Теоретико-методологические основы государственного регулирования рынка арендного жилья

В российском законодательстве отсутствует понятие «государственное регулирование экономики» или «государственное регулирование отраслевых рынков», однако в отношении конкретных сфер экономики такие понятия есть.

Исчерпывающим на наш взгляд является определение, данное С.Н. Шишкиным: «Государственное регулирование экономики представляет собой совокупность мер экономического, правового и организационного воздействия на экономику, в том числе путем государственной поддержки и защиты субъектов предпринимательской деятельности, а также государственного контроля за соблюдением требований законодательства субъектами такой деятельности. Говорить о системе этих мер пока преждевременно, поскольку в данной сфере отсутствует системообразующий нормативный правовой акт».[8]

Принимая за основу вышеприведенное определение, отмечаем, что существуют различные формы государственного регулирования: экономические, организационные и правовые. В нашей работе особое внимание мы уделим экономическим формам государственного регулирования, заключающимся в определении направлений и стратегии развития такой сферы экономики как рынок жилищного строительства и, в частности, строительство арендного жилья.

В последнее время в отечественной литературе появились работы, посвящённые зарождению и развитию современного жилищного рынка и рынков, сопряжённых с ним. Среди таких работ можно выделить исследования А.Н.Асаула, Э.Р.Бугулова, С.Н.Глазунова, В.А.Горемыкина, А.Г.Грязновой, В.Е.Есипова, С.Н.Максимова и др. Однако в этих работах рассматривается совокупность элементов современной жилищной системы России без вычленения арендного жилищного рынка, как самостоятельного элемента. Результатом этого явилось отсутствие исследований в области изучения взаимосвязей и взаимозависимостей внутри арендного рынка и с другими рынками, раскрытие которых помогло бы решить многие проблемы, имеющие место в современной жилищной сфере.

Необходимость государственного регулирования рынка жилья связана с высокой неудовлетворенной потребностью населения в комфортном жилье при низком платежеспособном спросе на него. Одним из актуальных вопросов в жизнеобеспечении любой семьи является приобретение собственного жилья. Только четверть граждан проживает в отдельной квартире или доме со всеми коммунальными удобствами, где на одного человека приходится не менее 18 кв. метров.[9]

Кроме того, в связи с динамичным развитием особых экономических зон, созданием промышленных кластеров, технопарков, повышение мобильности трудоспособного населения может увеличить спрос именно на сдаваемый жилищный фонд, и тема развития арендного жилья неизбежно выйдет на первый план.

Согласно Жилищному кодексу РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на социальный, специализированный, индивидуальный, а также жилищный фонд коммерческого использования. Жилищный фонд коммерческого использования формируется из государственного, муниципального и частного жилищных фондов, и может предоставляться любым категориям граждан.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ предоставление социального жилья предусмотрено только для малоимущих граждан, вставших на учёт в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, появляется категория граждан из числа лиц, которые не могут быть отнесены к категории малоимущих, но, с другой стороны, не могут воспользоваться государственной поддержкой и (или) ипотекой, и приобрести жилое помещение на рынке в собственность.

Основным инструментом государственного регулирования  рынка жилищного строительства, в том числе и арендного, являются государственные программы: на федеральном уровне – федеральные целевые программы или государственные программы РФ, на региональном уровне –  государственные программы Свердловской области, что соответствует бюджетному законодательству об использовании бюджетных средств с применением программно-целевого метода бюджетного планирования.

Участниками государственных федеральных и региональных жилищных программ являются субъекты правоотношений, возникающих в процессе реализации программных мероприятий: государство, население, предприниматели, финансовые (кредитные) организации.

 Потенциальными потребителями арендного жилья в Свердловской области могут быть:

1) сотрудники компаний-резидентов особой экономической зоны «Титановая долина», индустриальных парков, технопарков, иных организаций;

2) работники бюджетной сферы;

3) студенты и работники научно-образовательного комплекса;

4) граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (молодые и многодетные семьи, другие льготные категории граждан в соответствии с действующим законодательством).

В современных экономических условиях в ближайшие десятилетия аренда может стать одним из альтернативных путей решения «квартирного вопроса» для граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия. Таких потребителей условно можно разделить на две группы в зависимости от типа самой аренды: коммерческой и некоммерческой.

Первую группу, формирующую направление коммерческой аренды, назовем «активные и самостоятельные потребители». Одни из них могут рассматривать аренду жилья как временную форму на срок работы в организации – это, как правило, достаточно мобильные высококвалифицированные специалисты, которые меняют географию местожительства при наиболее выгодном предложении.

Другие представители этой группы – «вынужденные переселенцы» - люди, находящиеся в поиске применения своей квалификации и готовые на переобучение и переезд в другой город (регион), например, по причине закрытия крупного градообразующего предприятия, неблагополучном состоянии дел в организации, по иным причинам.

К данной группе можно отнести также и работодателей, готовых привлекать высококвалифицированных специалистов и арендовать для них временное жильё.

Ко второй группе потребителей, формирующих направление некоммерческой аренды, следует отнести льготные категории граждан-очередников или специалистов бюджетной сферы. Таким гражданам государственные или муниципальные органы власти могут предоставлять арендное жильё, например, для «закрепления» в муниципальных образованиях, испытывающих кадровый дефицит в тех или иных специалистах.

Кроме того, муниципальное арендное жилье необходимо в целях создания маневренного фонда (для временного проживания граждан, жилье которых признано непригодным для проживания (уничтожено) вследствие пожара, обрушения и других причин).

Перечень групп потребителей не является закрытым, в данном случае условно сформированные группы приведены в качестве примеров возможных потребителей.