Прекращение договора аренды предприятия. Досрочное расторжение договора

В случае если другое никак не учтено соглашением аренды, преждевременное окончание соглашения аренды тянет окончание в согласовании с ним соглашения субаренды. Арендатор в данном случае содержит возможность в решение с ним соглашения аренды в собственность, пребывавшее в его использовании в согласовании с соглашением субаренды, в границах остального времени субаренды в обстоятельствах, определенных обстоятельствам прерванного соглашения аренды. В случае если соглашение аренды согласно причинам, предустановленным истинным Кодексом, считается незначительным, незначительными считаются и договоры, заключенные в соответствии с данным договором. В судебной практике возникают вопросы. Например должен ли арендодатель извещать субарендатора о досрочном расторжении договора аренды. Так в Решении № 2-145/2016 Советский районный суд г. Красноярска пришел к выводу что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора.

На вопрос о том считаются ли договоры субаренды ничтожными если сам договор аренды признан ничтожным дала Судебная коллегия по административным делам Смоленского^[46] областного суда в своем апелляционном определении указала что данные договору считаются ничтожными..

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Наймодатель способен запросить в судебном порядке аннулировать соглашение аренды в вариантах если съемщик: использует собственность с значимым нарушением обстоятельств соглашения либо направления собственности или с многократными нарушениями; значительно усугубляет собственность; более 2-ух раз последовательно согласно истечении определенного соглашением времени платежа никак не перечисляет арендную оплату; не совершает ремонтные работы собственности в определенные соглашением аренды сроки, а при отсутствии их в соглашении в рациональные сроки в этих вариантах, когда в согласовании с законодательством, другими законными актами либо соглашением изготовление важного ремонтных работ считается повинностью арендатора.
Договором аренды имеют все шансы являться определены и прочие причины преждевременного расторжения соглашения согласно запросу арендодателя в согласовании с местом 2 заметки 450 нынешнего Кодекса. Наймодатель имеет право предъявлять требования преждевременного расторжения соглашения только лишь уже после направления нанимателю письменного направления о потребности выполнения им обещания в надлежащий период.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Соглашение аренды может быть расторгнут судом в случаях если: наймодатель никак не дает собственность в использование нанимателю или формирует преграды использованию собственностью в согласовании с критериями соглашения либо направлением собственности; представленное нанимателю собственность содержит мешающие использованию им минусы, какие никак не существовали оговорены арендодателем присутствие решении соглашения, никак не существовали предварительно знакомы нанимателю и никак не обязаны существовали являться выявлены арендатором в период осмотра собственности либо контроля его исправности присутствие решении соглашения; наймодатель никак не совершает представляющийся его повинностью серьезный восстановление собственности в определенные соглашением аренды сроки, а присутствие нехватке их в соглашении в рациональные сроки; собственность в мощь факторов, из-за какие съемщик никак не соответствует, очутится в пребывании, никак не подходящем с целью применения.
В главе 29 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ находятся утверждения затрагивающие перемены и расторжения соглашений.
Основания перемены и расторжения соглашения

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В договоре где участвуют несколько сторон, исполнение которого связано с осуществлением предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.

В этом соглашении может определяться процедура подобного большинства. По требованию одного лица соглашение может быть изменено либо расторгнуто согласно заключению судебного органа в вариантах если: согласно запросу одной из сторон соглашение способен являться изменен либо расторгнут согласно заключению суда только лишь: присутствие значимом несоблюдении соглашения иной обходным путем; в других вариантах, предустановленных данным кодексом, иными законами либо соглашением. Значимым сознается несоблюдение соглашения одной с краев, что тянет с целью иной края такого рода вред, то что другая сторона в существенной уровня лишается этого, в то что существовала имеет право полагаться присутствие решении соглашения. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 450.1 ГК РФ дает право отказаться от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору. Положение данной статьи дает право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Соглашение начинается с этапа получения этого уведомления, в случае если другое никак не учтено кодексом, иными законами, другими законными актами либо соглашением. В случае если одна сторона категорически отказалась от соглашения целиком либо отчасти, в случае если такого рода отклонение разрешается, соглашение является изменённым либо расторгнутым. При отсутствие у одной с лиц соглашения лицензии в реализация работы либо членства в самоуправляемой компании, требуемых с целью выполнения обещания согласно соглашению, иная сторона имеет право воздержаться с соглашения (выполнения соглашения) и запросить возмещения потерь. Сторона, которая имеет возможность воздержаться с соглашения (выполнения соглашения), обязана при осуществлении этого полномочия функционировать честно и в границах, предустановленных кодексом, иными законами, другими законными актами либо соглашением. В случае если существуют причины с целью несогласия соглашения (выполнения соглашения) область, что содержит возможность в такого рода отклонение, доказывает процесс соглашения, в этом количестве посредством принятия с иной края порекомендованного заключительной выполнения обещания, дальнейший отклонение согласно этим ведь причинам никак не разрешается. В вариантах, если область, исполняющая коммерсантскую работа, присутствие пришествии факторов, предустановленных цивильным кодексом, иными законами, другими законными актами либо соглашением и предназначающихся причиной с целью реализации конкретного полномочия согласно соглашению, утверждает отклонение с реализации данного полномочия в таком случае в дальнейшем реализация данного полномочия согласно этим ведь причинам никак не допускается, если конечно не случились ситуации, когда подобные условия настали снова.

