Основные направления государственного регулирования по стимулированию развития рынка жилищного строительства в Свердловской области

 

     Согласно утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 г. № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года основными направлениями перехода к новому социально ориентированному типу экономического развития страны являются: обеспечение граждан доступным жильем, создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией, обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлечение в проекты жилищного строительства неиспользуемых или используемых неэффективно государственных и муниципальных земельных участков.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и планом мероприятий («дорожной картой») «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» 30 апреля 2014 года Правительство РФ утвердило исчерпывающий перечень установленных на федеральном уровне административных процедур в сфере жилищного строительства, а также порядок согласования дополнительных процедур, установленных субъектами Российской Федерации, организациями коммунального комплекса, электросетевыми и газоснабжающими организациями.

Перечень включает процедуры, необходимые на всех этапах реализации проекта жилищного строительства, в том числе связанные с получением прав на земельный участок, подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, архитектурно-строительным проектированием, строительством и реконструкцией объектов, вводом их в эксплуатацию и регистрацией прав на построенный объект.

     Региональные органы власти, реализуя федеральную жилищную политику на территории Свердловской области, также принимают необходимые меры для развития рынка жилищного строительства с сопутствующими объектами транспортной и социальной инфраструктуры.

Аналогично федеральному документу в Свердловской области принят план мероприятий («дорожная карта») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства на территории Свердловской области», который направлен на снижение сроков получения заявителем необходимых документов, устранение административных барьеров, препятствующих реализации потенциала Свердловской области в сфере строительства.

Предварительная оценка ожидаемой эффективности и результативности отражается в достижении в 2015 году следующих показателей:

1) сокращение количества процедур, необходимых для реализации
инвестиционно-строительных проектов, на 50 процентов в сравнении с 2012
годом;

2) сокращение совокупного времени прохождения всех административных процедур при реализации инвестиционно-строительных проектов, в том числе предоставления земельных участков, с 270-300 до 150 дней;

3) утверждение документов территориального планирования каждого муниципального образования в стопроцентном объеме;

4) снятие барьеров для привлечения инвестиций в сферу строительства, развития механизмов государственно-частного партнерства, в том числе путем утверждения административных регламентов предоставления государственных и муниципальных услуг (функций) в стопроцентном объеме;

5) создание базы пространственных данных Свердловской области.

Выполнение плана мероприятий должно способствовать сокращению административных барьеров при осуществлении градостроительной деятельности.

В целях реализации задачи по стимулированию развития жилищного строительства исполнительными органами государственной власти Свердловской области ведется плановая работа с муниципальными образованиями по двум взаимосвязанным основным направлениям, сформулированным, по сути, как постановка задач:

1. Создание благоприятного инвестиционного климата для инвесторов-застройщиков.

2. Улучшение жилищных условий для льготных категорий граждан.

Решение первой задачи выполняется посредством реализации комплекса мероприятий по двум направлениям работы:

- разработка проектов планировок территорий для жилищного строительства;

- подготовка инженерной инфраструктуры земельных участков под строительство жилья.

В Свердловской области завершена многолетняя работа по формированию градостроительной документации: утверждены генеральные планы и правила землепользования и застройки муниципальных образований, все муниципальные районы обеспечены утвержденными схемами территориального планирования. В принятых документах раскрыта перспектива развития территории на долгосрочный период.

Разработка проектов планировок территорий для жилищного строительства осуществляется на условиях софинансирования из средств областного и местного бюджетов, данная работа начата с 2013 года. В 2014 в областном бюджете предусмотрены средства на сумму 58,6 млн. рублей.  За 2 года на 01.10.2014 выполнены и продолжают выполняться проекты на территории общей площадью 6453 га. В 2015 году планируется выполнить 81 проект с объемом средств областного бюджета – 39,8 млн. рублей, на площадь территорий около 2000 га под строительство жилья с предполагаемым вводом в 2017−2020 годах 2,6 млн.кв.м.[20]

Вопрос стимулирования жилищного строительства напрямую связан с необходимостью обеспечения перспективных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры с целью вовлечения их в процесс комплексного освоения. В муниципальных образованиях остаются актуальными проблемы, связанные с дефицитом строительных площадок, обеспеченных всей необходимой инженерной инфраструктурой, с отсутствием заявок на комплексное освоение участков.

