Начинаем откладывать на пенсию

 

Про себя могу сказать, что я маньяк инвестирования. По классике считается, что инвестировать нужно порядка 10 % своих доходов. Я уже давно инвестирую гораздо больше, и в некоторые месяцы мои инвестиции даже превышают доходы. Я надеюсь, что уже скоро я смогу остановиться и расслабиться (хотя остановиться сложно, когда постоянно подворачиваются какие‑то интересные проекты:)).

Но останавливаться можно только тогда, когда ваши пассивные доходы СУЩЕСТВЕННО превышают ваши текущие расходы. (Мне, правда, кажется, что это возможно только у очень дисциплинированных людей:)).

На вопрос «А когда лучше инвестировать?» правильный ответ «Вчера». Чем раньше вы начнете строить свое стабильное финансовое будущее, тем быстрее доберетесь до серьезных результатов.

И тут, конечно, необходима дисциплина, чтобы ежемесячно какая‑то доля вашего дохода уходила на инвестиции. Вариантами такого автоматизма могут быть погашения кредита, взятого на покупку доходной недвижимости, или покупка той же недвижимости в рассрочку. Ну или, если верите страховым компаниям, регулярные платежи в программу страхования жизни.

Мне всегда хотелось пораньше выйти на пенсию. Причем, конечно, речь шла не про «пенсию по старости», а про «пенсию по богатству». Сначала в голове была цифра 27 лет, потом 35. Сейчас я понимаю, что на пенсии мне будет безумно скучно, я не смогу ничего не делать и все равно буду заниматься бизнесом или чем‑нибудь еще.

У меня есть один знакомый, который, продав в России бизнес за круглую сумму, уехал в итальянскую провинцию и живет там абсолютно тихой жизнью, занимаясь садоводством. Но я ему ни разу не завидую, для меня такой вариант был бы слишком скучным, больше месяца я бы так не выдержал.

Но наличие солидной финансовой подушки очень сильно способствует внутреннему покою. И вы сможете заниматься тем, что вам действительно нравится, не думая о том, приносит это вам деньги или нет.

Я всегда исходил из того, что в пессимистичном варианте стоимость бизнеса, который у меня есть, может обнулиться. Поэтому, считая сумму своих активов, я оценивал только инвестиции, не связанные с основным бизнесом. И на рост именно этого показателя я направляю существенную часть усилий.

Самый простой способ инвестиций – это банковские вклады. Но беда в том, что они обеспечивают очень низкий доход, который почти не покрывает инфляцию. Приумножить деньги таким способом у вас вряд ли получится. Ставка по депозиту в 7–8 % при инфляции в 6–7 % – это ничто. Конечно, были ситуации, году в 2010–2011‑м, когда можно было разместить пятилетний депозит под 15–18 % годовых. Но сейчас таких возможностей уже нет. Если появятся – очень рекомендую пользоваться!

На депозите есть смысл хранить временно свободные средства, до того момента, когда подвернется более выгодная возможность инвестиции. Только не храните более 700 тысяч в одном банке, чтобы попасть под страхование вкладов.

Если сумма вклада значительна, я бы предложил зайти на сайт www.banki.ru, найти банки с наиболее доходными депозитами и раскидать сумму примерно по 600 тысяч рублей в каждый банк (еще 100 тысяч со временем набегут вам процентами).

Либо, если есть кому довериться, можете в одном банке на разных людей оформить несколько вкладов, главное, чтобы сумма на каждого человека не превышала 600–700 тысяч.

Проблема депозитов еще и в том, что деньги там легкодоступны, и если вы не обладаете достаточной финансовой дисциплиной, может появиться соблазн пустить эти деньги на неотложные нужды.

 

Банк N объявил себя банкротом. Вкладчикам банка был предложен выбор: забрать ничего, но сразу, или все, но никогда.

 

Если интересует более высокая доходность и вы располагаете суммой от 1,5 миллиона рублей, то можно разместить вклад не в банке, а в надежной микрофинансовой организации. Эти компании не являются банками, вклады в них не застрахованы. Но зато они могут платить существенно большие проценты – 15–22 % годовых, из которых, правда, нужно вычесть 13 % подоходного налога.

