Права и обязанности арендатора

Права арендатора

Согласно п. 1. Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, лизингополучатель, должным образом выполнивший свои обязательства, по истечении срока действия договора имеет право других сторон договора на новый С другими условиями. Это право предоставляется не только арендатору по текущему договору аренды, но и лизингополучателю по контракту, который был расторгнут в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или путем проведения торгов по заключению такого соглашения, При условии, что арендодатель в письменной форме договора аренды (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года 73 «О некоторых вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации Федерация по договору аренды.
Правила проведения тендеров или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления, других договоров, предусматривающих передачу прав собственности и (или) использования в отношении государственной или муниципальной собственности, а также перечень видов имущества В отношении которых заключение таких контрактов может быть проведено путем проведения конкурса в форме, утвержденной Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 (далее - «Правила»), обеспеченной залогом участия действующего правообладателя для участия в торгах и предоставления механизма Для реализации преимущественных прав при проведении торгов. В соответствии с Правилами текущий владелец является участником аукциона, который надлежащим образом выполнил свои обязанности по ранее заключенному договору аренды и письменно уведомил организатора аукциона о желании заключить договор (пункты 141, 142).
6 января 2012 года вступил в силу Федеральный закон № 401-ФЗ от 6 декабря 2011 года «О внесении изменений в Федеральный закон«О защите конкуренции»и некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Теперь заключение договора аренды, указанного в статье 171 Закона о защите конкуренции имущества на новый период с лизингополучателем, должным образом выполняющим его обязанности, осуществляется без проведения торгов, если иное не предусмотрено договором и сроком Договор не ограничивается законодательством Российской Федерации при соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимого в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность В Российской Федерации, если иное не установлено иным законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок продления аренды составляет не менее трех лет.

Различные авторы преимущественное право^[28] понимают по разному.

Таким образом, к примеру, Л. Ю. Леонова дает около предпочтительными правами осознавать «полномочия, предоставляемые управомоченному личности только лишь в непосредственно определенных законодательством вариантах, сущность, процедура реализации и охраны каковых обусловливается лично законодательством, а никак не властью сторон…».
С. Е. Никольский около предпочтительными правами осознает «…права в охрану изолированных материальных заинтересованностей соучастников цивильных правоотношений, непосредственно предустановленных функционирующим законодательством».
В. С. ЕМ, изъясняясь о правоотношениях, содержащих в собственное сущность предпочтительные полномочия, показывает в в таком случае, то что «предпочтительные полномочия обладают особенный, особенный вид, таким образом равно как уходят из-за граница принципа равноправия субъектов цивильных правоотношений. По этой причине предпочтительные полномочия имеют все шансы появиться у субъектов только лишь в вариантах, предустановленных законодательством».
В. А. Белов в свойстве показателя предпочтительных справедлив равно как особенной группы индивидуальных справедлив подмечает, то что «предпочтительные полномочия имеют все шансы появиться и действовать только лишь в вариантах, с вхождением и в обстоятельствах, предустановленных законодательством». Согласно его суждению, «в случае с предпочтительными правами совершается собственного семейства изымание с принципа равноправия штатской правоспособности, то что возможно только в вариантах, непосредственно определенных законодательством».

Ряд авторов выделяют преимущественные права в отдельные группы^[29].

В.С. Ем полагает что эти права «выходят за рамки принципа равенства субъектов гражданских правоотношений. Поэтому преимущественные права могут возникнуть у субъектов только в случаях, предусмотренных законом». Выделял в отдельную группу преимущественные права и В.П. Грибанов, полагавший, что «под преимущественными правами в гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками».

Вопрос преимущественных прав исследовали К. Скловский и М. Смирнова, в результате чего данные авторы пришли к выводу, что преимущественные права не относятся ни к вещным, ни к обязательственным правам, а составляют права «особого рода». Названные авторы объясняют преимущественные права с точки зрения секундарных прав, которые представляют собой «особые правомочия, на которых основываются односторонне-обязывающие сделки». «В этой логике положение продавца, сделавшего заявление о намерении продать долю (вещь, право), можно охарактеризовать как связанность, но не как обязанность».

