Аренда предприятий, зданий и сооружений в советский период

Арендные отношения, особенно земельные^[2], имеют в России значительную историю. До 1917г. аренда широко использовалась крестьянами для получения помещичьих, казенных и других свободных земель.

В царской^[3] России аренда недвижимости выступала основной формой имущественно-земельных отношений. Так, сады, огороды, склады, за- 86 стройки и др. в Москве сдавались в аренду на срок до 24 лет. Это приносило существенный доход в казну, и он устойчиво возрастал. Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917г. отменил частную собственность на землю. В декабре 1917г.

ВЦИК аннулировал личную имущество в недвижимое имущество в населенных пунктах. В муниципальных населенный пункт с количеством населения больше ДЕСЯТИ тыс. с величественная 1918г. отменялось возможность индивидуальной имущества в все без исключения структуры, какие, совместно с пребывающими около ними зонами территории, обладали цену либо прибыльность больше границы, определенного районными органами правительству. Всё неподвижное собственность, выбракованное с индивидуальной имущества, переходило в постановление районных организаций правительству. В дальнейшем, данное собственность переходило в постановление основных муниципальных ведомств и районных организаций правительству. В следствии национализации и муниципализации имущества создавались общие муниципальные аграрные, квартирные и другие средства неподвижного собственности. Отмена индивидуальной имущества и запрещение в базарные действия с аграрной недвижимостью всколыхнули редкий случай с цивильного законодательства самих определений двигаемого и неподвижного собственности. Территория, бора, недра земли и вода существовали выведены с выражения. Акт «О нашей планете» никак не только лишь аннулировал личную имущество, однако и сдачу территории в аренду. Таким образом длилось вплотную вплоть до 1922г. И только лишь в законе о рабочем землепользовании (месяц 1922г.), в взаимосвязи с переходом к НЭПу, лизинг снова существовала допустима. Наиболее 75% компаний индивидуальной имущества трудились в аренде.

Арендные отношения в промышленности были узаконены Декретом СНК РСФСР от 5 июля 1921 г., дозволившим частным лицам заключать с уполномоченными учреждениями договоры аренды государственных предприятий. Помимо этого, в августе 1921 г. Высшим советом народного хозяйства (ВСНХ) РСФСР была утверждена инструкция местным совнархозам, допускавшая возврат бывшим владельцам тех предприятий, которые фактически не эксплуатировались государственными органами. Данное положение было отражено в Декрете ВЦИК и СНК РСФСР от 10 декабря 1921 г. «О предприятиях, перешедших в собственность Республики». Уже в первый год действия НЭПа легализация арендных отношений в промышленной сфере дала впечатляющий результат: в 1921–22 г. в аренду было передано около половины намеченного ВСНХ фонда – более 10 тыс. предприятий. По справедливому замечанию А. Г. Дианова, в Сибирь НЭП пришел с некоторой задержкой. В связи с этим интересен вопрос о примерной дате начала развития арендных отношений в Иркутской губернии. Мнения исследователей по данному вопросу разнятся: В. И. Литвина ведет отсчет практики заключения первых договоров аренды промышленных предприятий в Иркутской губернии уже с 1 июля 1921 г., тогда как А. В. Дроздкова указывает на то, что постановление, предусматривающее возможность передачи промышленных предприятий в аренду кооперативам и частным лицам, было принято Сибревкомом в начале августа 1921 г. А. Г. Дианов, в свою очередь, утверждает, что процесс сдачи промышленных предприятий в аренду в Сибири начался только осенью 1921 г. Заключение договоров аренды предприятий на территории Иркутской губернии уже в начале июля 1921 г., т. е. сразу после вступления в силу Декрета СНК РСФСР «О порядке сдачи в аренду предприятий …», представляется маловероятным. При этом очевидно следующее: задержка легализации арендных отношений в Иркутской и других сибирских губерниях не была продолжительной.^[4]

Формированию предпринимательства в основе аренды индивидуальными лицами больших фабрик и заводов мешало большое число условий, какие в связи с масштабов их воздействия возможно подразделить в общероссийские и отличительные в большей степени для Сибири. Координационно-законные основные принципы аренды компаний включали в себя проблемы: увеличению индивидуального денежных средств мешали различные ограничения, определенные страной, налагавшим в нэпманов большое число обязательств. С целью этого для того чтобы соглашение аренды компании было реальным, возможные наниматели должны выполнять несколько обстоятельств. Коммерсанты, в частности, обязаны существовали: приобрести надлежащее решение с губернских организаций финансового управления; получить свидетельство в собственную работа; при планировании производства придерживаться автосанитарных общепризнанных мер и обеспечивать службу охраны работы; взаимодействовать с профсоюзами; вовремя вводить арендную оплату и т. д.

