Правовые основы государственного регулирования строительства арендного жилья

На федеральном уровне правовое регулирование рынка жилищного строительства осуществляется на основании Жилищного, Градостроительного, Земельного и Бюджетного кодексов Российской Федерации.

Вместе с тем, отсутствует законодательная база, определяющая меры государственного регулирования развития рынка арендного жилья, в том числе отсутствует законодательное определение понятия «арендное жильё».

С принятием Федерального закона от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (далее – Федеральный закон № 217-ФЗ) закрепляются положения, устанавливающие понятие наемного дома, наемного дома коммерческого использования, наемного дома социального использования, порядок установления и изменения цели использования здания в качестве наемного дома, прекращения использования здания в качестве наемного дома, в том числе положения о формировании рынка доступного арендного жилья для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, в частности, установлен новый вид жилищного фонда социального использования – совокупность жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов, предоставляемых гражданам на срок от 1 года до 10 лет по договорам найма жилищного фонда социального использования.

Согласно Федеральному закону № 217-ФЗ предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

После внесения термина «наемный дом» в Жилищный кодекс РФ в федеральный план статистических работ планировалось включить целевой показатель «Доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах» с достижением 7,4 процента до конца 2015 года, 8,8 процента - до конца 2017 года, 10 процентов к 2020 году согласно государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». 

Принятие специального закона об арендном жилье планируется в весеннюю сессию Госдумы РФ в 2015 году. Законопроект о развитии рынка доступного арендного жилья ко второму чтению также пополнился поправками о предоставлении земельных участков под строительство такого жилья без торгов, а арендная плата приравнивается к ставке земельного налога. Сдавать жилье можно будет не только по пониженным социальным арендным ставкам, но и по рыночным. В каждом арендном доме должно быть не менее 50% жилья для социального найма. Первое чтение законопроекта предусматривало лишь одну льготу для инвесторов, готовых строить арендное жильё, - плата за электроэнергию и тепло приравнивалась к тарифам для населения. Предположительно перечень льгот должен быть расширен.

В отсутствие федерального закона об арендном жилье рынок строительства жилья развивается в соответствии с действующим законодательством, в частности, с:

1) Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

2) распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»;

3) распоряжением Правительства РФ от 30.11.2012 № 2227-р «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

и другими федеральными нормативными правовыми и правовыми актами.

В 2014 году в Земельный кодекс РФ приняты поправки, которые значительно упрощают процедуру получения земельных участков под строительство. В частности, отменена процедура аукциона при покупке земли, например, в случае, когда заключен договор о комплексном освоении территории. Данная мера направлена на стимулирование увеличения темпов роста строительства в России за счет снижения административных барьеров.

Для нормативно-правового обеспечения реализации Федерального закона № 217-ФЗ предусматривается разработка и утверждение около 12 подзаконных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

В целях реализации Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» федеральными исполнительными органами государственной власти в ближайшие годы планируется осуществить законодательное регулирование, предполагающее создание условий:

1) для развития частного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставляются, в первую очередь, внаем на длительный срок (более пяти лет);

2) для строительства жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде, фонде специализированных некоммерческих организаций для предоставления по договору некоммерческого найма гражданам, которым не доступны приобретение жилья в собственность и наем частного жилья, но не имеющим права на наем жилья социального использования;

3) бесплатного предоставления земельных участков для строительства арендных многоквартирных и жилых домов, субсидирование строительства таких домов, предоставление государственных (муниципальных) гарантий при получении кредита;

4) предоставление льготного налогового режима собственникам арендных многоквартирных и жилых домов, в том числе установление возможности такими собственниками упрощенной системы налогообложения;

5) создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства домов арендного жилищного фонда под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов;

6) бесплатное предоставление земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда в рамках реализации проектов государственно-частного партнерства;

7) для долгосрочного ипотечного кредитования приобретения домов арендного жилищного фонда или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты.

В условиях длительного «правового вакуума» на федеральном уровне по вопросам, связанным с развитием арендного жилья, правовая база Свердловской области также не формировалась по данному направлению.

