Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

Одной из основных задач по развитию ипотечного жилищного является создание современного нормативно-правового регулирования и законодательной базы с целью минимизации денежных рисков.

Для достижения поставленной задачи следует создать рыночную систему жилищного кредитования на долгосрочной основе как для первичного рынка недвижимости, так и для вторичного.

Создание правовых основ, которые помогут максимизировать результативное взаимодействие, участвующих в процессе жилищного кредитования, тем самым привлекая новых инвесторов в сферу строительства и при этом создавая условия для приобретения жилья разным слоям населения, - в этом и заключается роль регулятора, которую исполняет государство.

Жилищная государственная политика, на сегодняшний день, должна быть максимально нацелена на то, чтобы способствовать решению проблем социально незащищенных категорий граждан, помогать работающему населению, которые имеют средние доходы, и является платежеспособными гражданами. Основным регулятором является ипотека. Само ипотечное жилищное кредитование и взаимодействие субъектов рынка прописываются специализированными актами нормативно-правового характера.

Правовое регулирование в жилищной сфере строительства опираются на основные правовые документы:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Градостроительный кодекс Российской Федерации;

3) Земельный кодекс Российской Федерации;

4) Жилищный кодекс Российской Федерации;

5) Федеральный Закон № 214-ФЗ;

6) Федеральный Закон № 221-ФЗ;

7) Федеральный Закон № 161-ФЗ;

8) Федеральный Закон № 185-ФЗ;

9) Федеральный Закон № 102-ФЗ;

10) Иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

История формирования правовой базы жилищного ипотечного кредитования в России начинается с середины 90-х годов. В 1993 г. в Конституции РФ[54] было закреплено право на частную собственность. Развитие ипотечного кредитования начиналось в 1995-1996 гг., когда были приняты 1 и 2 часть Гражданского кодекса[55]. Общие положения о предоставлении кредитов под залог недвижимости, о праве собственности, основания для взыскания – это и другое описывалось в Гражданском кодексе.

Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним»[56] был принят 21 июня 1997 г.

Главенствующим законом, который диктует правила, касающиеся залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)[57]. Закон определяет следующие основные положения:

– содержание договора об ипотеке и закладной;

– процедуру государственной регистрации ипотеки.

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации, только после этого договор считается заключённым и вступает в юридическую силу. Невыполнение правил государственной регистрации данного договора влечёт признание его недействительным;

– права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

– основные особенности развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

– особенности ипотеки предприятий, земельных участков, зданий и сооружений.

Данный закон об ипотеки имеет ряд существенных недостатков, которые тормозят развитие ипотечного рынка, по причине высоких рисков, связанных с ним.

В марте 2012 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[58] (далее – Закон об ипотеке), которые внесены с принятием Федерального закона от 06.12.2012 № 405 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»[59].

На протяжении 2014 года были приняты нормативно-правовые акты, которые были созданы для развития строительной сферы, их сущность представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Нормативно-правовое законодательство в строительной сфере

Продолжение Таблицы 1

Несмотря на большое количество принятых нормативно-правовых документов, для решения проблем в сложившейся кризисной ситуации требуются изменения действующей законодательной базы.