Договор купли-продажи недвижимости: что влияет на налоги и бухучет у продавца

 

4.1. Условие договора купли-продажи недвижимости о предоплате (авансе) (информация для продавца)

 

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате недвижимости.

 

--------------------------------

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

"Оплата производится в следующем порядке:

- часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

- оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

 

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

"Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

--------------------------------

См. форму договора

 

4.1.1. НДС у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

С поступившей предоплаты (аванса) продавец недвижимости должен исчислить и уплатить НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Не позднее пяти календарных дней со дня получения предоплаты (аванса) продавцу, как правило, необходимо составить счет-фактуру на соответствующую сумму (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Исключение из общего правила составляют случаи, указанные в пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ. Счет-фактура может быть выставлен на бумажном носителе и (или) в электронной форме (абз. 2 п. 1 ст. 169 НК РФ).

В дальнейшем на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости также возникает момент определения налоговой базы по НДС (п. п. 3, 14, 16 ст. 167 НК РФ).

При этом сумма НДС, исчисленная с предоплаты (аванса), принимается к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

 

 См. дополнительно:

- в каких случаях счет-фактура не составляется.

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"Исчисленный с поступившей предоплаты (аванса) НДС принимается к вычету на дату перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п. 3 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС".

 

4.1.1.1. НДС при получении предоплаты (аванса) за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

 

Налог уплачивается в бюджет с суммы, реально полученной от покупателя недвижимости предоплаты (аванса).

В дальнейшем на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости эта же сумма налога принимается к вычету (п. п. 3, 16 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Изменение курса иностранной валюты (у. е.) на день применения вычета на эту сумму уже не влияет. Одновременно на дату передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости продавец начисляет НДС по реализованной недвижимости (п. п. 3, 14, 16 ст. 167 НК РФ).

Величина налоговой базы при этом определяется исходя из суммы полученной предоплаты в рублях (без учета последующего изменения курса).

 

До 1 июля 2014 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

 

"Исчисленный с поступившей предоплаты (аванса) НДС принимается к вычету на дату перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п. 3 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Одновременно продавец начисляет НДС по реализованной недвижимости (п. п. 3, 14 ст. 167 НК РФ).

Дополнительно см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС".

 

4.1.2. Налог на прибыль у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

У организации, применяющей метод начисления, сумма предоплаты (аванса) в доходах не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). Выручка признается на дату передачи недвижимости по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

 

До 1 января 2013 г.

 

Из архива материалов, актуальных на 31.12.2012

 

"Выручка от реализации признается на дату государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ)".

 

4.1.3. Бухучет у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Выручка (доход) от продажи объекта недвижимости признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).

О порядке признания дохода от продажи объекта недвижимости см. раздел "Бухучет при передаче недвижимости покупателю".

В таблице используются следующие обозначения субсчетов по счету 01 "Основные средства" и аналитических счетов по счету 68:

01-1 "Основные средства в эксплуатации";

01-2 "Выбытие основных средств";

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
Бухгалтерские записи при получении предоплаты (аванса)
51	62	Получена предоплата (аванс) от покупателя
62-НДС (76-НДС)	68-НДС	Начислен НДС с суммы полученной предоплаты (аванса) <*>
Бухгалтерские записи при передаче объекта недвижимости по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
01-2	01-1	Списана первоначальная (восстановительная) стоимость переданного объекта недвижимости
02	01-2	Списана сумма амортизации по переданному объекту недвижимости
45	01-2	Списана остаточная стоимость переданного объекта недвижимости
45-НДС (76-НДС)	68-НДС	Начислен НДС
09	68-пр	Признан ОНА
68-пр	77	Признано ОНО
68-НДС	62-НДС (76-НДС)	Принят к вычету НДС, начисленный ранее при получении предоплаты (аванса) <*>
Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на объект недвижимости
62	91-1	Признан прочий доход от продажи объекта недвижимости
91-2	45-НДС (76-НДС)	Отражен НДС, начисленный при передаче объекта недвижимости
91-2	45	Списана остаточная стоимость выбывающего объекта недвижимости <**>
68-пр	09	Погашен ОНА
77	68-пр	Погашено ОНО

 

--------------------------------

<*> Отметим: в настоящее время на практике для отражения НДС, начисленного с сумм поступившей предоплаты (аванса), зачастую используется счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", к которому открывается отдельный аналитический счет, например "НДС с предоплаты (аванса) полученной". При этом в бухгалтерском учете начисление НДС производится записью по дебету счета 76, аналитический счет "НДС с предоплаты (аванса) полученной", и кредиту счета 68, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС". Вычет этого НДС производится обратной записью.

Однако из разъяснений Минфина России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203) следует, что основания для применения счета 76 в случае начисления НДС с предоплаты (аванса) отсутствуют.

Вместе с тем считаем, что если организацией закреплен в учетной политике порядок начисления НДС с применением счета 76, то это не противоречит требованиям действующих нормативных правовых актов.

<**> Если объект недвижимости передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то остаточная стоимость такого объекта отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, и кредиту счета 01, субсчет "Выбытие основных средств" (Инструкция по применению Плана счетов).

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях 100-процентной предоплаты. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован после передачи ему объекта недвижимости. Метод начисления.

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях частичной предоплаты. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован после передачи ему объекта недвижимости. Метод начисления.

 

4.2. Условие договора о реализации недвижимости в кредит (с оплатой в рассрочку) (информация для продавца)

 

Статьи 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу после ее получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

 

--------------------------------

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

"Оплата недвижимости, реализованной в кредит/ИЛИ с рассрочкой платежа, производится в следующем порядке..."

--------------------------------

См. форму договора