Лично для меня наиболее надежным активом является недвижимость. Очевидно, что доходность недвижимости, например, сдаваемой в аренду, будет существенно ниже, чем доходность в вашем собственном бизнесе. Но и риски совсем другие. А для спокойствия вам просто необходим баланс.

Как только у вас появятся свободные деньги для инвестирования, практически наверняка на вашем пути начнут появляться люди, которые будут предлагать их выгодно вложить в разные исключительно выгодные сферы и проекты.

Будьте очень осторожны. Вселенная испытывает вас!

Предлагаю вам ориентироваться не на масштабность возможных доходов, которые перед вами маячат, а на реальную ситуацию человека, который вам это предлагает. Если вы общаетесь с каким‑то финансовым консультантом (от которых, честно говоря, я бы вообще рекомендовал держаться подальше), поинтересуйтесь ненавязчиво, инвестирует ли он сам в то, во что рекомендует инвестировать вам. И если да, то насколько долго и каких результатов он уже достиг.

 

Разговор клиента с финансовым консультантом:

– И что, правда все мои деньги пропали?

– Нет, просто теперь они принадлежат кому‑то другому.

 

Важный момент, о котором стоит задуматься, – это доходность инвестиций. Скорее всего, окажется так, что текущая процентная доходность вашего бизнеса будет выше, чем доходность инвестиций, которые вы будете делать. Ну, к примеру, в бизнесе это может быть 40–50 % годовых, а в инвестициях (к примеру, в недвижимость и частные займы) – всего 12–18 %. Однако к этому надо относиться спокойно.

Во‑первых, прелесть инвестиций в том, что вам не потребуется тратить время, чтобы заработать эти 12–18 %. Это будет пассивный доход. А во‑вторых, бизнес – сфера достаточно рисковая, и высокие доходы – это плата за риски. А в сложной ситуации вам нужны безрисковые инвестиции, которые смогут поддержать вас и вашу семью в трудные времена. А ведь никто не сомневается, что трудные времена в России рано или поздно настанут? :).

 

Он столько накопил на черный день, что ждал с нетерпением, когда же он, наконец, настанет…

 

Конечно, при начале инвестиций будет казаться, что это все несерьезные суммы. При вложении 100 тысяч рублей 12 % годовых – это всего лишь 1000 рублей дохода в месяц. Но при регулярных инвестициях эти суммы будут постоянно расти.

 

Вашей целью должно быть на первом этапе обеспечение финансовой свободы – то есть ситуации, когда пассивные доходы от ваших инвестиций превышают некие минимально‑разумные расходы вашей семьи.

 

После достижения такой ситуации вам уже не нужно будет обязательно работать только ради денег.

Ну и не забывайте про подушку безопасности. Вам нужно, чтобы сумма, равная вашим расходам за 2–3 месяца, постоянно лежала у вас легкодоступная – на счету в надежном банке либо в банковской ячейке (в этом случае подушку лучше держать в валюте).

Вопрос выбора инструментов для инвестирования очень важный. Здесь структура вашего «портфеля» должна существенно зависеть от вашего возраста. Если вы молоды, энергичны и впереди еще лет 30 активной трудовой деятельности, то вы можете выбирать инвестиции с потенциально более высокой доходностью, но и большими рисками. А если до пенсии вам осталось совсем немного, то рисковать накоплениями совсем не стоит и вам имеет смысл быть исключительно консервативным.

А следующим этапом после обеспечения себе финансовой свободы в России я бы задумался о том, чтобы еще одну финансовую свободу обеспечить себе за рубежом в какой‑то цивилизованной стране. Все‑таки Россия, при всей моей любви к своей родине, временами страна чудес…

 

Инвестиции в недвижимость

 

Мне везло с учителями. Правильные люди приходили в нужный момент.

Мой путь в инвестициях начался в 2005 году. Тогда я очень вовремя прочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа. Бедный папа». Эта книга меня очень вдохновила концепцией пассивного дохода. Ведь все мы хотели бы ничего не делать и получать много денег?

