Глава 4. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности

Возникшая из потребностей практики оценочная деятельность, раз­виваясь применительно к решению различных прикладных задач, про­шла достаточно длительный путь своего становления и приобрела в рыночной экономике общепризнанный статус инструмента реализации гражданского оборота прав собственности физических и юридических лиц, связанного со всеми видами экономических активов. В условиях рыночной экономики стоимость объекта оценки отражает признавае­мую рынком (потребителями) его полезность для будущей доходности.

Подход в оценочной деятельности с позиций рассмотрения объектов оценки как экономических активов, по нашему мнению, должен стать основополагающим и обратить внимание на существующие здесь про­блемы. В практической оценочной деятельности, в конечном счете, мы все равно работаем с такими объектами оценки, как основные средства предприятий, запасы материальных оборотных средств, ценности, земля, ресурсы недр и др., не называя их напрямую экономическими активами.

Процедура оценки объекта в каждом конкретном случае, с одной сто­роны, не может быть жестоко регламентирована (стандартизирована) уже только по той причине, что, как правило, не существует двух полностью идентичных объектов оценки (если исключить случай оценки партии то­варов непосредственно в момент их выпуска с предприятия). С другой сто­роны, необходимо иметь сопоставимые результаты оценки однородных по своим потребительским свойствам объектов. Это значит, что мы должны все же вводить определенные правила осуществления оценочной деятельности. Это необходимо и по причине того, что оценочная деятельность является одним из инструментов реализации гражданского оборота прав собствен­ности и полный произвол в процедурах оценки недопустим. Сказанное при­водит к тому, что мы должны все время искать «золотую середину» между учетом реальных особенностей объекта оценки и регламентацией (стандар­тизацией) самих правил проведения оценки. Последнее означает, что оце­ночная деятельность имеет существенную долю творческого начала и близ­ка в определенной мере к искусству. Методы оценки весьма многообразны.

Не менее важными являются также вопросы сведения к разумному минимуму нормативного, правового и информационного обеспечения оценочной деятельности с последующей выработкой рекомендаций по их использованию на практике.

Во всех процедурах банкротства арбитражный управляющий для принятия обоснованного управленческого решения должен использо­вать результаты проведенной оценки, выполненной по его заказу, либо использовать данные уже проведенной оценки.

В программе подготовки арбитражных управляющих предусмотрен раздел «Оценка деятельность в арбитражном управлении».

Вопросам подготовки слушателей к экзаменам по данному разделу и посвящается данное учебное пособие.

4.1. Нормативно-правовая база оценочной деятельности

В процессе перехода к рыночным отношениям Россия вынуждена была решать нелегкую проблему формирования экономической системы, которая соответствовала бы новым условиям хозяйствования. Накопив­шиеся диспропорции, попытки быстрого реформирования экономической системы на основе прямого применения опыта зарубежных стран приве­ли, в конечном итоге, к множеству проблем экономики в целом, которые в свою очередь повлекли за собой банкротства множества предприятий.

Преодоление финансового кризиса предприятия – достаточно сложная задача. В российских условиях ее сложность объективно повышается вви­ду общей экономической нестабильности. В результате происходящих про­цессов появилась необходимость разработки и внедрения в практику новых форм и методов управления предприятиями. Применение таких методов должно было способствовать восстановлению финансово-экономического состояния предприятия, не допуская процедуры банкротства, или разработ­ке и внедрению на кризисном предприятии стабилизационной программы в максимально короткие сроки. Именно этим целям и призвана была отвечать система антикризисного управления предприятием.

Одним из основных инструментов этой системы является оценка предприятия как способ получение точнейшей информации о стоимости кризисного предприятия.

Основная цель создания системы государственного регулирова­ния оценочной деятельности – формирование условий функционирова­ния данного сегмента рынка услуг:

• юридическое закрепление факта появления независимой оценки имущества как самостоятельного вида деятельности;

• установление прав и обязанностей участников оценки;

• обеспечение процедур включения этого вида деятельности в об­щую систему законодательной, исполнительной и судебной власти;

• гарантия выполнения общеобязательных требований, заложен­ных в стандарты оценки.

