Основные методы управления муниципальным имуществом

Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования. Общая схема принятия решений по управлению муниципальной собственностью представлена в Приложении 2.

Купля-продажа. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ". По условиям приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

объекты, приватизация которых запрещается;

объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа муниципального образования;

объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно утверждаемым представительным органом.

Представительный орган муниципального образования утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих и запрещенных для приватизации. Способы приватизации собственности муниципальное образование выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс. Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвавший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т.п.

Муниципалитет может приобретать в собственность необходимое ему имущество. Продавцами являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции.

Купля-продажа объектов муниципальной собственности осуществляется юридическим и физическим лицам, подающим в Комитет по управлению муниципальным имуществом письменную заявку, которая регистрируется Комитетом по управлению муниципальным имуществом при наличии всех требуемых документов.

Мена. Находящиеся в муниципальной собственности здания, сооружения, строения, жилые и нежилые помещения и другое недвижимое имущество может быть передано в любую другую собственность в обмен на другое имущество. Каждая из сторон в данном случае обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилу и существу мены.

Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно передать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать в муниципальную собственность другой стороне (одаряемому) здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения и другое недвижимое или движимое имущество. Дарителем (одаряемым) со стороны муниципалитета или мэрии выступает комитет по управлению муниципальным имуществом. Договор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности.

Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования.

Арендодателем имущества, находящего в муниципальной собственности, является Комитет по управлению муниципальным имуществом. Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает, кто предоставляет наилучшие условия.

Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т.п.). Если все они согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Передача имущества в аренду арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, который готовится арендодателем, подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора аренды. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования.

Арендная плата за арендуемое имущество устанавливается в денежной форме и является средством местного бюджета. Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием (нежилым помещением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Размер арендной платы за один кв. метр общей площади нежилого помещения устанавливается на основе базовой ставки годовой арендной платы, утверждаемой постановлением мэра города. В отдельных случаях на передачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях - конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

Траст. Трастовые отношения собственности (доверительная собственность), как и при хозяйственном ведении, основываются на разграничении прав владения, пользования и распоряжения, распространяемых на несколько субъектов - физических или юридических лиц. Траст учреждается на определенный срок на основе договора между собственником - учредителем траста и доверительным собственником. Основными критериями выбора того или иного метода управления муниципальной собственностью является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных методов с точки зрения собственника.

Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципальной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью:

структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности;

обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственности и всех проводимых с ней операций;

создание единой системы контроля сохранности муниципальной собственности и использования ее по назначению;

выработку критериев оптимальных решений по распоряжению муниципальной собственностью;

повышение инвестиционной привлекательности муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления самостоятельно определяют цели, задачи, методы управления имуществом, находящимся в муниципальной собственности.