Если вдруг вы еще не читали эту книгу, очень рекомендую. Конечно, методы, представленные в книге, нельзя напрямую адаптировать к российским реалиям, но она дает очень правильный подход и вправляет мозги в нужную сторону.

Ключевыми принципами, которые проповедует Кийосаки, кроме пассивного дохода, являются необходимость постоянного финансового обучения и развития, а также формирования правильного образа мыслей. Ну и конечно, необходимость постоянного увеличения своих активов, в первую очередь, недвижимости, а также плюсы создания своего бизнеса.

Кийосаки учит тому, что, к сожалению, не преподают в школе. Он учит финансовой грамотности, важности обретения финансовой свободы.

Также в книге раскрываются понятия плохого и хорошего долга. Хороший долг – это то, что увеличивает ваши активы. Например, кредит на покупку коммерческой недвижимости, которую потом вы будете сдавать в аренду, чтобы погасить этот долг. Ну или, например, кредит на пополнение оборотных средств, если вы четко понимаете, что доход от использования этих денег будет существенно больше, чем проценты по кредиту.

Плохим долгом называются займы на личное потребление – на машину, к примеру, или даже на квартиру, если она используется для личного проживания, а не для перепродажи или сдачи в аренду. Лично я за свою жизнь успешно погасил три ипотеки, и все они были использованы для приобретения инвестиционной, а не личной недвижимости.

Был даже период, когда мы жили с супругой и детьми в съемной квартире, при этом сдавая свою собственную. И ничего страшного в этом нет. С нынешним уровнем доходности жилой недвижимости аренда намного предпочтительнее покупки. Особенно это относится к загородному жилью.

На мой взгляд, покупка загородного дома для личного проживания не окупится никогда. Гораздо дешевле, если уж так манит загородная жизнь, снять дом на несколько летних месяцев. Причем, каждый год вы можете снимать разные дома в зависимости от ваших возможностей.

Жить же за городом постоянно с учетом транспортной ситуации, по крайней мере в Москве, да еще и имея детей, которых в 8.30 надо поставить к дверям сада или школы, не совсем реально, и все мои знакомые, которые этого хотели на этапе строительства дома, в итоге посещают дачу только на выходных.

Книга Кийосаки мне попалась во время отдыха в Крыму в мае, и уже в августе я купил в кредит трехкомнатную квартиру, которую начал сдавать в аренду под офис и которая уже через год стоила в два раза дороже.

А надо сказать, что 2005–2006 годы были чудесным временем в недвижимости, когда квартиры постоянно росли в цене. И даже арендная доходность коммерческой недвижимости была процентов двадцать – двадцать пять годовых. Сейчас о таких цифрах можно только мечтать.

Первый успех с квартирой заставил меня еще больше убедиться, что недвижимость – это сила, и я начал целенаправленно в нее инвестировать. Конечно, сейчас такие простые схемы, как «купи, подержи год и продай», уже не сработают. Как учат все специалисты по недвижимости, вы должны получать прибыль не в момент продажи недвижимости, а в момент покупки.

В настоящее время всерьез надеяться на существенный рост стоимости актива не приходится. А значит, остается один вариант – купить его по цене, заметно ниже рыночной.

Бывает, что кому‑то срочно нужны деньги, и он продает квартиру. Либо какая‑то недвижимость имеет существенные недостатки, например, требует ремонта. Такие варианты встречаются не всегда, но они вполне возможны. Ищите – и найдете их. Очень советую подружиться с некоторым количеством толковых риэлторов, которые первыми получают информацию о таких вариантах.

Как альтернативный вариант возможны инвестиции в строящиеся объекты – жилые или коммерческие. Лично я покупал офисные помещения в нескольких строящихся бизнес‑центрах, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду. Во всех случаях здания были построены, пусть и с небольшим отставанием от графика, и сейчас все помещения успешно сдаются. Причем один из объектов был сдан аккурат перед кризисом 2008 года. При выборе застройщика в двух случаях положительным фактором для меня сыграло то, что застройщик планировал сам занять существенную часть данного бизнес‑центра для своего офиса. А значит, у него был стимул достроить объект побыстрее.