Основные инструменты государственного регулирования оце­ночной деятельности:

• разработка и принятие законодательных актов, регулирующих оце­ночную деятельность (формирование методологической базы оценки);

• взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

• стандартизация оценочной деятельности (разработка стандартов и методических рекомендаций);

• согласование перечня требований, предъявляемых к образователь­ным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков;

• контроль за осуществлением оценочной деятельности.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, следует из Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации» в редакции федераль­ного закона№ 220 – ФЗ от 24.07.2007 г.:

– международных договоров РФ;

– нормативных правовых актов РФ.

Стандарты оценки:

• «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к про­ведению оценки (ФСО № 1)»;

• «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

• «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со ст. 3 указанного закона «оценочная деятель­ность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направ­ленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости для целей совершенствования сделки с объектом оцен­ки или для иных целей».

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федераль­ные стандарты оценки и стандарты и правила саморегулируемых орга­низаций оценщиков.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты оценки:

• раскрывают цель оценки, предполагаемое использование резуль­тата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимо­сти, отличных от рыночной;

• устанавливают требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к опи­санию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

• определяют общие понятия оценки, подходы к оценке и требо­вания к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценоч­ной деятельности.

Необходимыми условиями для создания эффективно функциони­рующего рынка оценочных услуг являются разграничение соответ­ствующих функций между ведомствами всех уровней государственно­го управления и четкая организация их исполнения. В соответствии с постановлением Правительства РФ уполномоченным органом по кон­тролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ С 01.01.2008 г. является Минэкономразвития России.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полно­стью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образова­ниям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их прива­тизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъек­там РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принад­лежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным об­разованиям;

• при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные ка­питалы, фонды юридических лиц,

• а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества раз­водящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

• при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муници­пальных нужд;

• при проведении оценки объектов в целях контроля за правиль­ностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоя­тельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо – оценщик представляет:

• документ об образовании, подтверждающий получение профес­сиональных знаний в области оценочной деятельности;

• справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

На сегодняшний момент еще одним важнейшим нововведением и краеугольным камнем всех споров последнего времени можно считать обоснование в Законе личной имущественной ответственности оценщи­ка при осуществлении им оценочной деятельности.

Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на прове­дение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стои­мости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездей­ствием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценоч­ной деятельности, либо за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на про­ведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

В целях обеспечения имущественной ответственности членов само­регулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируе­мая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требова­ния, обеспечивающие эту ответственность об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности.

Саморегулируемая организациия оценщиков

Саморегулируемая организациия оценщиков – это некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегу­лируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях член­ства оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным требованиям;

• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в установленном размере;

• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюда­тельного совета), функционально специализированных органов и струк­турных подразделений;

• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утверж­денных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Саморегулируемая организация оценщиков вправе:

• представлять интересы своих членов в их отношениях с феде­ральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

• оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов госу­дарственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, ор­ганов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ;

2) формировать компенсационный фонд для обеспечения ответ­ственности своих членов перед потребителями услуг в области оценоч­ной деятельности и третьими лицами;

3) осуществлять контроль за соблюдением своими членами требо­ваний настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральных стандартов оцен­ки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил дело­вой и профессиональной этики;

4) применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегу­лируемой организации оценщиков, в отношении своих членов;

5) отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оцен­щиков в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;

6) исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, за нарушение требований настоящего Федерального закона, других феде­ральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

7) вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтере­сованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федераль­ным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому ре­гулированию оценочной деятельности;

8) организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана разместить на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети Интернет:

• учредительные документы;

• стандарты и правила оценочной деятельности, а также правила деловой и профессиональной этики;

• положения о коллегиальном органе управления саморегулируе­мой организации оценщиков, о структурном подразделении, осуществля­ющем контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков, об органе по рассмотрению дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов этой организации, об иных органах и структурных подразделениях и информацию о составе таких органов и подразделений;

• реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; инфор­мацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дис­циплинарных взысканий при ее наличии);

• список лиц, членство которых в саморегулируемой организации оценщиков прекращено;

• правила и условия приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, размер членских взносов и порядок их внесения, дополнитель­ные требования к порядку обеспечения имущественной ответственности сво­их членов при осуществлении оценочной деятельности;

• информацию об отчетах своих членов;

• информацию о компенсационном фонде, в том числе информа­цию о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестиционной декларации компенсационного фонда, о фактах обращения взысканий на компенсационный фонд;