Общепризнанных мерок, прикрепленные в ГК РСФСР 1922 г., предписывали в нанимателей существенный размер обязательств, подобных равно как: осуществление нынешного и, в случае потребности, важного ремонтных работ в компании (ст. 159, 161 ГК РСФСР); обязательство осуществлять изготовление в оклеветанных размерах (ст. 162 ГК РСФСР); обязательство обеспечивать собственность компании (ст. 164 ГК РСФСР). Повсюду в РСФСР формирование арендных взаимоотношений в области индустрии замедлялось большими налоговыми ставками. Помимо этого, уплаченные компании зачастую облагались различного семейства добавочными бременами. Иркутским губернским финансовым совещанием (Губэкосо), к примеру, в 1922 г. был основан актив перестройки индустрии, в какой в неотъемлемом режиме обязаны существовали списывать ресурсы наниматели компаний. В случае если в европейской доли Российской федерации лизинг посредственных и больших компаний индустрии приобрела определенное продвижение в фоне сравнительной либерализации общегосударственной политические деятели и снижения значимости руководящего управления, в таком случае в Сибири районные и губернские хозорганы сберегли из-за собою полный комплект денег, обеспечивавших им главное состояние в компании функционирования сферы.

Правовые гарантии, данные советским государством частному предпринимательству, в таких условиях были подвержены существенным ограничениям. Показателен пример Иркутской шоколадной фабрики – одного из наиболее эффективных предприятий, находящихся в ведении губернского Отдела местного хозяйства (ОМХ). Согласно отчету ведомства, за 1923–24 г. объемы производства на фабрике достигли 12 тыс. пудов (195,6 т) продукции, цена которой составляла 150 тыс. руб.. Весной 1923 г. бывший владелец фабрики Лузьянов ходатайствовал о возврате, а в случае невозможности такового – предоставлении ему в аренду упомянутого предприятия, но получил отказ. Данный факт засвидетельствован протоколом заседания Губернской плановой комиссии № 20 от 25 апреля 1923 г. Другой отчет Иркутского ОМХ, датированный 21 октября 1924 г., отражает типичную для того времени картину: ущемление прав арендаторов губернскими властями.

Руководитель ОМХ заявил, то что спешная потребность в расширении размеров изготовления в шоколадной фабрики станет удовлетворена уже после присоединения к ней некого предприятия, пребывающего в аренде у нэпмана Гусева (прежний собственник). В период заседания ОМХ тяжебное рассмотрение согласно этому спору не было завершено, но лектор удостоверил присутствовавших, то что проблема по сути ранее разрешен в выгоду ведомства. Судейский ход был наименован формальностью. Пример Иркутской шоколадной фабрики наглядно иллюстрирует ситуацию, при которой государственными структурами целенаправленно ограничивалась сфера практической реализации организационных принципов НЭПа. Приоритет административных методов руководства хозяйством края являлся основным специфически сибирским фактором, сдерживавшим развитие арендных отношений в сфере промышленности в первой половине 20-х гг. XX в.^[5] В первые годы НЭПа в России договоры аренды промышленных предприятий зачастую заключались на заведомо невыгодных для государства условиях. Так, осенью 1921 г. подавляющее большинство промышленных предприятий Москвы перешло в руки частных владельцев, что повлекло за собой многочисленные убытки бюджета и расстройство хозяйственных связей. Распространенным явлением была «хищническая эксплуатация» предприятий частниками, относящимися с недоверием к советскому правительству. В Сибири благодаря господствующему положению органов хозяйственного управления массового распространения подобных негативных явлений удалось избежать. Губернские хозорганы были напрямую заинтересованы в рентабельности подведомственных предприятий, поскольку последние обеспечивали местные бюджеты львиной долей финансовых поступлений. Экономические совещания, совнархозы и плановые комиссии прилагали максимум усилий для организации эффективного функционирования фабрик и заводов. Средствами решения подобных задач выступало, с одной стороны, административное воздействие на руководство предприятий и ограничение прав частного предпринимательства, с другой – строгий надзор за соблюдением арендаторами норм действовавшего законодательства об аренде предприятий.