Прелесть новостроек для меня в том, что застройщики часто предлагают комфортные условия рассрочки, вам не нужно сразу выдергивать большие средства. К примеру, офис площадью 40 м на этапе котлована в Санкт‑Петербурге может стоить в районе 3 миллионов рублей, а при рассрочке на 2 года – всего 125 тысяч в месяц, что вполне посильно для многих владельцев малого, а тем более среднего бизнеса. Опять же, рассрочка дисциплинирует к регулярным вложениям. Ну и, конечно, цены на этапе котлована гораздо приятнее.

В тех бизнес‑центрах в Петербурге, в которые инвестировал я, за время строительства цена метра росла процентов на пятьдесят, что совсем неплохо. Тут я говорю не про рост рыночных цен, на что я бы не рассчитывал в текущей ситуации, а именно на рост по мере строительства.

Оценить этот параметр несложно. Просто посмотрите, по каким ценам продаются офисы в действующих бизнес‑центрах поблизости от интересующей вас новостройки. Аналогичный подход можно использовать и при инвестировании в квартиры в новостройках.

При выборе новостроек есть смысл ориентироваться не на Москву, где цены очень перегреты, а застройщики имеют хорошую финансовую подушку и не склонны давать сильные скидки на начальном этапе строительства. Лучше выбрать Подмосковье, Санкт‑Петербург, Нижний Новгород и другие крупные города.

Рынок при этом должен быть достаточно ликвидный. Если это маленький город с одной новостройкой, то, скорее всего, продавать свою квартиру или сдавать коммерческое помещение после постройки дома вы будете очень долго.

Коммерческую недвижимость я выбирал, исходя из бо́льшей доходности, по сравнению с жилой недвижимостью. Квартира в Москве может дать, как правило, не более 5 % рентного дохода, офисная или торговая – 10–12 %.

Эти цифры сравнимы с доходностью банковских вкладов в не самых стабильных банках, при этом надежность вложений в недвижимость явно выше. При этом коммерческая недвижимость требует меньше внимания, там не ломаются унитазы и стиральные машины, а жильцы не прожигают кожаные диваны сигаретой.

После получения недвижимости в «бетоне» достаточно сделать недорогой косметический ремонт и выставить его в аренду самостоятельно или через риэлтора. Но важно понимать, что ликвидность коммерческой недвижимости ниже, и в случае необходимости продать ее в короткие сроки вы наверняка потеряете в цене больше, чем при продаже квартиры.

Прелесть недвижимости еще и в том, что, когда вам нужны финансовые ресурсы, вы всегда можете заложить ее по относительно разумным ставкам (по крайней мере, по сравнению с потребительскими кредитами) и получить на развитие существенные суммы без особых объяснений, для чего они вам нужны.

В целом, я бы выделил две основных формы инвестиций в недвижимость: «купил‑продал» и «купил и сдаешь». Тут все зависит от того, сколько времени вы готовы уделять инвестициям и какие цели для себя ставите. Вариант «купил‑продал» уже похож на новое направление бизнеса, которое требует определенного времени. А с учетом того, что цены на недвижимость сейчас практически не растут, вариант «купил‑продал» актуален либо для новостроек с изначально низкой ценой в начале строительства, либо для сложных вариантов, когда из‑за стесненных обстоятельств продавца он продает свою недвижимость с дисконтом.

Лично для меня сейчас актуальнее стабильный пассивный доход, так что я больше ориентирован на «купил и сдаешь». Чтобы сдавать недвижимость в аренду легально, не забудьте зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Всего 6 % с выручки, и вы счастливый обладатель вполне себе белого регулярного дохода.

Если хотите получить больший доход, то можно использовать более креативные стратегии, например, покупка в кредит однокомнатной квартиры с разделением ее на две студии и сдачей в аренду, либо покупка в кредит таунхауса и разделение его на 8 студий, также сдаваемых в аренду. Такие схемы требуют больше усилий, но позволяют получить существенно больший возврат на вложенный капитал, при этом не обязательно требующие больших инвестиций на первом этапе.