• информацию об управляющей компании, с которой заключен договор о доверительном управлении компенсационным фондом (в том числе информацию о ее наименовании, месте нахождения, лицензии и ин­формацию, предназначенную для установления контакта);

• информацию о специализированном депозитарии, с которым за­ключен депозитарный договор (в том числе информацию о его наимено­вании, месте нахождения, лицензии и информацию, предназначенную для установления контакта);

• информацию о договорах обязательного страхования ответствен­ности членов саморегулируемой организации оценщиков и информацию о страховщиках, с которыми заключены такие договоры (в том числе информа­цию об их наименованиях, о месте их нахождения, лицензиях и информацию, предназначенную для установления контакта);

• информацию о приобретении должностными лицами или работни­ками саморегулируемой организации оценщиков или их аффилированными лицами ценных бумаг, эмитентами которых или должниками по которым являются юридические лица, с которыми члены саморегулируемой органи­зации оценщиков заключили трудовые договоры;

• информацию о результатах проверок деятельности членов само­регулируемой организации оценщиков;

• информацию о возникновении конфликта интересов между са­морегулируемой организацией оценщиков и ее членами.

Состав сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Фе­дерального закона, и порядок ведения саморегулируемой организацией оценщиков этого реестра и размещения содержащейся в реестре инфор­мации в информационных системах общего пользования утверждаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

На основании положений настоящего Федерального закона инфор­мация, содержащаяся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, предоставляется по запросам граждан, юридических лиц в порядке, определенном внутренними документами саморегулируемой ор­ганизации оценщиков. Срок предоставления такой информации не может превышать семи дней со дня поступления соответствующего запроса.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана разработать и утвер­дить положение о раскрытии информации, в котором устанавливаются:

• порядок представления отчетности в саморегулируемую органи­зацию оценщиков ее членами, объем содержания такой отчетности;

• объем публикуемой информации об отчетах членов саморегули­руемой организации оценщиков;

• порядок предоставления информации, содержащейся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, по запросам граж­дан и юридических лиц;

• иные не противоречащие настоящей статье требования.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответству­ющим структурным подразделением, состоящим из работников само­регулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами са­морегулируемой организации оценщиков требований настоящего Фе­дерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и пра­вил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональ­ной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имуще­ственной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности. Продолжительность плановой проверки не должна пре­вышать тридцати дней.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Основанием для проведения саморегулируемой организацией оцен­щиков внеплановой проверки может являться направленная в саморе­гулируемую организацию оценщиков мотивированная жалоба на нару­шение оценщиком требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, феде­ральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятель­ности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Внутренними документами саморегулируемой организации оцен­щиков могут быть предусмотрены иные основания для проведения вне­плановой проверки.

В ходе проведения внеплановой проверки исследованию подлежат только факты, указанные в жалобе, или факты, подлежащие проверке, назначенной по иным основаниям.

Оценщик обязан предоставить для проведения проверки необходи­мую информацию по запросу саморегулируемой организации оценщи­ков в порядке, определяемом внутренними документами саморегулируе­мой организации оценщиков.

В случае выявления нарушения материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет.

Саморегулируемая организация оценщиков, а также ее работники и должностные лица, принимающие участие в проведении проверки, от­вечают за неразглашение и нераспространение сведений, полученных в ходе ее проведения, в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Государственное регулирование оценочной деятельности и дея­тельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными ор­ганами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ.

Функциями уполномоченных федеральных органов являются:

• выработка государственной политики в области оценочной дея­тельности;

• нормативно-правовое регулирование в области оценочной дея­тельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

• осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми орга­низациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;

• обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируе­мой организации оценщиков из единого государственного реестра само­регулируемых организаций оценщиков.

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Нацио­нальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков – в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморе­гулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осущест­вляется этими организациями.

Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зареги­стрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Основными функциями Национального совета являются:

• обсуждение вопросов государственной политики в области оце­ночной деятельности;

• представление интересов саморегулируемых организаций оцен­щиков в федеральных органах государственной власти, органах государ­ственной власти субъектов РФ, органах местного самоуправления;

• формирование предложений по вопросам выработки государ­ственной политики в области оценочной деятельности;

• формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

• защита прав и законных интересов саморегулируемых организа­ций оценщиков;

• разработка федеральных стандартов оценки;

• осуществление предварительной экспертизы нормативных пра­вовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность;

• рассмотрение проектов нормативных правовых актов РФ, регулиру­ющих оценочную деятельность, и представление рекомендаций к их утверж­дению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

• рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специали­стов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению;

• разработка программ профессиональной переподготовки оцен­щиков;

• разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;

• создание общероссийского третейского суда в области оценоч­ной деятельности;

• рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной дея­тельности, оценщиков.

Договорные отношения в оценочной деятельности

В соответствии со ст. 10 Закона – Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и содержит:

• объект оценки;

• вид стоимости имущества (способ оценки);

• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

• сведения об обязательном страховании гражданской ответственно­сти оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

• указание на размер, порядок и основания наступления дополни­тельной ответственности по отношению к ответственности, установлен­ной гражданским законодательством и ст. 24.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) оценщика или юридического лица, с ко­торым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юри­дическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оцен­щиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, от­чество оценщика или оценщиков.

Неотъемлемой частью Договора становится новый документ Зада­ние на оценку, который должен содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Оба документа подписываются Исполнителем и Заказчиком работ на оценку.

Объект оценки

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том чис­ле имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода­тельством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Вид стоимости

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

Инвестиционная стоимость – при определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инве­стиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость – при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражаю­щая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вы­нужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость – при определении кадастровой стоимо­сти объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодатель­ством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величи­не цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей­ствуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством пу­бличной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объ­ект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Существуют две полярные точки зрения – одни арбитражные управ­ляющие, юристы и оценщики стоят за то, чтобы во всех процедурах бан­кротства рассчитывалась только рыночная стоимость, другие говорят: – ''Прочтите внимательно определение рыночной стоимости и вы увидите, что это определение противоречит самому понятию несостоятельности – в рамках банкротных процедур необходимо рассчитывать ликвидаци­онную стоимость, т.е. рыночную стоимость, скорректированную на ве­личину ликвидационной скидки.''

Основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к на­рушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи.

Согласно международным стандартам оценки «Ликвидационная стои­мость или стоимость при вынужденной продаже есть расчетная величина, равная денежной сумме, которая может быть получена от продажи собствен­ности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости (РС), при условии, что покупатель информирован о затруднениях продавца» (п. 3.10. МСО – 2. Международные стандарты оценки).

Именно такие условия и обстоятельства чаще всего складываются при оценке имущества предприятия-банкрота в ситуации конкурсного производства.

Целью процедуры конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов и ликвидация несостоятельного предприятия. Таким образом, конкурсное производство есть ликвидацион­ная процедура. А продажа имущества в рамках такой процедуры – вынуж­денная продажа, ограниченная фактором времени.

По мнению одного из основоположников теории оценки профессо­ра Шеннона Пратта, именно ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик, считая чистую денежную сумму, которую собственник пред­приятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов. (Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компа­ний закрытого типа», РОО, 1995 г.)

Однако в новых стандартах, где приводятся случаи определения ры­ночной стоимости? теперь четко оговорено, что рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, при­обретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Арбитражный управляющий может в Задании на оценку прописать определение оценщиком как рыночной, так и ликвидационной стоимо­сти, но продажа активов будет осуществляться по рыночной стоимости. Тем не менее многие арбитражные управляющие, банки, страховые компании просят рассчитывать в отчете и рыночную, и ликвидационную стоимость оцениваемого имущества.

В общем виде ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

– Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямо­го сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуслав­ливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

– Косвенный метод (о нем мы уже упоминали выше) основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта исходя из величины его рыноч­ной стоимости. Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имуще­ства при использовании косвенного метода выглядит следующим образом:

Рыночная стоимость объекта – ликвидационная скидка

На сегодняшний момент существует множество очень интересных методик расчета ликвидационной скидки, позволяющих учесть и вы­нужденность продажи, и сокращенный срок экспозиции, и информиро­ванность покупателя о затруднениях продавца.

Требования, предъявляемые к отчету по оценке

Надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки являет­ся своевременное составление и передача оценщиком заказчику составлен­ного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведе­ния оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, которые необ­ходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведе­ния оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отч