Данные авторы приходят к выводу, что преимущественные права – это особые права, не относящиеся ни к вещным, ни к обязательственным правам. В то же время отдельные авторы относят преимущественные права к категории вещных прав. Другие авторы полагают, что преимущественные права являются по своей природе обязательственными правами.

В литературе часто преимущественные права соотносится с правом преимущественной покупки сособственниками доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Однако преимущественные права не исчерпываются данным случаем. Существуют преимущественные права на заключение договора аренды (ст. 621 ГК РФ), договора найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ), договора об использовании произведения, удостоенного награды (ст. 1060 ГК РФ). Перечисленные преимущественные права не обладают вещно-правовой природой, а являются по своему характеру обязательственными правами.

В ст. 621 ГК законотворец согласно соглашению аренды поручает обязательство уведомления о собственном плане сделать вывод соглашение аренды в будущий период на арендатора. Присутствие предпочтительного полномочия соучастника в решение соглашения зачастую находится в зависимости с этого, соответствующим единица способом некто выполнял собственные условные прямые обязанности. Таким образом, в ст. 621 ГК РФ учитывается, то что, согласно единому закону, съемщик, соответствующим способом выполнявший собственные прямые обязанности, согласно истечении времени соглашения содержит присутствие других одинаковых обстоятельствах предпочтительное пред иными личностями возможность в решение соглашения в новейший период. Подобным способом, это возможность относится только честному нанимателю.

Тот арендатор^[30], который нарушал в течение срока действия договора права арендодателя, не может претендовать на преимущественное право заключения договора на новый срок. В свою очередь, указанное правило по своему характеру является диспозитивным и действует постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Затем, необходимо выделить, то что согласно п. 1 ст. 621 ГК наймодатель никак не обязан подписывать соглашение с арендатором в прошлых обстоятельствах. Указ применяет сочетание слов «присутствие других одинаковых обстоятельствах», изъясняясь о предпочтительном праве арендатора. Подобным способом, наймодатель имеет право определять наиболее большой объем арендной платы, менять прочие требование прошлого соглашения. В данной взаимосвязи предполагает заинтересованность проблема о льготе арендодателя менять требование соглашения о сроке его воздействия. В п. 1 ст. 621 ГК находится обозначение, то что присутствие других одинаковых обстоятельствах съемщик содержит предпочтительное пред иными личностями возможность в решение соглашения в новейший период. Указ никак не свидетельствует о льготе арендатора в решение соглашения в этот ведь период. По этой причине является, то что, наравне с переменой иных обстоятельств, наймодатель имеет право менять требование о сроке и представлять нанимателю сделать вывод соглашение, к примеру, не на 5 лет, а на год. Но утверждения ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ входят в противоречия с ч. 2 п. 1 ст. 621, в каком месте учитывается, то что присутствие решении соглашения аренды в новейший период требование соглашения имеют все шансы являться изменены согласно договору сторон. В данной взаимосвязи это состояние следует устранить с п. 1 ст. 621 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Наличие предпочтительных справедлив ограничивает независимость соглашения, предусматривая льготы согласно решению соглашения в взаимоотношении конкретных персон. В собственную очередность, законотворец ограничивает полномочия другого лица соглашения, в частности, определяя период, в протяжение коего некто никак не способен сделать вывод соглашение с 3 личностью. Таким образом, в согласовании с ст. 621 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ, в случае если наймодатель отказал нанимателю в решении соглашения аренды, однако в протяжение годы с дня истечения времени соглашения подписал соглашение аренды с иным личностью, съемщик имеет право согласно собственному предпочтению запросить в суде перехода в себе справедлив и обязательств согласно арестант соглашению и воздаяния потерь, доставленных несогласием восстановить с ним соглашение аренды, или только лишь воздаяния подобных потерь. Кроме того годовой период, в протяжение коего наймодатель никак не способен сделать вывод соглашение найма квартирного здания, определен в ст. 684 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ.