 

Фондовый рынок

 

Должен признаться, что я несколько раз инвестировал в фондовый рынок, но ни разу ничего хорошего из этого не получалось. Вкладывался я и в ПИФы, и в «народном IPO» банка ВТБ участвовал, и на бирже акциями немного торговал, и в доверительное управление деньги размещал.

Во всех случаях я выходил с рынка с убытками. Мое мнение, что для людей, которые серьезно этим не занимаются, это казино. А в казино системно выигрывает только владелец этого казино.

Конечно, если ты профессионал, то ты вполне можешь ловить сильные движения фондового рынка, как, например, с акциями Сбербанка, которые в феврале 2009 года стоили 15 рублей, а летом 2009 года – уже 90. Знаю людей, которые очень неплохо на этом заработали.

Но для дилетантов очень велик риск промахнуться. Конечно, может быть, мне просто не повезло встретить грамотного специалиста, который умеет реально приумножать деньги на фондовом рынке. Но такие специалисты действительно редки. Немало было экспериментов, когда профессионалов рынка обыгрывала обезьяна, которая просто жала на случайные кнопки.

Не нравится мне фондовый рынок еще и тем, что там очень редко встречаются возможности получения регулярного пассивного дохода.

Для тех, кто хочет гарантированного дохода на фондовом рынке, могут подойти ПИФы облигаций, которые, если поймать правильный момент входа в рынок, могут дать доходность несколько выше, чем по банковским вкладам. Правда, доход этот, в отличие от вкладов, государством никак не гарантируется.

Но, тем не менее, как инструмент диверсификации я все же рассматриваю фондовый рынок как потенциальную возможность для инвестиций. Надо только искать правильные возможности для входа.

Обычно самые резкие движения вверх на фондовом рынке происходят в тот момент, когда в рост уже абсолютно никто не верит. Сейчас (летом 2014 года) наш рынок очень сильно недооценен и никто не хочет в него инвестировать. Так что, возможно, скоро представятся неплохие возможности для инвестиций.

 

Инвестиции в чужой бизнес

 

Исходите из того, что в России в любой момент вашего бизнеса может не стать. Как вы будете обеспечивать себя в этой ситуации? Если у вас есть доли в нескольких бизнесах, то вы уже можете чувствовать себя намного увереннее.

Я хожу в офис уже 13 лет. В офис своей компании. А в чужом, со штатным расписанием и трудовой книжкой, никогда не работал (не считая пары летних месяцев еще в школьные годы).

Может быть, кстати, это моя беда: я не очень понимаю, как существует среднестатистическая нормальная структура. Мне всегда хотелось независимости и не хотелось слушать чужих указов, я упертый и не выполняю то, с чем внутренне не согласен. В общем, искать работу я даже не пробовал.

Сейчас, наверно, кажется, что все у меня получалось легко. Но на самом деле за долгие годы в бизнесе чем я только не занимался. Туристическое агентство – то, что выжило.

А сколько было погибших бизнесов! Куча неудачных инвестиций. Лишние деньги – это страшно. У многих принцип – сразу потратить, а я всегда искал, куда бы вложить. Приходили какие‑то люди и говорили: «Давай!» И я соглашался.

В начале 2000‑х сумасшедше прибыльной казалась тема про чехлы и аксессуары для мобильных, мы даже заказали огромную партию из Китая. А потом почти все они сгнили в моем гараже. Может быть, побочные проекты были не самыми любимыми детьми, поэтому и не выросли. А я не очень огорчился.

Еще я зарекся верить стартаперам с горящими глазами, у которых за плечами – ни одного серьезно раскрученного проекта. Но в 2010 году ко мне обратились с предложением вложиться в бизнес по поставке и установке светодиодного оборудования. Размах был иной, да и доходность собственного бизнеса росла. Кроме того, мне показывали динамику растущего рынка и чуть ли не подписанные с заказчиками контракты на будущие проекты.

Решил – рискну, может, во второй раз повезет – вложил 200 тыс. долларов, возврат которых до сих пор весьма туманен. Оказалось, что рынок‑то и правда растет, но компания явно за ним не успевает, как то было описано в первоначальном оптимистичном бизнес‑плане, обещанных крупных заказов нет, да и спрос на оборудование не столь высок, как показывали мне вначале. Плюс цикл сделки оказался достаточно долгим, решение клиенты принимали по нескольку месяцев, да и оборотные средства для развития нужны значительные.