В Свердловской области реализуется подпрограмма «Стимулирование развития жилищного строительства» государственной программы «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года», которая предусматривает строительство объектов коммунальной инфраструктуры за счет средств областного бюджета на территориях муниципальных образований.

Строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться:

- в качестве объектов капитального строительства государственной собственности Свердловской области с последующей передачей в муниципальную собственность;

- земельные участки должны быть предназначенными для массового жилищного строительства эконом-класса, общей площадью не менее 20 гектаров.

Строительство объектов коммунальной инфраструктуры осуществляются по результатам отбора заявок муниципальных образований. В 2015 году эта работа будет организована с прошедшими в 2014 году конкурсный отбор муниципальными образованиями: город Каменск-Уральский, городской округ Ревда, город Лесной; городской округ Верхняя Пышма; городской округ Красноуральск; город Нижний Тагил; Березовский городской округ.

Реализация мероприятий, связанных с обеспечением объектами коммунальной инфраструктуры земельных участков, в 2014 – 2015 годах на сумму 997 млн. рублей позволит вовлечь в оборот 976 га земельных участков для строительства около 4 млн. 415 тыс. кв.м. жилья.

Проанализируем основные направления государственного регулирования в Свердловской области, направленные на решение второй задачи - улучшение жилищных условий для льготных категорий граждан.

Чтобы улучшить ситуацию с обеспеченностью жильем органами власти принимаются различные программы, ориентированные, прежде всего, на определенные категории граждан, которым в приоритетном порядке на льготных условиях предоставляются субсидии, используются иные экономические механизмы, способствующие увеличению доступности жилья.

Поскольку государство действует на федеральном и региональном уровнях, можно говорить о федеральном и региональном уровнях государственного регулирования.

В целях обеспечения доступности жилья на федеральном уровне в 2014 году принята и действует государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", в структуру которой входит программа "Жилье для российской семьи", она предполагает строительство жилья экономического класса. Планируется, что до конца 2017 года доступным жильем будут обеспечены 460 тыс. семей.

В недавно принятой Концепции государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года поставлена задача создания механизмов поддержки семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в частности, развитие системы доступного арендного и социального жилья для многодетных и молодых семей - наиболее нуждающихся в государственной поддержке в вопросе обеспечения жильем.

В Свердловской области принята Концепция повышения качества жизни населения Свердловской области на период до 2030 года - "Новое качество жизни уральцев". Одной из целей Концепции является наращивание объемов жилищного строительства и повышение доступности жилья для семей с различным уровнем доходов, а также стимулирование предложения жилья путем совершенствования методов государственного регулирования рынка жилья и развития финансово-кредитных институтов.

Основные задачи для достижения указанной цели:

1) создание для граждан возможности улучшения жилищных условий не реже 1 раза в 15 лет, развитие рынка жилья, в том числе на основе ипотечного жилищного кредитования населения;

2) формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

3) оказание поддержки отдельным категориям граждан в приобретении жилья.

На первый период реализации Концепции принята комплексная программа повышения качества жизни населения Свердловской области на период до 2018 года. Один из показателей программы – «Доля ввода общей площади жилья в арендных многоквартирных домах от ввода общей площади жилья в многоквартирных домах» (от 0% в 2014 году до 1,8% в 2018 году) - будет характеризовать степень достижения поставленной задачи программы по оказанию поддержки отдельным категориям граждан в приобретении жилья.

Правительством Свердловской области в рамках реализации мероприятий федеральных и региональных целевых программ по улучшению жилищных условий граждан организована и ведется работа, связанная с выполнением государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан:

1) в форме выделения бюджетных средств для предоставления в установленном порядке социальных выплат (субсидий) для строительства или приобретения жилых помещений;

2) в форме предоставления по договорам социального найма жилых помещений, построенных (приобретенных) за счет средств федерального и областного бюджетов (жилые помещения регистрируются в собственность Свердловской области, зачисляются в областную казну, регистрируются в собственность муниципального образования с последующей передачей по договорам социального найма).

