Налоги и бухучет при продаже недвижимости покупателю

НАЛОГИ И БУХУЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЮ

 

1. НДС при передаче недвижимости покупателю >>>

2. Налог на прибыль при передаче недвижимости покупателю >>>

3. Налог на имущество при передаче недвижимости покупателю >>>

4. Бухучет при передаче недвижимости покупателю >>>

 

НДС при передаче недвижимости покупателю

 

 С 1 января 2019 г. налоговая ставка НДС повышается с 18 до 20 процентов. См. Федеральный закон от 03.08.2018 N 303-ФЗ. Соответствующие изменения будут отражены в материале при его актуализации.

 

При реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).

Как правило, налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ. Сумма НДС исчисляется по ставке 18 процентов с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Исключением из общего правила является реализация недвижимости, принятой к учету с учетом уплаченного НДС, в частности, реализация недвижимости, которая изначально использовалась при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению НДС (п. 2 ст. 170 НК РФ). В таком случае налоговая база по НДС рассчитывается в порядке, установленном п. 3 ст. 154 НК РФ, как разница между рыночной стоимостью (с учетом НДС) реализованной недвижимости и ее остаточной стоимостью по данным бухгалтерского учета (с учетом переоценок) (Письма Минфина России от 27.03.2015 N 03-03-06/2/17094, от 29.05.2014 N 03-07-11/25754). Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-07-05/18).

Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

 

В течение пяти календарных дней со дня передачи недвижимости, как правило, следует выставить счет-фактуру на имя покупателя (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Исключение из общего правила составляют случаи, указанные в пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ. Счет-фактура может быть выставлен на бумажном носителе и (или) в электронной форме (абз. 2 п. 1 ст. 169 НК РФ).

При этом заметим, что при реализации недвижимости, стоимость которой сформирована в бухгалтерском учете с учетом НДС, счет-фактура выставляется на имя покупателя независимо от того, исчисляется НДС или нет в связи с тем, что налоговая база равна нулю (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, пп. "д", "з" п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость).

 

 См. дополнительно:

- в каких случаях счет-фактура не составляется.

 

НДС у продавца при передаче жилого помещения покупателю

 

Операции по реализации на территории РФ жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат налогообложению НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). При совершении таких операций продавец не составляет счет-фактуру (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

В ситуации, когда продавец отказался от применения льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, на основании п. 5 ст. 149 НК РФ, операции по реализации жилых домов, жилых помещений подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

 

До 1 января 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 31.12.2013

 

"При реализации рассматриваемой недвижимости счет-фактура выставляется без выделения суммы НДС, о чем делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)" (п. 5 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ)".

 

НДС у продавца при передаче объекта незавершенного строительства покупателю

 

В этом случае налоговая база по НДС определяется в порядке, описанном выше.

Заметим: если объектом незавершенного строительства является жилой дом, то, по мнению Минфина России (см., например, Письмо от 02.11.2017 N 03-07-11/72106), на основании положений Жилищного кодекса РФ в отношении такого объекта правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, не имеется. В то же время существует иная позиция, в соответствии с которой реализация не завершенных строительством жилых домов не подлежит налогообложению НДС. Она подтверждается судебной практикой. О существующих точках зрения по данному вопросу см. Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

 

Оформление счета-фактуры при реализации недвижимости, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

 

Счета-фактуры в таком случае оформляются только в рублях (пп. "м" п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

Дополнительно см. также Практическое пособие по НДС.

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"При реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС является день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (если до этого момента оплата от покупателя не поступила) (п. п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, Письма ФНС России от 18.12.2014 N ГД-4-3/26244@, Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78)".

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"Исчисленный с поступившей предоплаты (аванса) НДС принимается к вычету на дату перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п. 3 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС".

 

4.1.1.1. НДС при получении предоплаты (аванса) за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

 

Налог уплачивается в бюджет с суммы, реально полученной от покупателя недвижимости предоплаты (аванса).

В дальнейшем на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости эта же сумма налога принимается к вычету (п. п. 3, 16 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Изменение курса иностранной валюты (у. е.) на день применения вычета на эту сумму уже не влияет. Одновременно на дату передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости продавец начисляет НДС по реализованной недвижимости (п. п. 3, 14, 16 ст. 167 НК РФ).

Величина налоговой базы при этом определяется исходя из суммы полученной предоплаты в рублях (без учета последующего изменения курса).

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"Исчисленный с поступившей предоплаты (аванса) НДС принимается к вычету на дату перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п. 3 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Одновременно продавец начисляет НДС по реализованной недвижимости (п. п. 3, 14 ст. 167 НК РФ).