Перемена и прекращение соглашения связано с значимой переменой факторов. Соглашение может быть изменено либо расторгнуто в последующих вариантах: значительное перемена факторов, с какого исходили стороны при заключении такого соглашения, считается причиной с целью его перемены либо расторжения, в случае если другое никак не учтено соглашением либо никак не следует из его существа. В случае если перемена факторов сознается значимым до такой степени, то что, в случае если б стороны имели возможность данное разумно предугадать, соглашение в целом никак не было заключено либо было заключено в существенно различающихся обстоятельствах; в случае если стороны никак не добились договора о приведении соглашения в соотношение с значительно изменившимися факторами либо о его расторжении, а согласно причинам, предустановленным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом согласно запросу причастной стороны в случае если существуют в то же время последующие требование: в период решения соглашения стороны исходили с этого, то что подобного перемены факторов никак не случится; перемена факторов обусловлено факторами, какие причастная область никак не имела возможность справиться уже после их появления присутствие этого уровня внимательности и осторожности, которая с ее нуждалась согласно природе соглашения и обстоятельствам выражения; выполнение соглашения в отсутствии перемены его обстоятельств до такой степени преступило б надлежащее соглашению соответствие материальных заинтересованностей сторон и повлекло б с целью причастной стороны такого рода вред, то что другая сторона в существенной степени уровня осталась без б этого, в то что имела право полагаться при отсутствие решении соглашения; с традиций либо создания соглашения никак не следует, то что риск угрозы перемены факторов несет причастная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Порядок изменения и расторжения договора. Форма. Договор о изменении либо о расторжении соглашения происходит в этой форме, что и соглашение, в случае если с закона, других законных действий, соглашения либо традиций никак не следует другое. Возможность условия о изменении либо о расторжении соглашения. Эта возможность дает возможность стороне сообщить условие о изменении, расторжении соглашения в судебном процессе однако только лишь уже после несогласия иной стороны в поменять либо аннулировать соглашение или неполучения решения в период, установленный в предписании либо определенный законодательством или соглашением, а присутствие его- в тридцатидневный период.

Арбитражный суд Архангельской^[47] области в решении № А05-13372/2016 сослался на разъяснения, приведенные в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в которой указано следующее. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Последствия изменения и расторжения договора, предусмотренные статьей 453 ГК РФ.При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае если соглашение изменено либо расторгнут обещания являются видоизмененными либо прерванными с этапа когда сторонами заключен договор о изменении либо о расторжении соглашения, в случае если другое никак не следует с договора либо нрава перемены соглашения, а присутствие изменении либо расторжении соглашения в судебном процессе - с этапа вхождения в легитимную мощь постановления суда о изменении либо о расторжении соглашения. Стороны никак не имеет право предъявлять требования возврата этого, то что было выполнено вплоть до этапа перемены либо расторжения соглашения, в случае если другое никак не определено законодательством либо договором сторон. В случае, если вплоть до расторжения либо перемены соглашения одна из сторон, приняв с другой стороны выполнение обещания согласно соглашению, никак не осуществила собственное обязательство или дала иной стороне неравноценное выполнение, к взаимоотношениям сторон используются принципы о обязанностях из-за необоснованного обогащения (глава 60), в случае если другое никак не учтено законодательством либо соглашением или никак не следует с создания обещания. В случае если причиной с целью перемены либо расторжения соглашения стало значительное несоблюдение соглашения одной с сторон, другая сторона имеет право предъявлять требования возмещения потерь, доставленных переменой либо расторжением соглашения.

Арбитражный суд Новосибирской^[48] области в своем решении № А45-568/2017, в котором по иску департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - истец, Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ПОТОК» (далее - ответчик, Арендатор) задолженности по арендной плате сослался на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Давая толкование данной норме, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма N 104 применительно к договору аренды указал, что арендатор обязан уплатить арендодателю сумму задолженности по арендной плате и, поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Прекращение соглашения аренды означает окончание обязанностей в будущем периоде и не отбирает арендодателя полномочия предъявлять требования с арендатора возникшие вплоть до этапа расторжения соглашения сумм основного долга и материальных наказаний в взаимосвязи с несоблюдением заключительным соглашения. Отталкиваясь с дословного значения данной нормы, неоднозначным проблемой присутствие её выработке считалась базисная вероятность взыскания неустойки из-за просрочку выполнения валютного обещания согласно соглашению уже после расторжения соглашения, а никак не проблема о способности начисления определенной соглашением неустойки из-за несоблюдение денежного обязательства из-за промежуток уже после расторжения соглашения.

