Зарубежный опыт ипотечного кредитования

 

На этапах развития ипотечного кредитования России и возведение структуры кредитной системы особо важно представлять и сопоставлять зарубежную и российскую практику. Для того, чтобы система ипотечного жилищного кредитования формировалась полноценно следует разумное использование накопленного зарубежного опыта в предоставлении и обслуживании жилищных ипотечных кредитов.

В следствии различных экономических условий у стран полное заимствование той или иной модели невозможно. Но при этом, возможно проведение сравнительного анализа разновидностей моделей ипотечного жилищного кредитования, действующих в других странах, который поможет выделить наиболее возможные для России методы в организации ипотечного кредитования.

Основные за рубежом модели ипотечного жилищного кредитования можно классифицировать на три вида (рис. 35).

Модели зарубежного ипотечного жилищного кредитования

Усеченно-открытая модель

Модель сбалансированной автономии

Открытая расширенная модель

 

Рис. 35. Модели зарубежного ипотечного жилищного кредитования

 

Это открытая расширенная модель, усечено-открытая и модель сбалансированной автономии[60]. Так как разделение на данные модели имеет условный характер, то в рамках одной страны функционирование их возможно одновременно.

Организация системы ипотечного жилищного кредитования, в каждой модели, имеет определенный ряд основополагающих элементов, значение которых могут различаться. Между ними различия очевидны при сравнительном анализе моделей. Проведем анализ данных моделей.

Достаточно простой является усечено-открытая модель ипотечного жилищного кредитования, при этом не совсем совершенной. Данная модель имеет ограничения в виде первичного рынка закладных. Полученные по выданным ссудам от клиентов закладные, используются банками в усечено-открытой модели в виде обеспечения частично внешних привлекаемых ресурсов. В следствии чего, численность субъектов кредитования является минимальной. Это и есть структура «усеченной» модели ипотеки. В данной модели объектом ипотечного жилищного кредитования может служить как готовый, так и строящийся дом или же квартира.

Банк при формировании кредитных ресурсов, в этой модели, для ипотечных жилищных кредитов может теоретически не использовать в качестве обеспечения первичные закладные под эти ресурсы[61].

Основа усечено-открытой модели является простой организационно-экономической, поэтому возможно ее применение в банках, в которых существует отдел ипотечного жилищного кредитования, а не только в специализированных ипотечных.

Ориентация данной модели зачастую не нацелена на определенные стандарты, описывающие освновополагающие параметры ипотеки, в том числе стоимость и их прочность. Параметры выдаваемых кредитов определяет непосредственно сам ипотечный банк.

При функционировании в стране исключительно данной модели ипотечного жилищного кредитования в условиях ограниченности рынков ипотечных кредитов, возникает такая ситуация искусственного завышения процентных ставок и сокращение сроков кредитования.

Свойственная простота этой модели системы ипотечного жилищного кредитования позволила получить практическое широкое распространение в разных странах мира, в частности с несформированной инфраструктурой рынка финансов и ценных бумаг в развивающихся странах

Данная модель существует в нескольких развитых странах, таких как Франция, Израиль, Англия, Испания и т.д. Основными объектами в Восточной Европе ипотечного жилищного кредитования служат покупка частных домов и жилищное строительство. Сумма первоначальных взносов из собственных ресурсов, срок ипотечного кредита и условия предоставления кредитования классифицируются по странам. Ипотечные кредиты в Восточной Европе считаются как группа потребительских кредитов.

В Западной Европе иначе, ипотечное жилищное кредитование получило большое развитие и отделилось в отдельную группу, которая называется ссуды под недвижимость.

Второй вид – это расширенная отрытая модель. В данной модели главным притоком кредитных средств для системы ипотечного кредитования является специально с этой целью организованный вторичный рынок ценных бумаг, обеспечивающий закладными выданными на недвижимость.

Расширенная открытая модель может быть реализована только тогда, когда будет создана разветвленная инфраструктура ипотечного рынка, при этом обязательно участие государства, роль которого заключается в частичном ведении контроля эмиссии ценных бумаг, которые действуют на вторичном рынке.

А также поддерживание жесткого баланса, со стороны государства, между ценами на закладные, которые проданы банками эмитентам в предоставление эмиссии, и совокупными ценами, эмитируемых и движущимися в настоящий момент на вторичном рынке ценных бумаг.

Расширенная открытая модель, по характеру своему наиболее стабильна, потому что большое количество ценных бумаг, которые обеспечивают притоки кредитных средств в систему, уже имеют дату погашения задолженности и доходность. При этом стабильность данной модели лишь в определенных границах.

Данная модель, при своей открытости и ориентации на достижение кредитных ресурсов от независимых инвесторов со свободного рынка капиталов, также подвергается влиянию и зависит от состояния общего финансово-кредитного рынка.

Расширенная открытая модель свое применение нашла в странах, где экономика считается наиболее устойчива. Наивысшего распространения и развития эта модель приобрела в Соединенных Штатах Америки, поэтому второе название это американская модель ипотеки. Данная модель является не единственной в США, но при этом самой удачной, она и есть обоснованный подход к ипотечному кредитованию, который существует в Соединенных Штатах уже свыше 60 лет:

− помощь многим заемщикам в приобретении собственного дома;

− она обеспечивала значимые доходы банковским учреждениям;

− важная роль в укреплении и создании стабильности экономики страны.

Третья модель ипотечного жилищного кредитования – это модель сбалансированной автономии. Субъектами в этой модели являются ипотечные и сберегательные банки – стройсберкассы и сберкассы.