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС".

 

4.1.2. Налог на прибыль у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

У организации, применяющей метод начисления, сумма предоплаты (аванса) в доходах не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). Выручка признается на дату передачи недвижимости по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

 

До 1 января 2013 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 31.12.2012

 

"Выручка от реализации признается на дату государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ)".

 

4.1.3. Бухучет у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Выручка (доход) от продажи объекта недвижимости признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).

О порядке признания дохода от продажи объекта недвижимости см. раздел "Бухучет при передаче недвижимости покупателю".

В таблице используются следующие обозначения субсчетов по счету 01 "Основные средства" и аналитических счетов по счету 68:

01-1 "Основные средства в эксплуатации";

01-2 "Выбытие основных средств";

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
Бухгалтерские записи при получении предоплаты (аванса)
51	62	Получена предоплата (аванс) от покупателя
62-НДС (76-НДС)	68-НДС	Начислен НДС с суммы полученной предоплаты (аванса) <*>
Бухгалтерские записи при передаче объекта недвижимости по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
01-2	01-1	Списана первоначальная (восстановительная) стоимость переданного объекта недвижимости
02	01-2	Списана сумма амортизации по переданному объекту недвижимости
45	01-2	Списана остаточная стоимость переданного объекта недвижимости
45-НДС (76-НДС)	68-НДС	Начислен НДС
09	68-пр	Признан ОНА
68-пр	77	Признано ОНО
68-НДС	62-НДС (76-НДС)	Принят к вычету НДС, начисленный ранее при получении предоплаты (аванса) <*>
Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на объект недвижимости
62	91-1	Признан прочий доход от продажи объекта недвижимости
91-2	45-НДС (76-НДС)	Отражен НДС, начисленный при передаче объекта недвижимости
91-2	45	Списана остаточная стоимость выбывающего объекта недвижимости <**>
68-пр	09	Погашен ОНА
77	68-пр	Погашено ОНО

 

--------------------------------

<*> Отметим: в настоящее время на практике для отражения НДС, начисленного с сумм поступившей предоплаты (аванса), зачастую используется счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", к которому открывается отдельный аналитический счет, например "НДС с предоплаты (аванса) полученной". При этом в бухгалтерском учете начисление НДС производится записью по дебету счета 76, аналитический счет "НДС с предоплаты (аванса) полученной", и кредиту счета 68, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС". Вычет этого НДС производится обратной записью.

Однако из разъяснений Минфина России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203) следует, что основания для применения счета 76 в случае начисления НДС с предоплаты (аванса) отсутствуют.

Вместе с тем считаем, что если организацией закреплен в учетной политике порядок начисления НДС с применением счета 76, то это не противоречит требованиям действующих нормативных правовых актов.

<**> Если объект недвижимости передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то остаточная стоимость такого объекта отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, и кредиту счета 01, субсчет "Выбытие основных средств" (Инструкция по применению Плана счетов).

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях 100-процентной предоплаты. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован после передачи ему объекта недвижимости. Метод начисления.

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях частичной предоплаты. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован после передачи ему объекта недвижимости. Метод начисления.

 

4.2. Условие договора о реализации недвижимости в кредит (с оплатой в рассрочку) (информация для продавца)

 

Статьи 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу после ее получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

 

--------------------------------

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

"Оплата недвижимости, реализованной в кредит/ИЛИ с рассрочкой платежа, производится в следующем порядке..."

--------------------------------

См. форму договора

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"При реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС исчисляется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 167 НК РФ, Письма ФНС России от 18.12.2014 N ГД-4-3/26244@, Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС".

 

У ПРОДАВЦА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. УСН и бухучет при передаче недвижимости покупателю >>>

2. УСН и бухучет при получении оплаты по договору купли-продажи недвижимости >>>

3. УСН и бухучет при возврате покупателем недвижимости ненадлежащего качества в претензионном порядке >>>

4. Договор купли-продажи недвижимости: что влияет на налоги и бухучет у продавца на УСН

4.1. Условие договора купли-продажи недвижимости о предоплате (авансе) при УСН (информация для продавца) >>>

 

НАЛОГИ И БУХУЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЮ

 

1. НДС при передаче недвижимости покупателю >>>

2. Налог на прибыль при передаче недвижимости покупателю >>>

3. Налог на имущество при передаче недвижимости покупателю >>>

4. Бухучет при передаче недвижимости покупателю >>>