Подобным способом, координационно-законное предоставление формирования арендных взаимоотношений в сибирской индустрии в 1 середине ДВАДЦАТЫЙ-х гг. XX в. обладало несколько отличительных черт. В фоне трудного финансового утверждения сибирских губерний в первоначальные года НЭПа в Сибири сложилась своеобразная форма регулировки взаимоотношений между бизнесменами и губернскими органами финансового управления. В собственной арендной политическом деятеле хозорганы, равно как демонстрирует образец Иркутской губернии, соблюдали двойственную политику: формировали абсолютно применимые требование с целью аренды небольших компаний, однако сдерживали допуск частных денежных средств к наиболее большим производственным комплексам. Из-за этого помимо общих трудностей, которое испытывало возрождающееся в начале 20-х гг. частное предпринимательство, сибирские промышленники-нэпманы оказались перед множеством создаваемых на пути их развития административных препятствий. В таких условиях необходимо признать крайнюю относительность действия на территории Сибири тех правовых гарантий частному промышленному предпринимательству, которые были предоставлены ему советским государством с 1921 г. С другой стороны, сохранение под оперативным управлением хозорганов крупных и средних промышленных предприятий позволило обеспечить выживаемость последних в условиях острого экономического кризиса, а также гарантировало, в известной степени, самодостаточность губернских бюджетов. Само собой разумеется, что современное демократическое правовое государство не должно идти по пути избирательного применения норм действующего законодательства. В то же время если существующие политико-правовые парадигмы не отвечают текущим потребностям общества или даже угрожают его безопасности и дальнейшему прогрессивному развитию, государственная власть обязана найти эффективное решение данной проблемы.^[6]

В других губерниях тоже развивались арендные отношения. В то время была распространена земельная аренда.

Как юридический термин^[7], аренда означает такое договорное правоотношение, при котором одно лицо предоставляет другому в пользование недвижимое имущество за определенное вознаграждение.

Присутствие данном в арендных соглашениях кроме фигуры арендных взаимоотношений, прописывались и требование, в каковых сдается территория в аренду землевладельцем. К примеру, в отображении арендных соглашений Обоянского уезда Курской губернии были последующие требование: а) пашней использовать согласно трехпольной концепции, таким образом, – бросать каждый год примерно третью доля под паром; б) плугом территорию никак не работать в поте лица, а только лишь сохой; в) никак не порождать маслиновых растений (подсолнухов, лен и проч.); г) покосами, залежами и выгонами использовать только лишь, равно как подобными угодьями, в отсутствии распашки, д) лес никак не вырубать, наоборот, защищать его и с чьих или хищнических порубок, однако нанимателю обычно допускается использовать с лесного участка хворостом, валежником, этим, то что выходит присутствие подчистке, в некоторых случаях разрешается и выпас скота в лесу. В Курской губернии доминировала валютная модель аренды.

К добавлению к главным обстоятельствам имели возможность являться занесены и прочие требование аренды, подходящие с тот или иной-или отличительных черт сдаваемых зон. К примеру, в вариантах эффективности лугов около распашку, трехпольное производство никак не обусловливалось, а указывалось, какое количество года съемщик имел возможность осуществлять посевы.

Для Пензенской^[8] губернии характерным при ведении дворянского хозяйства было сочетание сдачи части земли в аренду и собственной обработкой оставшейся части имения своими силами или при помощи найма сельскохозяйственных рабочих. Выбор определялся экономическими возможностями и условиями. Обе эти формы часто использовались в одном хозяйстве, соотношение их изменялось в зависимости от хозяйственной ситуации. Уже после отмены крепостного права арендная стоимость территории регулярно увеличивалась и никак не отвечала подкупной стоимости. По этой причине землевладельцам, нищенствовавшим дешевле было приобретать территории, нежели взять их в аренду. В дальнейшем стоимость за территорию начала увеличиваться стремительнее арендных стоимости и арендные взаимоотношения продолжали совершенствоваться. Потребность в аренду, в главном, находилась в зависимости с арендной стоимости, в базе каковых была заложена стоимость территории. Отличие в арендной стоимости зависела с типа территорий, угодье относилась к лично значимому типу и обходилась соответственно дороже.

Помимо этого, повышение спроса в территорию с края больших нанимателей водило к этому увеличению арендных стоимости, то что лизинг делалась в многочисленных вариантах очень трудной с целью небольших съемщиков. В пореформенное период в шляхетских хозяйствах существовали презентованы все без исключения типы аренды. Крестьянство фотографировали территорию как правило в время из-за отработки либо из-за средства и отработки. Доминирующей существовала отработочная концепция с разными вариациями валютной доплаты присутствие кратковременной аренде. Значительная доля с негодных снимаемых территорий, равно как-в таком случае: пастбищ, выгонов либо лугов, доводилась в аренду с доли урожая, т.е. исполонь.

Таким образом, для большинства дворян-землевладельцев Пензенской губернии во второй половине XIX в. наиболее распространенной формой^[9] ведения хозяйства была смешенная, которая включала в себя и собственную обработку части земли, и сдачу остальной ее части в аренду в краткосрочную и долгосрочную.