Стороны^[31] договора аренды имеют все шансы определить, то что с целью осуществлении предпочтительного полномочия никак не необходимо передача арендатором тот или иной-или заявлений арендодателю, для того чтобы облегчить ход его осуществлении. В этом случае наймодатель обязан станет передать уведомление нанимателю, для того чтобы узнать, собирается ли тот этот пользоваться собственным предпочтительным правом или нет. Равно как принцип, аналогичные требование выставляют фирмы, арендующие крупные участка с целью размещения собственных торговых сетей, филиалов и других торговых объектов. Так как арендодатели в их заинтересованы, они дают согласие в многочисленные требование, никак не только лишь в преимущественное право в решение новейшего соглашения аренды, однако и в предпочтительное возможность продажи предмета аренды, в отклонение с размещения в нем медицинских и просветительных учреждений, какие формируют преграды с целью работы нанимателей, в случае если возлюбленная связана с реализацией спиртной продукта, и др.

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрен. Так, договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороны арендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает. Это связано с тем, что, раз договор не прошел регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 [25]).

Преимущественное право возникает только у добросовестных аренда-

торов, которые надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды^[32] со стороны арендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Заинтересованность арендодателя заключается никак не только лишь в получении платы из-за представленное собственность: в случае если арендуемое место находится в торговом центре, наймодатель равно как владелец в целом сооружения заинтересован в функционировании абсолютно всех предметов с целью повышения популярности объекта, по этой причине из-за отаза арендатора с реализации задуманой работы некто способен лишить его преимущественного полномочия или воздержаться с соглашения, запросить уплаты неустойки, предвидев подобные результаты в соглашении аренды. Разрешенные арендатором недостатки наймодатель способен доказать разными подтверждениями: условиями о уплате задолженности, актами сверки, перепиской с арендатором, в каковой этот допускает присутствие задолженности, вступившие в легитимную мощь тяжебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу № А79-156/2009 [19]) и др. Разрешенные арендатором нарушения с целью полнее осуществлении предпочтительного полномочия никак не откладывает и реструктурирование его обязанности пред арендодателем посредством погашения неустойки целиком либо в доли предоставления откладывания либо рассрочки в закрытии главного долга в основе заключенного вспомогательного договора. Подобный договор дает нанимателю конкретные преференции, убирает отрицательные материальные результаты с целью него, однако само согласно себя никак не откладывает допущенные нарушения им собственных обязанностей.

Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественного права [30, с. 36].

В договоре аренды можно предусмотреть прекращение преимущественного права не только в результате нарушения арендатором своих обязательств, но и вследствие негативной оценки его коммерческой деятельности со стороны клиентов или других арендаторов, выявленной посредством их опроса или анкетирования (Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу № А40-145830/13 [20]). Помимо этого, в заключении договора аренды на новый срок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своим преимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды, став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшей арендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу № А79-904/2014 [21]).

216 ст. Арендатор^[33] вправе представлять доказательства отсутствия или несущественности допущенных нарушений договорных обязательств, того, что все замечания арендодателя им своевременно устранялись, все требования выполнялись (Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 г. № А19-291/08-58-Ф02-5437/08 [22]).

Подводя итог выше сказанному следует сказать первой отличительной особенностью преимущественных прав является возможность их реализации преимущественно перед другими лицами, не наделенными подобными правами. Анализ норм, закрепляющих исследуемые нами права, позволяет прийти к выводу, что в некоторых случаях защищаются интересы обеих сторон – как управомоченной, так и обязанной.

Ключевыми признаками преимущественных прав являются: возможность правообладателя реализовать свое право преимущественно перед лицами, не наделенными такой привилегией, и защита особых интересов правообладателя.