По данным Министерства экономики Свердловской области по состоянию на 01.01.2014 года количество граждан (семей), обладающих правом на получение мер государственной поддержки, направленных на обеспечение жильем, составило 41 371 граждан (семей). В течение 2014 года реализовали право на государственную поддержку 2 600 граждан (семей). По состоянию на 01.10.2014 года в очереди - 40 435 граждан (семей), включая граждан, поставленных на учет в течение 9 месяцев 2014 года. Кроме этого, 61 145 граждан поставлены на учет для предоставления им земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Наиболее ресурсоемкими и востребованными у льготных категорий граждан видами государственной поддержки являются:

- обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде, - наибольшее количество граждан, претендующих на меру поддержки, на 01.10.2014 - 15 885 человек;

- обеспечение жилыми помещениями детей-сирот - количество граждан, поставленных на учет на 01.10.2014,  - 5 673 человека;

- обеспечение жилыми помещениями многодетных семей - за 9 месяцев 2014 года темп роста показателя вновь поставленных на учет граждан (+ 972 гражданина, итого на 01.10.2014 – 5317 человек) на 39 % превышает показатель количества граждан, которым соответствующая мера поддержки в указанный период предоставлена.

В целом, по данным Министерства экономики Свердловской области за январь-сентябрь 2014 года при строительстве (приобретении) жилых помещений и предоставлении единовременных денежных выплат для строительства (приобретения) жилых помещений оказаны меры государственной поддержки следующим категориям граждан:

1) ветеранам Великой Отечественной войны - 16 ветеранов получили жилье по договору социального найма, 93 - приобрели жилье за счет единовременной денежной выплаты;

2) ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим инвалидов, предоставлено 147 квартир по договорам социального найма по контрактам 2011-2013 годов, произведены выплаты 29 гражданам на сумму 21,4 млн. рублей;

3) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, предоставлено 410 квартир по договорам социального найма по контрактам 2011-2013 гг., 241 квартира - по договорам найма специализированных жилых помещений;

4) 698 многодетным семьям (по свидетельствам, выданным в 2013-2014 годах) предоставлены социальные выплаты на сумму 975,6 млн. рублей;

5) 477 работникам областных государственных учреждений - социальные выплаты на сумму 316,7 млн. рублей;

6) 14 молодым семьям  - социальные выплаты для компенсации части расходов по оплате процентов по ипотечному кредиту (займу) при приобретении (строительстве) жилья на сумму 591,3 тыс. рублей;

7) 149 учителей общеобразовательных организаций получили 50,471 млн. рублей на возмещение части затрат в связи с предоставлением ипотечных жилищных кредитов;

8) государственную поддержку на улучшение жилищных условий получили 195 семей, проживающих в сельской местности, из них 125 – молодые специалисты. Задача по закреплению людей на селе реализуется посредством формирования современной, комфортной инфраструктуры в сельских территориях и обеспечения доступным жильём граждан, проживающих в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов.

Наряду с вышеперечисленными мерами, поддерживающими спрос на жильё, в Свердловской области действует программа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда. На 01.01.2013 года в Свердловской области в жилищном фонде доля ветхого жилья составляла 1,5%, аварийного жилья - 0,4%.[21] На 01.07.2014 года ветхого жилья - 1%; аварийного жилья - 0,5%[22].

В 2014 году в Свердловской области планируется переселить из ветхого и аварийного жилья до 3000 человек, в 2015 году – 4018 человек, в 2016 году – 4465 человек, в 2017 году – 4488 человек. Ликвидация аварийного жилищного фонда осуществляется в Свердловской области с 2008 года с участием средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства - посредством реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Принимая во внимание, что возможности бюджета в современных экономических условиях крайне ограничены, что, безусловно, отрицательно сказывается на темпе снижения количества очередников, при постоянно растущей потребности, в том числе с увеличивающейся долей жилищного фонда, признаваемого ветхим и аварийным, возникает эффект «снежного кома», когда недофинансирование с одной стороны и постоянно растущий поток заявителей - с другой стороны, усугубляют ситуацию с выполнением государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.  

В то же время по некоторым оценкам 10-20 % стоящих в очереди на социальное жилье граждан уже сейчас согласились бы не ждать квартир, которые они по спискам получат условно к 2035 году, а уже сегодня жить в комфортном арендном фонде при условии субсидирования части арендной платы из регионального или муниципального бюджетов.

Учитывая вышеизложенное, на наш взгляд вовлечение хозяйствующих субъектов на рынке жилищного строительства в реализацию государственных программ Свердловской области на новых взаимовыгодных условиях, в том числе для строительства жилья как для коммерческого, так и социального использования, может способствовать решению проблем по улучшению жилищных условий граждан.