Ипотека как особый вид кредита

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, где сама эта недвижимость является залогом по кредиту.

Залог — один из видов гарантии по кредиту. Предмет залога остаётся у заёмщика, и он может продолжать им пользоваться, но в случае утраты способности платить по кредиту предмет залога будет продан, чтобы вернуть долг.

Объектом ипотеки может стать городская квартира (как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья), загородный дом, коммерческое помещение (например, под ресторан), реже — дача или гараж.

(9, с. 159)

В ипотечном кредите участвуют три стороны: покупатель недвижимости (напр., квартиры), её продавец и банк, предоставляющий ипотечный кредит (рис. 14).

Рис. 14. Участники ипотеки

(6, с. 91)

Ипотечный кредит выдаётся на очень долгий срок — от 10 до 30 лет — и требует предоставления множества документов о финансовом состоянии семьи, оценки стоимости жилья профессиональным оценщиком, обязательной страховки жилья и первоначального взноса в размере 10—50 % стоимости покупки.

Ставки по ипотеке ниже, чем по другим видам кредита, потому что она обеспечена залогом, который не изнашивается и почти никогда не падает в цене.

В 2013 г. в России ставки по ипотеке были на уровне 8—14 % годовых, в то время как ставки по автокредитам составляли 11—20 %, а по кредитам на неотложные нужды (без указания цели) — 16—40 %.

С точки зрения потребителя, это очень полезный продукт, потому что он позволяет не откладывать одну из крупнейших в жизни покупок, на которую иначе пришлось бы копить до старости.

Это и очень удобный продукт, потому что, с одной стороны, вы получаете низкую ставку, а с другой — не нужно искать дополнительный залог, ведь им становится сам объект покупки.

Основными показателями, которые надо рассматривать при выборе ипотеки, являются:

– величина первоначального взноса;

– срок погашения;

– процентная ставка.

Величина первоначального взноса будет влиять на ставку процента, под которую вы получите средства. Если вам не удалось накопить даже 10 % на первоначальный взнос, это сигнал для банка, что вы не очень хорошо умеете распоряжаться своими средствами.

На сегодняшний день ни один банк в России не даст вам ипотеку с нулевым

первоначальным взносом. В тех исключительных случаях, когда это происходит, ставки будут выше на несколько процентов (а за 15—20 лет несколько процентов превращаются в весьма солидную сумму!). Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит, постарайтесь накопить хотя бы 10 %, а ещё лучше — 30 %.

Вы можете использовать на первоначальный взнос:

– свои сбережения;

– средства от продажи другой недвижимости (дома в деревне, квартиры меньшего размера или доли в квартире, которая находится в совместной собственности);

– материнский капитал.

Что касается срока ипотеки, то здесь у каждой семьи будет свой идеальный баланс. С одной стороны, чем больше срок, тем меньшую сумму вам придётся выделять каждый месяц из семейного бюджета на регулярные взносы. С другой — чем больше срок, тем

больше будет начислено процентов и тем дороже обойдётся кредит.

Вам нужно тщательно обдумать, какой максимальный размер выплат вы можете себе позволить. Эту сумму вы можете назвать сотруднику банка, чтобы тот рассчитал вам минимально возможный срок ипотеки при ваших финансовых возможностях.

Вы можете рассчитать минимальный срок ипотеки и во сколько она вам

обойдётся и сами с помощью ипотечного online-калькулятора. Они встречаются на сайтах банков или на информационных порталах об ипотеке, например www.ipohelp.ru/calculator.html (9, с. 159 – 162)

 

Досрочное погашение кредита

Если у вас появится возможность выплатить все оставшиеся взносы по кредиту раньше срока (например, вам подняли зарплату или вы неожиданно получили какой-то другой доход), обязательно воспользуйтесь этой возможностью, потому что это позволит сэкономить на процентах.

Допустим, вы взяли кредит на 3 года под 20 %. За 3 года будет начислено 60 %, но, если вы захотите погасить кредит через 2 года, вам начислят только 40 %. Таким образом, вы сэкономите.

Погасить досрочно можно как весь остаток по кредиту, так и его часть. Это тоже позволит уменьшить проценты.

Банк не вправе отказать вам в досрочном погашении кредита или требовать штраф за досрочное погашение. Это оговорено в ст. 32 «Закона о защите прав потребителей».

(9, с. 157 – 158)

 

Рефинансирование кредита

Если у вас нет свободных денег, чтобы погасить кредит досрочно, но вы узнали, что сегодня на рынке ставки по кредитам заметно снизились, вы можете рефинансировать кредит.

Рефинансирование кредита — взятие нового кредита под более низкий процент, чтобы досрочно погасить старый кредит.

В итоге получается экономия на разнице процентов. Представим, что вы взяли кредит 300 тыс. р. в банке «Первый кредитный» на 4 года под 20 % годовых. Каждый месяц вы вносите одинаковый взнос на погашение кредита. Прошло 2 года, и вы выплатили банку около 120 тыс. р. в счёт погашения основной суммы и около 100 тыс. р. в процентах — итого, 220 тыс. р. В следующие 2 года вам останется погасить 180 тыс. в счёт основной суммы и около 38 тыс. р. в процентах.

Вы видите, что другие банки предлагают теперь кредиты по более низким ставкам. Например, во «Втором кредитном» вам готовы дать кредит 180 тыс. под 16 % на 2 года. В этом случае вы можете взять во «Втором кредитном» 180 тыс. р. и отнести их в «Первый» для досрочного погашения. Вместо 38 тыс. р. (проценты за 2 года) «Первому кредитному» вы заплатите примерно 31 500 р. в процентах «Второму кредитному».

Экономия составит 6500 р.

Проверьте эти расчёты на online-калькуляторе на www.calculatorcredit.ru

(9, с. 157 – 158)