Отличительной особенностью является то, что у нее принцип функционирования ссудо-сберегательный[62]. Формировать кредитные ресурсы приходится за счет финансовых сбережений, которые оставили желающие вкладчики в дальнейшем будущем получить жилищный ипотечный кредит.

Аккумулирование денежных ресурсов происходит через использование различных жилищных накопительных программ и путем выпуска разнообразных жилищных облигаций[63]. Роль государства при этом состоит в том, чтобы формировать благоприятный экономический климат, который способствует развитию ипотеки.

В данной модели заемщики это лишь та часть населения, которая на своем сберегательном счете накопила сумму, равную примерно половине от стоимости приобретаемой недвижимости. Для оплаты второй части суммы им будет выдан ипотечный жилищный кредит. Данное условие в сравнении с другими моделями специалистами считаются как недостаток, так как получение ипотечного кредита последует, только после накопление части суммы.

Дополнительным условием к этому становится тщательный анализ и проверка ипотечными банками источники получение средств для первоначального взноса.

Существует определенные правила, по которым эта сумма должна быть накоплена только из собственных доходов, получаемых заемщиком, таких как заработная плата, проценты от вкладов, и т.д.

Вне зависимости от модели ипотечного жилищного кредитования требуется внесение первоначального взноса, на накопление которого необходимо время.

Сбалансированная автономная модель имеет свои преимущества, так как отсутствует зависимость в силу своей автономности от основного состояния финансово-кредитного рынка. Банку нет необходимости, действуя по данной схеме, привлекать из внешних источников кредитные ресурсы, для банка остается только определение размера эффективной процентной маржи.

Из выше сказанного делаем вывод, что модель сбалансированной автономии ипотечного жилищного кредитования является независимой от среднего уровня и от колебаний рыночной цены привлекаемых средств. Данное качество модели характерно для развития кредитования в странах, в которых неустойчивая экономика. При этом все расчеты должны быть произведены в конвертируемой валюте.

Преимуществом модели служит пониженный кредитный риск, потому что банк реально может оценить на этапе накопительном как платёжеготовность, кредитоспособность и платежеспособность. Объект кредитования этой модели есть покупка как строящихся, и готовых квартир и домов.

Важной составляющей европейской модели ипотечного кредитования являются контрактные жилищные сбережения. Наибольшее развитие они достигли в Германии и во Франции. Жилищные контрактные сбережения представлены как механизм вовлечения финансовых ресурсов в жилой сектор.

Большой успех жилищные контактные сбережения имели в послевоенное время в Европе.

Некоторые страны Восточной Европы в процессе осуществления реформ проявили интерес к инструментам жилищных контактных инструментов, и стали использовать так или иначе или планировать их к использованию. К таким странам относятся Словакия, Венгрия, Чехия и Польша.

Различают две главные разновидности жилищных контактных сбережений (рис. 36).

Разновидность жилищных контактных сбережений

Французская модель (Epargne-Logement)

Германская модель (Bauspar)

 

Рис. 36. Разновидность жилищных контактных сбережений

 

Французская и германская модели жилищных контактных сбережений различны по структуре и приоритетам. Рассмотрим каждую в отдельности.

Германская модель жилищных контрактных сбережений образована − депозитами, которые мобилизуются стройсберкассами.

Использование этих средств возможно лишь на предоставление кредитов, участвующим в жилищных контактных сбережений, в определенной очередности. Основывается замкнутый цикл, который изолирован от рынка капитала[64].

Французская модель жилищных контрактных сбережений основана под влиянием сложившейся германской системы. Основное значение этой системы стимулировать долгосрочные накопления путем неслабой мотивации граждан.

Отличительной стороной французской модели жилищных контактных сбережений становится то, что в ней отсутствует промежуточный кредит, так как заемщик по действующим в модели правилам имеет права получить кредит немедленно, когда закончится контрактный накопительный период.

В результате проведенного анализа моделей ипотечного жилищного кредитования, следует выделить некие исходные принципы, примененные для формирования за рубежом систем ипотечного кредитования:

− обеспечить защиту интересов кредитора и должника при заключении ипотечного кредитование. Гарантией данного условия служат специальные правительственные программы, страхование и процедуры обращения взысканий на заложенное имущество;

− предоставление условий доступности рядовому потребителю ипотечных жилищных кредитов. Для специальных категорий граждан прорабатываются льготные программы и нормы для погашения ипотечного кредита;

− предоставление условий приоритетности в сфере кредитов для специальных организаций, специализацией которых является ипотека, потому что за счет таких организаций происходит формирование рынка жилья и развиваются другие сегменты рынка. Некоторые из этих организаций могут объявлять себя учреждениями, которые действуют при помощи правительства, то есть предоставление этим организациям налоговых льгот и финансовые формы деятельности наиболее свободные на рынке ценных бумаг;

− активирование государственной деятельности в ипотечных отношениях для того, чтобы контролировать деятельность организаций, которые осуществляют предоставление ипотечных жилищных кредитов. Со стороны государства возможны: проведение льготной налоговой политики в данной области, разработка и реализация специализированных программ, создание необходимых государственных органов.

Проанализировав опыт ипотечного жилищного кредитования в развитых странах, становится очевидной возможность использования этого опыта и в России. Не смотря на различия нормативной правовой системы российской и зарубежной юридических и экономических систем весьма значимые.

Существует возможность использовать опыт в российской практике, который получил свое развитие за рубежом.