма накоплений с процентами
4 мес	11 111	345,51	11 456,62	44 444,44	45 304,91
5 мес	11 111	433,55	11 544,66	55 555,55	56 849,57
6 мес	11 111	522,27	11 633,38	66 666,66	68 482,95
7 мес	11 111	611,67	11 722,78	77 777,77	80 205,74
8 мес	11 111	701,76	11 812,87	88 888,88	92 018,61
9 мес	11 111	792,54	11 903,65	99 999,99	103 922,27
10 мес	11 111	884,02	11 995,13	111 111,10	115 917,40
11 мес	11 111	976,21	12 087,32	122 222,21	128 004,72
12 мес	11 111	1 069,10	12 180,21	133 333,32	140 184,92
13 мес	11 111	1 162,70	12 273,81	144 444,43	152 458,73
14 мес	11 111	1 257,02	12 368,13	155 555,54	164 826,87
15 мес	11 111	1 352,07	12 463,18	166 666,65	177 290,05
16 мес	11 111	1 447,85	12 558,96	177 777,76	189 849,01
17 мес	11 111	1 544,36	12 655,47	188 888,87	202 504,48
18 мес	11 111	1 641,62	12 752,73	199 999,98	215 257,21
19 мес	11 111	1 739,63	12 850,74	211 111,09	228 107,95
20 мес	11 111	1 838,38	12 949,49	222 222,20	241 057,44
21 мес	11 111	1 937,90	13 049,01	233 333,31	254 106,45
22 мес	11 111	2 038,18	13 149,29	244 444,42	267 255,74
23 мес	11 111	2 139,23	13 250,34	255 555,53	280 506,08
24 мес	11 111	2 241,06	13 352,17	266 666,64	293 858,25
25 мес	11 111	2 343,67	13 454,78	277 777,75	307 313,02
26 мес	11 111	2 447,07	13 558,18	288 888,86	320 871,20
27 мес	11 111	2 551,26	13 662,37	299 999,97	334 533,57
28 мес	11 111	2 656,26	13 767,37	311 111,08	348 300,94
29 мес	11 111	2 762,06	13 873,17	322 222,19	362 174,11
30 мес	11 111	2 868,67	13 979,78	333 333,30	376 153,89
31 мес	11 111	2 976,10	14 087,21	344 444,41	390 241,10
32 мес	11 111	3 084,36	14 195,47	355 555,52	404 436,58
33 мес	11 111	3 193,46	14 304,57	366 666,63	418 741,14
34 мес	11 111	3 303,39	14 414,50	377 777,74	433 155,64
35 мес	11 111	3 414,16	14 525,27	388 888,85	447 680,91
36 мес	11 111	3 525,79	14 636,90	399 999,96	462 317,80
Итого сумма чистых накоплений	400 000
Итого сумма начисленных процентов	62 318
ИТОГО сумма накоплений с процентами	462 318

 

После накоплений банк выдает заемщику кредит по 12 % годовых, в результате чего, стоимость квартиры составила 3 321 855 руб., из них 1 537 682 руб. сумма основного долга, и 1 784 173 руб. сумма процентов по кредиту за весь период погашения (таблица 11).

 

Таблица 11 – Расчет платежей по ипотечному кредиту после 3-х лет накопления

Год уплаты кредита	Сумма ежемесячного платежа, руб.	Сумма ежемесячных платежей за год, руб.
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
	18 455	221 457
Итого сумма уплаты по кредиту, руб.	3 321 855
Итого сумма уплаты основного долга, руб.	1 537 682
Итого сумма уплаты процентов по кредиту, руб.	1 784 173

 

Сумма экономии между переплатой в банке при оформлении ипотечного кредита, после накоплений и при использовании системы накопления средств рассчитывается:

Э = СИ2 – СН = 1 784 173 −1 475 480 = 308 693 руб.

Преимущества системы накопления средств по сравнению с ипотечным кредитованием составляет 308 тыс. руб.

Для анализа ежемесячных платежей по трех вариантам: по ипотечному кредитованию, по накопительной системе и по смешанному варианту (при накоплении с % от депозита и дальнейшем ипотечном кредитовании) − построим график выплат рис. 41.

 

Рис. 41. График ежемесячных платежей по трем вариантам

за весь период кредитования

 

Помимо финансовых преимуществ система накопления средств имеет и другие. Подводя итоги, проанализируем все вышеперечисленные преимущества таблица 13.

 

Таблица 13 – Анализ преимуществ системы накопления средств для различных субъектов

Субъекты системы накоплений	Преимущества
Заемщик	Приобретение жилья в кредит по сниженной ставке
Финансовая разница между итоговой стоимость жилья по ипотечному кредитованию и с использованием системы накопления средств
Анализ доходов при определении платежеспособности рассчитывается из суммарного дохода членов семьи (будущие собственники)
Гарантии страхования вкладов
На первоначальном этапе низкие плановые платежи

Продолжение Таблицы 13

Кредитор	Накопительный период определяет платежеспособность заемщика на первых этапах
Возможность использование средств на накопительном этапе для выдачи кредитов и другие нужды банка
Наличие стабильных платежей со стороны заемщиков
Строительная организация	Стабильный спрос на недорогое жилье
Сфера жилищного строительства	Стабильные инвестиции в строительство жилья
Развитие жилья экономичного класса

 

Таким образом, использование системы накопления средств для приобретения объекта жилой недвижимости может стать дополнительным механизмом привлечения инвестиций не только в строительство жилья, но и в финансовую сферу как источник долгосрочных инвестиций. Безусловно, необходимо предусмотреть гарантии государства и защиту физических лиц от возможных финансовых потерь. Такими мерами могут стать использование страховых фондов кредитных организаций, аналогичных страхованию вкладов, и добровольное страхование.