В целях нормативно-правового обеспечения реализации Федерального закона на территории Свердловской области распоряжением Правительства Свердловской области от 14.11.2014 № 1423-РП создана рабочая группа. В рамках деятельности рабочей группы планируется до конца 2015 года разработать и принять нормативные правовые акты Свердловской области по обеспечению реализации Федерального закона № 217-ФЗ.

В то же время в действующих программных документах, например, в Программе социально-экономического развития Свердловской области обозначены основные приоритетные направления развития региона, одними из которых являются:

1) развитие массового жилищного строительства, в том числе
малоэтажного;

2) приведение жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

3) развитие рынка жилья, в том числе на основе ипотечного жилищного кредитования населения;

4) обеспечение градостроительной документацией территории Свердловской области.

На достижение указанных целей направлены мероприятия государственной программы Свердловской области «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года».

Также в недавно принятой в Свердловской области Концепции повышения качества жизни населения Свердловской области на период до 2030 года - "Новое качество жизни уральцев" одной из задач является формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В целях реализации Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161- ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» принимаются нормативные правовые акты, например, Закон Свердловской области от 27.02.2013 № 10-ОЗ «О формировании списков граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в соответствии с федеральным законом о содействии развитию жилищного строительства, и о порядке включения указанных граждан в эти списки»; постановление Правительства Свердловской области от 16.01.2013 г. № 4-ПП «Об утверждении Перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161- ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого кооператива, и правил формирования таких списков».

Вопросы, связанные с реализацией государственной жилищной политики на территории Свердловской области регулируются также нормативными правовыми и правовыми актами, связанными с оказанием государственной поддержки субъектам предпринимательской деятельности, осуществляющим свою деятельность в строительной сфере. Например, распоряжением Правительства Свердловской области от 11.12.2012 № 2468-РП утвержден План мероприятий («дорожная карта») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства на территории Свердловской области».

Проведенный анализ нормативных правовых актов Свердловской области показал, что, несмотря на акцентированную приоритетность задач по развитию арендного жилья и установление соответствующих значений показателей в программных документах, ни в одном из них не формулируются базовые понятия для однозначного толкования используемых понятий и придания им правовой легитимности. В Свердловской области не разработана нормативная правовая база, регламентирующая также и правоотношения субъектов по вопросам арендного жилищного строительства.

Таким образом, для того чтобы возродить «доходные дома» на новом витке экономической эволюции, требуется нормативная правовая база, начиная с легитимности самого понятия «арендное жильё». Использование терминов: «арендный дом», «доходный дом», «некоммерческая аренда», «социальная аренда» требует правовых оснований. В законодательстве фигурирует понятие «наемный дом», «наем жилого помещения» и «социальный наем жилого помещения». Понятие «аренда» применяется только к нежилым помещениям. Необходимо четко определить, как будут называться правоотношения между собственником доходного дома и гражданином – аренда, рента или наем.

Законодательство в сфере государственного регулирования рынка жилья постоянно совершенствуется, но зачастую это происходит бессистемно и затянуто во времени, теряя тем самым, свою актуальность. Объективной причиной этого является развитие экономических отношений. В этих условиях задача законодателя должна состоять не только в правовой констатации уже сложившихся хозяйственных отношений, но и в предвидении возможных тенденций их развития.

В настоящее время действуют отдельные нормы актов бюджетного, налогового, гражданского и жилищного законодательства. Однако фрагментарность и бессистемность этих норм не позволяют добиться последовательности в решении правовых проблем государственного регулирования экономики в жилищной сфере. Требуется принятие системообразующего нормативного правового акта – федерального закона об арендном жилье.

Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что в настоящее время на законодательном уровне создаются новые «правила игры» в сфере жилищного строительства. Остается надеяться, что в ближайшее время будет принят пакет основных документов, которыми будут закреплены права и обязанности всех участников процесса становления «арендного жилья» как альтернативного способа удовлетворения спроса на жильё, в том числе в Свердловской области.