Общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа

(традиционная техника)

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно–инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между инте­ресами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

• составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного перио­да, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

• определяются денежные потоки собственных средств;

• рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

• по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал опре­деляется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогоо­бложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вы­четом невыплаченного остатка кредита:

• определяется доход от реверсии;

• из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец перио­да владения объектом;

• по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный ка­питал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием те­кущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

V = (PVAF,I, n) х (NOI - DS) + (PVF,I, n) х (RP - OS) + M, где:

N0I – чистый операционный доход n года проекта;

DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

RP – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

OS – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i – отдача на собственный капитал;

М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга;

(PVAF,I, n) – фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал I и сроке n;

(PVF,I, n) – фактор текущей стоимости единицы (реверсии) при ко­нечной отдаче на собственный капитал I и сроке n.

Методология оценки машин, оборудования

И автотранспортных средств

Функциональная и отраслевая классификация машин и оборудова­ния как объектов оценки.

Классификация объектов оценки. Приступая к оценке машин, обо­рудования и автотранспортных средств, необходимо исходить из класси­фикации, действующей в системе инвентарного учета основных средств на предприятиях. Правда, для целей оценки появляется потребность в дополнительных признаках классификации.

Инвентарными объектами считаются:

• по передаточным устройствам – каждое самостоятельное устрой­ство, не являющееся составной частью здания или сооружения;

• по силовым машинам и оборудованию – каждая силовая машина с фундаментом и всеми приспособлениями к ней, принадлежностями, приборами и индивидуальным ограждением;

• по рабочим машинам и производственному оборудованию – каж­дый станок или аппарат, включая входящие в его состав приспособле­ния, принадлежности и приборы, ограждение, а также фундамент, на котором смонтирован инвентарный объект;

• по транспортным средствам – каждый объект транспортных средств с относящимися к нему приспособлениями и принадлежно­стями (автомобиль грузовой, включая запасные колеса с камерой и по­крышкой и комплект инструмента);

• по инструментам и инвентарю – каждый предмет, который имеет самостоятельное значение и не является составной частью какого-либо инвентарного объекта (машины, станка, аппарата и т.п.).

Все инвентарные объекты на предприятиях должны иметь свой ин­вентарный номер, что облегчает их поиск и идентификацию. На осно­ве первичных документов о приемке-передаче, технических паспортов и другой документации на каждый инвентарный объект машин и обо­рудования в бухгалтерии заведены инвентарные карточки по типовой форме № ОС – 7. Именно из инвентарной карточки оценщик может по­лучить важную информацию об основных характеристиках объекта, его первоначальной и восстановительной стоимости, времени изготовления и пуска в эксплуатацию, изменениях, которым он подвергался, источ­никах приобретения, а также о том, в каком подразделении и у какого материально ответственного лица он числится на учете. Конечно, полно­та информации зависит от качества организации учета на предприятии. Начиная работу, оценщик на основании Задания на оценку должен ре­шить: будет ли он вести оценку по каждому инвентарному объекту в отдельности или по группам объектов. Если принимается решение о формировании групп (комплексов), то группировка выполняется обыч­но по производственно-технологическому признаку, т.е. по принадлеж­ности инвентарных объектов к определенной технологической цепочке (линии) или технологическому комплексу (участку).

Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть:

• функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки (они обычно являются и инвентарными объектами);

• технологические комплексы, объединяющие несколько взаи­мосвязанных технологических машин и вспомогательных устройств – по­точные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т.д. (эти объекты оценки могут быть инвентарными или объе­динять несколько инвентарных объектов);

• машинный или станочный парк предприятия в целом и (или) его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств). Та­кие объекты представляют собой совокупности инвентарных объектов.

Машины и оборудование по своей роли в хозяйственной деятельно­сти предприятия считаются активной частью основных фондов, а здания и сооружения – их пассивной частью.

