Ответственность арендодателя

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность^[56] арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. В пункте 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66) указано на то, что указание в акте приема – передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью. Если такие принадлежности и документы не были переданы, и в этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещение убытков. В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. В соглашении аренды, равно как принцип, указывается период, в протяжение коего собственность обязано быть представлено нанимателю. В случае если наймодатель никак не дал нанимателю отданное на время собственность в установленный в соглашении аренды период, а в случае, если в соглашении такого рода период никак не установлен, в надлежащий период, съемщик имеет право потребовать с него данное собственность в согласовании со статьей 398 ГК РФ и запросить компенсации потерь, доставленных приостановкой выполнения, или запросить расторжения соглашения и воздаяния потерь, доставленных его несоблюдением (раздел 3 статьи 611 ГК РФ).

В согласовании со статьей 612 ГК РФ наймодатель отвечает за недочеты отданного в аренду собственности, в том числе и в случае если в период решения соглашения он не ведал о данных недочетах. При отсутствии обнаружении подобных минусов съемщик имеет возможность совершить согласно собственному предпочтению последующее: требовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков имущества; – удержать сумму осуществленных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя; – потребовать досрочного расторжения договора аренды. Наймодатель, предупрежденный об условиях арендатора либо о его плане ликвидировать недочеты собственности за деньги арендодателя, способен осуществить смену данного нанимателю собственности иной подобной собственностью, пребывающей в соответствующем состоянии, или бесплатно ликвидировать недочеты собственности. В случае если удовлетворенность условий арендатора либо сохранение им затрат в предотвращение минусов с арендной платы никак не укрывает доставленных нанимателю потерь, он имеет право запросить возмещения необеспеченной доли потерь.

Заключение

Данное исследование посвящено особенностям договора аренды зданий, сооружений и предприятий. В ходе исследования рассмотрены вопросы развития договора аренды в советский период, проанализированы права и обязанности сторон, вытекающих из договора.

В главе, посвященной истории развития договора аренды раскрыто содержание аренды земли крестьянами в некоторых российских губерниях в советский период и рассмотрен договор аренды предприятия.

В параграфе втором было проведено исследование, направленное на раскрытие смысла понятия договора аренды по гражданскому законодательству российской федерации. Даны признаки договора аренды. Сделан вывод о том, что между нет чёткого различия между договорами проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий и финансовой аренды.

Во второй главе исследованы вопросы содержания прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды. Изучены точки зрения авторов по вопросу преимущественных прав арендатора. Рассмотрен спорный вопрос о природе возникновении права собственности арендатора на арендуемое имущество, определение его критериев. Анализируется вопрос о возникновении прав арендатора на неотделимые улучшения. Делается вывод о том, что существуют две точки зрения на то, когда возникает право собственности на неотделимые улучшения. Право собственности на неотделимые улучшения возникает с момента совершения неотделимых улучшений. Право собственности на неотделимые улучшения возникает с момента получения их по акту от арендатора в составе арендованного имущества в момент окончания срока аренды или до его истечения. То есть до истечения срока аренды они принадлежат арендатору. К обязанностям арендатора относятся следующие: внесение арендной платы, поддержание имущества в исправном состоянии, произведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества.

В параграфе втором рассмотрены положения касающиеся прав арендодателя по договору аренды. К ним относят: требовать расторжения договора и возмещения убытков если арендатор если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, на освобождение судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.». Что же касается передачи прав арендодателя то они не подлежат передаче на основании статьи 656 ГК РФ. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Говоря об обязанностях арендодателя следует отметить что он обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Сделан вывод о том, что не только на арендодателя может быть возложена обязанность на проведение капитального ремонта арендованного имущества. И то что основной обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами

В третьей главе рассмотрены и проанализированы проблемные вопросы прекращения договора аренды предприятия, досрочного расторжение договора и ответственности по договору аренды. Дается ответ на вопрос о том считаются ли договоры субаренды ничтожными если сам договор аренды признан ничтожным. Такой договор считается ничтожным.

Указываются случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель может потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды в случаях когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Даны основания досрочного расторжение договора по требованию арендатора. Договор аренды может быть расторгнут судом в случаях когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Делается вывод о том, что договор может быть изменен или расторгнут в следующих случаях: существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Если изменение обстоятельств признается существенным настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях; если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны если имеются одновременно следующие условия: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Делается обоснованный вывод о том, что расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

На примере судебной практики сделан вывод о том, Арендодатель не отвечает за недостатки, которые не были оговорены в договоре или дополнительном соглашении. Рассмотрен интересный случай, в котором арендатор являясь ненадлежащим лицом по договору был привлечён к административной ответственности. Уделяется внимание вопросу ответственности арендатора за имущество, находящееся в аренде. Руководствуясь законодательством сделан вывод о том, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности по договору аренды несут и арендодатель и арендатор.

Говоря о вопросе ответственности предлагаю внести изменения в Гражданском кодексе РФ и дополнить главу 34 Аренда статьей «Ответственность за вред, причиненный арендованному имуществу»

В ходе исследования делается вывод о том, что многие формулировки в нормах, касающихся изменения или расторжения договора, весьма абстрактны и носят оценочный характер, оставляя большую свободу судебному усмотрению при рассмотрении соответствующих споров. В связи с этим требуется их конкретизация в информационных письмах высших судебных инстанций.

В главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации пересекаются несколько видов договора аренды. Возникает вопрос, нормы каких параграфов глаы 34 ГК РФ использовать к ним в преимущественном порядке. Предлагаю выделить квалифицирующие признаки данных договоров и внести их в соответствующие параграфы в данной главе.

Библиографический список

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».

2. О пожарной безопасности: Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ // Рос. газ. 2008. 1 авг. № 4720