Отрицательного ответа на второй из приведенных вопросов пункт 1 информационного письма N 104 не содержит, указание же в нем на то, что расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время, само по себе об этом не свидетельствует.

Впоследствии Высший Арбитражный Суд Российской Федерации и Верховный Суд Российской Федерации неоднократно высказывались в пользу того, что неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства по договору после расторжения договора подлежит взысканию.

Так в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" высшей судебной инстанцией поддержана позиция суда кассационной инстанции, постановлением которого с ответчика взысканы проценты и неустойка, установленные кредитным договором, до даты фактического исполнения судебного акта о взыскании задолженности по договору, несмотря на состоявшийся отказ банка от исполнения обязательств по кредитному договору, приравниваемый по последствиям к соглашению о расторжении договора в силу прежней редакции пункта 3 статьи 450 ГК РФ и действующей редакции пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ. В пункте 8 Постановления N 35 сформирована правовая позиция в отношении последствий расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда). В числе прочего в данном пункте сказано, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В пункте 9 Постановления N 35 содержится позиция о том, что расторжение договора не препятствует взысканию неустойки, согласованной сторонами в договоре на случай неисполнения обязанности стороны по возвращению имущества такого же рода и качества, что было получено ею по договору (например, заем, в том числе кредит; хранение товара с обезличением).

Все без исключения требования подобного ликвидированного соглашения о процентах, неустойке, а кроме того все без исключения обещания, обеспечивающие выполнение прямые обязанности согласно возвращению собственности, сохранятся вплоть до абсолютного выполнения обязанности.

В Распоряжения N 35 эта же точка зрения высказана относительно результатов расторжения соглашения, выполняемого согласно долям, и отмечено, то что в случае если к времени расторжения соглашения, выполняемого согласно долям, установленные продукты, произведенные деятельность, проявленные обслуживание, в этом количестве согласно ведению постороннего процесса (согласно соглашению комиссии, доверительного управления и т.п.), никак не были оплачены, в таком случае взимание задолженности исполняется в соответствии с обстоятельствам ликвидированного соглашения и утверждениям закона, стабилизирующим надлежащие обещания. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ)

Согласно распоряжению Пленума Высшего Суда Русской Федерации с 24.03.2016 N 7 "О использовании судами определенных утверждений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности из-за несоблюдение обязательств" (затем - Распоряжение N 7), согласно единому закону, в случае если обязательство прерывается, пеня начисляется вплоть до этапа остановки данного обещания (раздел 4 ст 329 ГК РФ). В случае если присутствие расторжении соглашения главное обязанность никак не прерывается и оставляется обязательство должника согласно возвращению приобретенного собственности заимодавцу и согласно внесению надлежащей платы из-за использование собственностью, в таком случае взысканию подлежат не только лишь определенные соглашением платежи из-за использование собственностью, однако и пеня из-за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В пункте Постановления N 35 проходит разговор о прекращении в взаимосвязи с расторжением соглашения этих обязанностей, какие считаются объектом соглашения (к примеру, отгружать продукты согласно соглашению поставки, осуществлять деятельность согласно соглашению подряда, предоставлять валютные ресурсы согласно соглашению кредита и т.п.). По этой причине пеня, ввиду несоблюдения либо неразумного выполнения показанной прямой обязанности, начисляется вплоть до даты завершения данного обещания, в таком случае имеется вплоть до даты расторжения соглашения.

Совместно с этим требование соглашения, какие в силу собственной натуры подразумевают их использование и уже после расторжения соглашения (к примеру, поручительные обещания в взаимоотношении товаров или согласно ликвидированному позже соглашению; условие о рассмотрении споров в третейском суде, договора о подсудности, о практическом льготе и т.п.) или обладают мишенью урегулирование взаимоотношений краев в промежуток уже после расторжения (к примеру, о обстоятельствах возврата объекта аренды уже после расторжения соглашения, о режиме возврата оплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Итак, согласно положениям пунктов 3, 8, 9, 10 Постановления N 35, пункта 66 Постановления N 7 обязанность по уплате неустойки у неисправной стороны при расторжении договора, по общему правилу, не прекращается.

Единственным случаем прекращения обязанности по уплате неустойки после расторжения договора является ситуация, когда неустойка была установлена договором за неисполнение обязанности, которая отпала (прекратилась) в связи с расторжением договора. Данная правовая позиция также коррелирует с определением Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 по делу N 305-ЭС14-3435. В этой ситуации неустойка установлена за просрочку оплаты денежных средств, которые подлежат перечислению по договору аренды. Данная обязанность не прекратилась с расторжением договора и следовательно отсутствуют основания и для вывода о невозможности применения ответственности за ее неисполнение, установленной договором в виде неустойки.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Детальный расчет неустойки, не оспорен ответчиком, судом проверен и является верным, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.