Для Астраханской и Саратовской^[10] губерний было характерно сочетание различных форм аренды, которая способствовала перераспределению земель между сословиями, усилению капиталистических форм землевладения. Несмотря на значительные различия (преобладание Астраханской губернии аренды за деньги, а в Саратовской – уплата отработками или частью урожая), в губерниях Нижнего Поволжья прослеживается связь аренды с развитием и ростом капиталистических элементов в хозяйстве. Об этом свидетельствуют тенденции сокращения испольной аренды, а также наличие предпринимательской аренды частными лицами и товариществами.

Во всех уездах губернии^[11] главным арендатором выступала сельская община. Наибольшим спросом у крестьян пользовались казенные участки. Связано это было с тем, что в Астраханской губернии значительное количество земель, удобных для хлебопашества и сенокошения находилось во владении казны. Правительство старалось не допустить бесплатного пользования землей и с целью увеличения доходов казны выделяло казенные земли в особые оброчные статьи. Они находились в ведении Департамента государственных имуществ Министерства земледелия. Следует отметить, что казенные земли, отдаваемые в арендное содержание, были разбиты на большие участки, и лица с незначительными средствами не могли взять их с торгов. Поэтому арендаторами таких земельных участков были в основном купцы, снимавшие их с целью переуступить нуждающимся в земле поселянам. Передача крестьянам земельных участков почти всегда производилась словесно, редко по письменным договорам.

Характерной чертой аренды в Саратовской^[12] губернии была краткосрочность. Такая аренда носила хищнический характер. Довольно широко распространение в губернии имело представление пахотной земли в аренду на один посев.

Беднейшее крестьянство, арендовавшее территорию в единственный засев, никак не получало доходы из-за значительной стоимости аренды. Аренда земли замечалась в первую очередь в целом в этом, то что крестьянство брало территорию в расчете в дальнейший сбор, осуществление коего и обязана существовала компенсировать значительную долю затрат согласно найму территории. Отдельный наниматель в основной массе ситуации снял «с потребности». В многоарендных уездах, в этих, в каком месте мощный потребность в территорию с края фермеров встречался с перспективой с целью собственников определить монопольные стоимости, при отсутствии и нехватке государственных и иных территорий, прибыль съемщика была ниже цены обрабатывания территории (в Сердобском, Петровском, Балашовском уездах).

Итак, арендные отношения^[13] получили широкое распространение в регионе. Характерными чертами арендных отношений следует считать, прежде всего, массовый характер аренды, несмотря на всю тяжесть арендных условий. Это объяснялась не только нуждой в земле, но также и исторически сложившимися условиями крестьянской жизни. Со стороны владельцев отмечалось стремление сдавать землю, как по неимению инвентаря, сравнительно высоким ценам на рабочие руки, так и в виду выгодности арендных условий; там же, где крестьянство можно было использовать с большей выгодой в качестве дешевой рабочей силы, арендные отношения принимали характер испольно-отработочный.

В губерниях Нижнегоного Поволжья – Астраханской и Саратовской – аренда составляла основную прибыль землевладения и была основой домашнего хозяйства. Невзирая в существенные отличия (преимущество в Астраханской губернии аренды из-за средства, а в Саратовской – оплата отработками либо составляющей урожая), в губерниях наблюдается взаимосвязь аренды с формированием и увеличением капиталистических компонентов в хозяйстве. В 1988 г. установлен Указ СОВЕТСКИЙ СОЮЗ «О кооперации в СОВЕТСКИЙ СОЮЗ», то что поспособствовало формированию кооперативов присутствие муниципальных фирмах и, в окончательном счёте, обращению денег общегосударственной имущества в частногрупповую и частнокапиталистическую имущество. В 1989 г. установлен несколько нормативных действий о аренде, какие начали базой с целью перераспределения справедлив имущества. Дозволялось подписывать контракты аренды с законном выкупа трудящийся коллективами оплаченного правительственного собственности.

На практике аренда вылилась в расширение прав трудовых коллективов в управлении, использовании хозрасчётного дохода.^[14]

В современное российское законодательстве понятие предприятие – имущественный комплекс было возвращено Законом РСФСР от 24.12.1990г. №443-I «О собственности в РСФСР», статьи которого предусмотрели возможность наличия предприятий, имущественных комплексов в сфере предпринимательской деятельности, другого имущества производственного назначения в собственности граждан и юридических лиц. Понятие предприятия в таком смысле было включено в принятый позже Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г., где предприятия были признаны разновидностью недвижимого имущества.^[15]