Судебная практическая деятельность сравнительно области использования предпочтительных прав очень не единообразна. Исследование практики выявило присутствие некоторых проблем. В соответствии с одним из них, принцип о преимущественном праве приобретения используется только лишь к соглашению купли-реализации, из-за отчислением ситуации реализации с общественных продаж, и к соглашению обмена. В соответствии с иному, принцип о предпочтительном льготе приобретения способен использоваться к спорным взаимоотношениям, характерным не купли-реализации. Несоблюдение единообразия прослеживается равно как в концепции судов единой юрисдикции, таким образом и в концепции арбитражных судов. Совместно с этим подобные определения, равно как «целостность судебной практики» и «единонообразие в трактовке и использовании арбитражными судами общепризнанных мер полномочия», зафиксированы в гражданско-процессуальном законодательстве и арбитражном праве РФ, а предоставление целостности судебного правоприменения считается значимой проблемой высших судов.

Что касается преимущественных прав^[34] аренды, то здесь, преимущественное право возникает лишьу добросовестных арендаторов, которые в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

В норме статьи 610 ГК РФ заключено положение о этом то что если период аренды в соглашении никак не установлен, соглашение аренды является заключенным в неустановленный период и в данном случае съемщик имеет право в каждое период воздержаться от соглашения, предупредив о данном иную сторону за один месяц, а присутствие аренде неподвижного собственности из-за 3 месяца. Законодательством либо соглашением способен являться определен другой период с целью предотвращения о прекращении соглашения аренды, заключенного в неустановленный период.
В статье 611 ГК РФ находится возможность арендатора в истребовании собственности с арендодателя и компенсация потерь в случае если наймодатель никак не дал нанимателю отданное на время собственность в установленный в соглашении аренды период. А если в соглашении такого рода период никак не показан в таком случае съемщик в надлежащий период имеет право потребовать с арендодателя собственность в согласовании с заметкой 398 гражданского кодекса и запросить возмещения потерь, доставленных приостановкой выполнения, или запросить расторжения соглашения и воздаяния потерь, доставленных его несоблюдением.
В заметке 614 учтено возможность арендатора в снижение арендной платы, в случае если в мощь факторов, из-за какие некто никак не соответствует, требование использования, предустановленные соглашением аренды, либо положение собственности значительно усугубились.

В Постановлении^[35] АС МО по факту залива помещений, невозможности их частичного использования арендатором ввиду ухудшения их состояния, суды проверили обоснованность расчета платы арендатора по ставке, установленной договором в результате чего сделали обоснованный и правильный вывод о наличии в данном случае у арендатора права требовать уменьшения арендной платы.

Статья 615 ГК РФ предоставляет арендатору следующее право. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Отделимые улучшения арендованного имущества, которые провел арендатор в соответствии со статьей 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

А случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624 ГК РФ учитывает, то что оплаченная собственность передается в имущество арендатора согласно истечении времени аренды либо вплоть до его истечения присутствие обстоятельстве внесения арендатором целой предопределенной соглашением выкупной стоимости.

Как договором, так и законом может быть предусмотрен переход права^[36] собственности на арендованное имущество к арендатору. Это связано с дальнейшей утратой интереса к имуществу или же он изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования. Но арендатор, который выплачивает сумму иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, естественно может рассчитывать на

переход к нему права собственности.

То что относится возникновения прав собственности на имущество, необходимо отметить, то что окончание аренды никак не приводит к правоотношениям в сфере купли-реализации. Несмотря на то условие о фигуре соглашения базируется в нормах соглашения купли-реализации. Подобное договор пребывает в форме, предустановленной соглашением купли-реализации данного собственности, какой в окончательном результате способен являться погашен. В данном случае используются только лишь эти принципы соглашения купли-реализации, какие регулируют конфигурацию нынешнего соглашения, и, таким образом, к аренде собственности, что учитывает передачу в дальнейшей имущества данного собственности лизингополучателю, вам никак не сможете передать заявку Прочие компоненты, регулирующие взаимоотношения купли-реализации.

Поэтому, например, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа. Следовательно смысловая нагрузка выражения «выкуп имущества» используется законодателем при регулировании именно арендных отношений и обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору на сновании договора аренды, а не последующей купли-продажи.

