Бухучет при УСН при получении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

 

При получении оплаты за реализованную недвижимость погашается дебиторская задолженность покупателя, учитываемая на счете 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (Инструкция по применению Плана счетов).

 

Бухучет при УСН при получении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

 

Доход от реализации объекта недвижимости признается в сумме дебиторской задолженности покупателя, пересчитанной в рубли по курсу иностранной валюты (у. е.), установленному Банком России на дату реализации, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (п. п. 4, 5, 6 ПБУ 3/2006).

В результате пересчета дебиторской задолженности покупателя по курсу иностранной валюты, установленному Банком России, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон на отчетные даты и на дату погашения задолженности, в бухгалтерском учете могут возникать положительные (отрицательные) курсовые разницы. Они учитываются на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (субсчет 91-1 "Прочие доходы" или субсчет 91-2 "Прочие расходы") по правилам, установленным п. п. 5 - 7, 11 - 13 ПБУ 3/2006.

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
51	62	Получена оплата от покупателя недвижимости
Если курс увеличивается
62	91-1	Отражена положительная курсовая разница по расчетам с покупателем (на отчетные даты и на дату получения оплаты)
Если курс уменьшается
91-2	62	Отражена отрицательная курсовая разница по расчетам с покупателем (на отчетные даты и на дату получения оплаты)

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях (на дату оплаты курс евро повысился), при УСН.

 

УСН и бухучет при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества в претензионном порядке

 

УСН при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества

 

Налоговые последствия у продавца при возврате недвижимости возникают, только если она уже была оплачена покупателем, поскольку доходы и расходы учитываются кассовым методом (ст. 346.17 НК РФ). По мнению Минфина России, на сумму возвращенных покупателю денежных средств продавец вправе уменьшить налоговую базу, то есть применить порядок, предусмотренный п. 1 ст. 346.17 НК РФ в отношении предоплаты (аванса), возвращаемой покупателю (Письма от 07.05.2013 N 03-11-11/15936, от 25.03.2013 N 03-11-11/114). Несмотря на то что указанные Письма касаются индивидуального предпринимателя, который применяет УСН, сделанный в них вывод применим в данном случае и к организации, применяющей УСН.

 

УСН при возврате покупателем недвижимости в том же налоговом периоде

 

Продавец уменьшает доходы текущего отчетного периода на сумму, возвращаемую покупателю (п. 5 ст. 346.18 НК РФ). Вывод о том, что доходы корректируются в периоде возврата денежных средств, можно сделать из Писем Минфина России от 07.05.2013 N 03-11-11/15936, от 25.03.2013 N 03-11-11/114. Несмотря на то что указанные Письма касаются индивидуального предпринимателя, который применяет УСН, сделанный в них вывод применим в данном случае и к организации, применяющей УСН.

 

УСН при возврате покупателем недвижимости в другом налоговом периоде

 

При возврате покупателю денежных средств за недвижимость продавец вправе уменьшить налоговую базу этого налогового (отчетного) периода, то есть применить порядок, предусмотренный п. 1 ст. 346.17 НК РФ в отношении предоплаты (аванса), возвращаемой покупателю (Письма Минфина России от 07.05.2013 N 03-11-11/15936, от 25.03.2013 N 03-11-11/114). Несмотря на то что указанные Письма касаются индивидуального предпринимателя, который применяет УСН, сделанный в них вывод применим в данном случае и к организации, применяющей УСН.

Отметим, что при отсутствии доходов в периоде возврата покупателю денежных средств у продавца нет возможности уменьшить налоговую базу. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина России от 30.07.2012 N 03-11-11/224, от 06.07.2012 N 03-11-11/204. В этом случае продавцу нужно будет внести исправления в отчетность предыдущего налогового периода, уменьшив доходы от реализации. Связано это с тем, что для налогоплательщиков, которые применяют УСН, не предусмотрено специальной нормы об учете в расходах убытков прошлых периодов, выявленных в текущем периоде. В связи с этим корректируется отчетность предыдущего периода (ст. 81 НК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 01.10.2007 N 18-11/3/092847@).