Вывод, который сделал для себя: важно глубоко разбираться в рынке, в который инвестируешь, а не просто слушать мечтателей, которых очень много. Надеюсь, что урок пошел мне на пользу: недавно ко мне обратились с предложением инвестировать несколько миллионов рублей с перспективой достижения стоимости бизнеса в 300 млн долларов через пять лет.

Отказался, и, как выяснилось, уже через несколько месяцев этот проект закрылся, так и не дождавшись инвестиций. В итоге я решил: чем верить чужим бизнес‑планам с туманными перспективами возврата инвестиций, лучше вкладываться в недвижимость и сдавать ее в аренду.

Еще одна важная вещь, которую я понял. Инвестировать надо не столько в бизнес, сколько в людей, в команду. Если эта команда уже показала хорошие результаты и взаимодействие с ними происходит достаточно комфортное, то можно и инвестировать. Плюс посмотрите на динамику данного бизнеса.

Если бизнес падающий или стабильный, не стоит всерьез рассчитывать, что у вас получится совершить в нем революцию. Так что я бы предпочел заплатить побольше, но получить долю в бизнесе, который и без меня устойчиво растет и развивается. А если я приложу к нему свои знания и умения, то и совсем взлетит в космос.

Но тут также осторожность не помешает. Обязательно все нужно оформить документально, получить долю в ООО, которое ведет деятельность. Требовать регулярных отчетов и, конечно, дивидендов.

 

Частные займы

 

– Ваш банк дает кредиты под честное слово?

– Без проблем…

– А если я не верну?

– Вам будет неудобно перед Всевышним, когда вы перед ним предстанете.

– Ну, когда это еще будет…

– Вот если пятого не вернете, то шестого и предстанете…

 

Это, конечно, не самый простой и надежный способ инвестиций, но в моем случае он работает вполне неплохо. Вы можете выдавать своим знакомым и партнерам займы под проценты. При этом вы получите процент ощутимо выше, чем процент по банковским депозитам (от 1,5 % до 3 % в месяц), а ваш заемщик получит деньги оперативно и с минимумом формальностей, хотя и дороже, чем в банке.

В данном случае важно не забывать про риски. Как известно, берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда. Но тут главный вопрос – в правильной оценке контрагента. Лучше всего давать деньги людям, которых вы давно и хорошо знаете. Если человек занимается бизнесом, у него должно быть что‑то за душой. Если человек много лет в бизнесе, но не накопил даже на квартиру, это плохой знак.

Не стоит выдавать слишком большую сумму. Она не должна превышать на каждого заемщика 5–10 % ваших активов, да и для заемщика сумма должна быть не запредельной, чтобы даже если что‑то пойдет не так в том проекте, на который даются деньги, то человек мог бы в разумные сроки вернуть займ из каких‑то других своих активов или доходов. Я очень не советую давать деньги на личное потребление. Деньги должны направляться только в бизнес.

Для выдачи займа не нужны никакие лицензии и разрешения. Займ в идеале должен оформляться нотариально. Возможно также оформление займа от компании (или от ИП) к компании, но в этом случае обязательно нужно личное поручительство учредителя или учредителей компании как частных лиц.

Если у заемщика есть в собственности какая‑то недвижимость, возможно также переоформление этой недвижимости на вас, с обратным переоформлением после погашения займа. В этом случае ваши риски радикально уменьшаются.

Оптимальная схема, когда проценты выплачиваются ежемесячно, а тело займа – либо единовременно в конце срока займа, либо частями по мере возможностей заемщика. Регулярность ежемесячных платежей будет по крайней мере небольшим подтверждением, что с вашим займом все в порядке.

Есть смысл договариваться о займах на достаточно длительный срок. Возиться с оформлением документов и передачей денег ради займа на месяц‑два – большого смысла не имеет. Вам ведь нужен постоянный доход, не правда ли?

Вера человека в скорое наступление конца света только стимулирует его к получению новых кредитов…