Переход права собственности определяется двумя критериями:

1) истечение срока арендного договора; 2) уплата выкупного платежа целиком. В первом случае погашение долга происходит регулярными периодическими платежами, которые в конце полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда выплачивается вся сумма, указанная в договоре, единовременно.

Стороны могут договориться о выкупе в любой момент в период действия договора, если при заключении договора они не предусмотрели это условие. Также возможно накануне окончания срока аренды оформить условие о выкупе арендного имущества дополнительным соглашением. В этом случае стороны вполне могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену и определить в дополнительном соглашении момент перехода права собственности.

По сложившемуся мнению договор аренды^[37] с правом выкупа является смешанным договором и включает в себя как условия об аренде, так и условия о купле-продаже. Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае, договор считается незаключенным. Следовательно, если в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа сторонами не обусловлена выкупная цена этого имущества, договор в части права выкупа считается незаключенным. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, в решении ВАС РФ от 7 октября 2013 г. № ВАС-13432/13 определяется, что условия о выкупе арендатором арендуемых помещений, размере выкупной цены и порядке ее внесения свидетельствуют о заключении между сторонами спора договора о выкупе арендованного имуществa. Заключение предварительного договора не дает гарантии в полной мере арендатору в будущем стать собственником арендуемого помещения. По предварительному договору возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных этим предварительным договором. При этом заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг.

В кодексе статьи 660 ГК РФ находится еще одно право. Право арендатора на использование собственности. В случае если другое никак не учтено соглашением аренды компании, съемщик имеет право в отсутствии согласия арендодателя реализовать, меняться, давать в скоротечное использование или в долг вещественные значения, вступающие в структура собственности оплаченного компании, отвечать их в субаренду и отдавать собственные полномочия и прямые обязанности согласно соглашению аренды в взаимоотношении подобных ценностей иному личности присутствие обстоятельстве, то что данное никак не тянет снижения цены компании и никак не не соблюдает иных утверждений соглашения аренды компании. Установленный процедура никак не используется в взаимоотношении территории и иных естественных ресурсов, а кроме того в других вариантах, предустановленных законодательством. В случае если другое никак не учтено соглашением аренды компании, съемщик имеет право в отсутствии согласия арендодателя вводить перемены в структура оплаченного материального имущества, осуществлять его реконструкцию, увеличение, промышленное техперевооружение, повышающее его цену.

Когда в договоре аренды^[38] содержатся условия о способах пользования арендованным имуществом, в обязанность арендатора входит соблюдать эти условия. К примеру, использование складского помещения для непосредственного хранения товаров, а не для организации производства и т. п. Если в договоре отсутствуют какие-либо условия о способах использования имущества, то эти способы, следовательно, должны вытекать из назначения данного имущества. Например, жилое помещение не может использоваться для производственных целей, а высокотехнологичное оборудование – для не предусмотренных для них операций.

В случае передачи собственности нанимателю в льготе обладания и использования, с целью него надлежащие полномочия делаются независимым материальным предметом, какой возможно охарактеризовать арендными правами и какой способен быть объектом независимых сделок. Необходимо отметить, то что постановление данным предметом арендатором урезано, таким образом равно как данные полномочия возникают в взаимоотношении имущество, что никак не относится нанимателю в льготе имущества, т. е. распоряжаясь собственным законном аренды, некто напрямую управляет и имуществом, являющейся собственностью иному владельцу. Правомочность постановления имуществом относится только лишь арендодателю, по этой причине независимость постановления законом аренды ограничивается властью арендодателя. Кроме того, в случае если постановление законном тянет из-за собою смену личности в соглашении, в таком случае в то же время к новому лицу передаются и прямые обязанности арендатора.

В п. 16 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 66 подчеркивается: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т. е. в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». Именно поэтому в указанной статье

предусматриваются специальные правила передачи арендатором прав аренды какому-либо другому лицу, которые не допускают цессии как уступки права аренды, не обремененного никакими другими обязательствами.