Машины и оборудование могут принадлежать либо к производствен­ным, либо к непроизводственным основным фондам. Первые находятся в составе производственных подразделений предприятия, вторые относятся к подразделениям и учреждениям социально-культурной сферы (жилищно-коммунальное хозяйство, поликлиники, клубы, стадионы и т.п.). Произ­водственные машины и оборудование в свою очередь подразделяются на основные, т.е. занятые в производстве основной продукции или выполне­нии услуг, и вспомогательные, т.е. используемые на вспомогательных и об­служивающих работах (оборудование лабораторий, ремонтных подразделе­ний, технического контроля и т.д.).

Оценщик должен выяснить, на каком этапе жизненного цикла на­ходится каждый объект оценки. При этом выявляются объекты:

• предназначенные к установке, т.е. оборудование, которое недав­но поступило и подготавливается к эксплуатации, монтируется, от­лаживается, проходит пробную эксплуатацию;

• находящиеся в эксплуатации;

• временно не эксплуатируемые и находящиеся в капитальном ремонте, реконструкции, модернизации, переоснащении и т.д.;

• находящиеся в консервации или запасе (в том числе мобилиза­ционном);

• подготавливаемые к выбытию для продажи или к передаче;

• выбывшие из эксплуатации, подлежащие разборке и утилизации.

Для оценщика важно располагать информацией о праве собствен­ности на оцениваемые объекты. С этих позиций он выделяет объекты: относящиеся к собственным средствам предприятия; безвозмездно полу­ченные во временное пользование; арендуемые у другого владельца; соб­ственные, сданные в аренду. Причем аренда может быть с правом полного выкупа или с последующим возвратом владельцу.

В зависимости от способа приобретения оценщик подразделяет объекты оценки на: приобретенные новыми; приобретенные подержан­ными; изготовленные собственными силами.

С точки зрения выполнения последующей работы по подбору ана­логов важно классифицировать объекты оборудования по таким видам: стандартное универсальное оборудование, серийно выпускаемое у нас или за рубежом; специализированное оборудование, выпускаемое на базе универсального оборудования; специальное оборудование, изготов­ляемое только по индивидуальным заказам.

По происхождению оборудование также подразделяется на отече­ственное и импортное.

Функциональная и отраслевая классификация объектов машин и оборудования выполняется с помощью специальных классификаторов.

Оценка машин и оборудования осуществляется так же, как и оценка недвижимости с помощью трех подходов

Сравнительный (рыночный) подход особенно эффективен в случае существования активного рынка продаж сопоставимых объектов имуще­ства. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как для применения данного подхода необходимо собрать достоверную информа­цию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, техническое состояние, время продажи, усло­вия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижает­ся, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период. Метод основан на применении принципа заме­щения. Для сравнения выбираются аналогичные с оцениваемым объекты. Если между ними существуют различия, проводится соответствующая кор­ректировка данных.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложе­ний по объектам, сходным с оцениваемым. Подбор аналогов осущест­вляется на вторичном рынке по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

Перед оценкой любого вида активов следует собрать и проанализи­ровать необходимую информацию об объекте оценки, которую разделя­ют на внутреннюю и внешнюю.

Внутреннюю информацию об оцениваемой машине обычно полу­чают у заказчика в виде так называемых опросных листов. Источниками внутренней информации являются различные документы, содержащие сведения об оцениваемом оборудовании: инвентарные карточки; данные балансового учета; шифры классификации по ОКОФ, ОКДП, ЕНАО; технические паспорта и описания; стандарты и технические условия; отраслевые номенклатурные справочники. Общая структура опросного листа выглядит следующим образом:

• Область применения и назначение машины.

• Марка, модель.

• Заводской серийный номер.

• Фирма-производитель и ее реквизиты (реквизиты дилера).

• Год и месяц выпуска.

• Инвентаризационный номер.

• Год и месяц ввода в эксплуатацию.

• Основные технико-экономические характеристики.

• Комплектация.

• Полный перечень основной и дополнительной оснастки.

• Требования к монтажу и пусконаладке.

• Произведенные работы по ремонту, замене дорогостоящих узлов, а также модернизации, выполненные до момента оценки.

• Условия эксплуатации.

• Техническое состояние (устанавливается путем внешнего осмо­тра и при необходимости проверкой работоспособности).

