Бухучет при реализации недвижимости в кредит (с оплатой в рассрочку)

Поступления от продажи недвижимости, учтенной в составе объектов основных средств, признаются в бухгалтерском учете прочими доходами. При этом производится запись по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).

При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты прочий доход отражается в бухгалтерском учете в полной сумме дебиторской задолженности покупателя на дату перехода к нему права собственности на объект недвижимости (п. п. 10.1, 6.2, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99). Для признания прочего дохода от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском учете необходимо выполнение всех условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99, в том числе возникновение права на получение этого дохода, возможности определения суммы прочего дохода (п. 16, пп. "а", "б" п. 12 ПБУ 9/99).

На дату продажи недвижимости указанные условия не выполняются в отношении суммы процентов за предоставленную отсрочку (рассрочку) оплаты. Поэтому на эту дату прочий доход от продажи недвижимости признается в сумме дебиторской задолженности покупателя по оплате недвижимости в размере ее договорной стоимости. В последующем ежемесячно по мере начисления процентов продавец производит корректировку суммы прочего дохода (поступлений от реализации недвижимости) (п. п. 7, 10.1, 6.4 ПБУ 9/99) <1> <2>.

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов:

62-р "Расчеты за реализованный объект недвижимости";

62-п "Расчеты по процентам за отсрочку (рассрочку) оплаты".

--------------------------------

<1> Проценты за предоставленную отсрочку (рассрочку) оплаты продавец может учитывать в составе прочих доходов как проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств (п. 7 ПБУ 9/99). Аналогичный подход отражен в Толковании Р103 "Оценка дебиторской и кредиторской задолженности при значительных отсрочках платежей" (принято Комитетом по толкованиям 26.11.2010, утверждено в итоговой редакции 10.01.2011).

<2> Учетной политикой организации может быть предусмотрено, что промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно, т.е. отчетными периодами являются месяц, два месяца и так далее до окончания года (п. 6 ст. 3, ч. 5 ст. 13, ч. 4, 6 ст. 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").

<3> Если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды, то на дату перехода права собственности на недвижимость у продавца погашаются ВВР и соответствующий ей ОНА, а также НВР и соответствующее ей ОНО, которые были признаны на дату передачи объекта недвижимости покупателю (п. п. 11, 14, 17, 12, 15, 18 ПБУ 18/02). В данной таблице записи по погашению ОНА и ОНО не приводятся.

<4> Если объект недвижимости передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то остаточная стоимость такого объекта отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы", и кредиту счета 01 "Основные средства", субсчет "Выбытие основных средств" (Инструкция по применению Плана счетов).

<5> Заметим, возможен иной вариант отражения в бухгалтерском учете суммы НДС, предъявленной покупателю при продаже недвижимости.

<6> Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм (п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (если иное не установлено федеральным законом). Она возникает с момента государственной регистрации. Государственная пошлина при регистрации ипотеки не уплачивается. Названная регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона (п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ч. 7 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

На дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге, отражается на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". На дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета (п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов).

 См. дополнительно ситуации из практики.

4.3. Условие договора купли-продажи недвижимости, в котором стоимость земли указана отдельно (информация для продавца)

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену здания включается стоимость передаваемого с ним земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако стороны могут указать цену земли отдельно.

--------------------------------

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

"Цена здания, передаваемого Покупателю по настоящему договору, не включает в себя цену передаваемого одновременно с ним земельного участка.

Стоимость земельного участка, передаваемого по настоящему договору одновременно со зданием, составляет ___ руб.".

--------------------------------

См. форму договора