При распоряжении арендатором своими правами реально, он производит их отчуждение, т. е. безусловную передачу другому лицу, так как впоследствии происходит перемена стороны в договоре (арендатора), и, как следствие, первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды, ибо оно переходит к новому арендатору.

В соответствии со статьей 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Неотделимыми улучшениями^[39] называются такие, какие нельзя отделить от арендованной вещи, не причинив ей вреда. К ним можно отнести установку кондиционеров, охранно-пожарной сигнализации, систему вентиляции здании, перепланировку помещений.

Гражданское законодательство не содержит прямого запрета на производство неотделимых улучшений без согласия арендодателя, но в таком случае арендатор рискует не получить возмещения за понесенные расходы. В соответствии со статьёй 622 ГК РФ арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учётом нормального износа. Поэтому нет гарантии что арендодатель не откажется принимать сделанные арендатором улучшения так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя её содержания.

Общепризнанных нормы статьи 623 ГК РФ никак не предоставляют конкретного решения в проблема о появлении справедлив в неотъемлемые усовершенствования у арендодателя. По этой проблеме имеются 2 места зрения: Возможность появления преимущественного права на неотъемлемые усовершенствования появляется с этапа совершения неотъемлемых усовершенствований. Возможность имущества в неотъемлемые усовершенствования появляется с этапа извлечения их согласно акту с арендатора в составе оплаченного собственности в период завершения времени аренды либо вплоть до его истечения. В таком случае вплоть до истечения времени аренды они принадлежат нанимателю.

Порядок регистрации^[40] на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статьёй 14 данного закона установлено, что государственная регистрация возникновение и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Если такая регистрация отсутствует то право собственности арендатору не может принадлежать.

Но арендатор всё же может стать собственником произведённых им неотделимых улучшений, когда это предусмотрено договором аренды.

Это возможно когда договор является смешанным и содержит в себе признаки инвестиционного договора.

Обязанности арендатора

Статьёй 614 ГК РФ предусмотрена обязанности арендатора по внесению арендной платы. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная оплата вводится в варианте: 1) конкретных в жесткой сумме платежей, вписываемых время от времени либо одновременно; 2) определенной части приобретенных в следствии применения оплаченного собственности продукта, плодов либо прибыли; 3) предоставления арендатором конкретных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю предопределенной соглашением имущество в имущество либо в аренду; 5) возложения в арендатора предопределенных соглашением расходов в усовершенствование оплаченного собственности. Края имеют все шансы учитывать в соглашении аренды комбинация отмеченных конфигураций арендной платы либо другие фигуры оплаты аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Данная обязанность вытекает из положения статьи 615 ГК РФ.

В статье 616 ГК РФ указана обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Имущество, переданное в аренду^[41], в процессе эксплуатации изнашивается, возникает необходимость произвести его ремонт. Различают три вида ремонта: текущий ремонт; средний ремонт; капитальный ремонт. В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов. Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии. Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года. Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком, изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет, и по времени он является более продолжительным. Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться: – Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Эта норма содержится в статье 622 ГК РФ.

При возврате имущества^[42] арендодателю должны учитываться следующие моменты. Это должен быть тот предмет, что был передан в аренду (персонально конкретный), с абсолютно всеми её приспособлениями и бумагами. Необходимо принимать во внимание, то что это не всегда те документы, какие были представлены арендодателем, таким образом равно как список данных бумаг способен содержать в себе никак не только лишь эти, какие были представлены нанимателю совместно с предметом аренды в использование. Объект должен быть возвращён с учетом уровня перемены в ней, что подразумевается при обычном пользовании этим имуществом в протяжение времени соглашения, т. е. стандартного износа, так как большая часть типов собственности в ходе использования снашивается, и возвратить предмет в этом ведь состоянии почти нереально. Предмет может быть возвращён с видимыми улучшениями или с сменой конкретных единичных конструкций и приспособлений, или, напротив, в отсутствии тот или иной-в таком <