• Первоначальная балансовая (историческая) стоимость.

Сбор и анализ внешней информации производят по двум направ­лениям:

• сбор и анализ информации макроэкономического характера;

• сбор и анализ информации по сложившимся на дату оценки ценам на аналогичное (идентичное оцениваемому) оборудование первичного и вторичного рынков.

В рамках сравнительного подхода к оценке движимого имущества наибольшее распространение получили следующие методы:

• метод прямого сравнения;

• метод статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнения применяется, если есть возможность подо­брать близкие аналоги для объекта оценки, для которых известны цены.

Стоимость имущества по данному методу определяется по формуле

РС = V ан х К 1 х К 2 х … х К n ± V доп, где:

РС – рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

V ан – цена объекта-аналога на момент продажи, руб.;

К 1, К 2, …, К n – корректирующие параметрические коэффициен­ты, учитывающие отличия между оцениваемым объектом и аналогом, безразмерно;

V доп – цена дополнительных устройств, наличием которых отлича­ются сравниваемые объекты, руб.

Вносимые в цену аналога корректировки подразделяются на два вида: коэффициентные, вносимые умножением на тот или иной коэффициент, и поправочные, вводимые прибавлением абсолютной поправки. При исполь­зовании метода прямого сравнения необходимо соблюдать определенную последовательность внесения корректировок: сначала выполняют коэффи­циентные корректировки, а затем - поправочные.

Метод статистического моделирования цены применяется, если нет близких аналогов, но имеется совокупность конструктивно подоб­ных элементов. Данный метод заключается в том, что на основе инфор­мации об объектах, входящих в упомянутую совокупность, разрабаты­вается модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели получают расчетную цену для оцениваемого объекта, в которую затем вносят поправочные корректировки

РС = V р + V доп, где:

V р – расчетная цена объекта, определяемая с помощью математи­ческой модели, руб.;

V доп – цена дополнительных устройств, наличием которых отлича­ются сравниваемые объекты, руб.

Доходный подход во главу угла ставит доход как основной фактор, опре­деляющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода по­лучения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества и воз­можной дальнейшей его продажи. При этом подходе исследуют возможные потоки дохода от эксплуатации объекта, выбирают приемлемую норму ка­питализации или доходности и вычисляют размер инвестиций, оправданный для получения такого потока дохода. Таким образом, определяется одна из возможных величин рыночной стоимости объекта.

Оценка по доходному подходу производится на основе прогноза де­нежного потока, который потенциально может быть генерирован объектом оценки с последующим приведением денежных потоков от его использо­вания к дате оценки по ставке дисконтирования (требуемая инвестором ставка дохода на инвестиции), определенной с учетом риска инвестиро­вания в данный объект оценки (метод дисконтированных денежных пото­ков), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного до­хода за отдельно взятый период в показатель стоимости делением дохода на коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).

В то же время у методов доходного подхода имеется ряд недостат­ков, которые сдерживают их применение на практике.

Во-первых, доходный подход применим для оценки стоимости толь­ко такого имущества, которое приносит экономический результат (эко­номическую выгоду) и расчет которого реально возможен. Во-вторых, для оценки текущей стоимости требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации, что на практике чрезвычайно затруднительно. Таким об­разом, доходный подход на сегодняшний день остается наименее ис­пользуемым в практике оценки машин и оборудования.

Затратный подход рассматривает стоимость имущества с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость имущества вслед­ствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости по затратному подходу в качестве базовой исполь­зуется информация о ценах организаций-производителей и торгующих оборудованием организаций, о затратах на монтаж и транспортировку, прочих сопутствующих затратах. Затратный подход может быть реали­зован в виде нескольких методов, базирующихся на определении восста­новительной стоимости объекта и учета всех видов износа, имеющихся у объекта оценки. К таким методам относятся:

• метод сравнительной единицы по ценам на аналогичное или идентичное новое оборудование согласно прайс-листам производителей (продавцов) или по контрактным ценам заводов-изготовителей с учетом всех сопутствующих затрат;

• метод прямой индексации (индексирование) первоначальной стоимости на дату ввода.