Анализ среды и выявление рисков. Методы анализа и оценки риска.

Теоретическая часть

Риск – потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных ними последствий в виде потерь, ущерба, убытков, например — ожидаемой прибыли, дохо­да или имущества, денежных средств в связи с неопределенностью, то есть со случайным изменением условий дея­тельности, неблагоприятными, в том числе форс-мажорны­ми обстоятельствами, общим падением цен на рынке; возмож­ность получения непредсказуемого результата в зависимости от принятого хозяйственного решения, действия.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости.

1. Кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей.Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

2. Риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

3. Риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента.При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

4. Риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

5. Риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

6. Риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки). Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

7. Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

8. Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Анализ риска состоит из двух частей: определение и оценка.

Определение риска является отправной точкой так как на этом этапе выясняется:

- существует ли риск

- что он собой представляет (вероятность убытков и причины)

В процессе оценки риска выясняется его возможный фактический ущерб, который может понести организация, в том числе упущенная выгода. С помощью анализа риска оценивается его влияние на предполагаемый результат и получения необходимых данных для принятия решений по защите возможных потерь.

Анализ риска можно разделить на два дополняющих друг друга вида:

1) Качественный – подразумевает выявление рисков присущих реализации предполагаемого решения, определение количественной стоимости риска, выявление наиболее рискоопасных областей в разрабатываемом алгоритме принимаемого решения. Основная цель выявить основные виды рисков влияющих на хозяйственную деятельность. Преимущества подхода в том, что уже на начальном этапе анализа руководитель предприятия может наглядно оценить степень рискованности по количественному составу риска и уже на начальном этапе отказаться от принимаемого решения.

2) Количественный – проводится на основании данных полученных при качественном анализе, то есть оцениваются те риски, которые присутствуют при осуществлении конкретных операций алгоритма принятия решения. Результаты количественного и качественного анализа позволяют проводить комплексную оценку риска.

Существуют следующие методы оценки риска:

- статистические;

- аналитические;

- метод экономического анализа;

- метод построения моделей случайных процессов;

- метод аналогии.

Критерии допустимого риска, закрепляемые в законодательстве и нормативных актах, позволяют переводить на количественный, инженерный язык неформализованные представления личности и общества о приемлемом уровне безопасности.

Наиболее простая структура критериев приемлемости риска – это единственный уровень риска, который служит границей между допустимыми и недопустимыми значениями риска.

 

Задания

 

Задание 9.1

Вы создаете риэлторскую компанию. Проанализируйте риски, которые сопровождают Ваш проект и составьте их классификацию.

 

Задание 9.2

Приведите конкретные примеры реализации функций предпринимательского риска в процессе организации работы риэлторской компании из предыдущего задания.

 

Задание 9.3

Проанализируйте риски при финансировании недвижимости с точки зрения покупателя, продавца, риэлтора и кредитной организации, если объектом выступает:

а) двухкомнатная квартира в центре г.Ставрополя;

б) индивидуальный 2 этажный жилой дом, площадью 200 кв.м. на участке 1000 кв.м., расположенный на бульваре Зеленая Роща в г. Ставрополе.

 

Задание 9.4

Приведите пример оценки упущенной выгоды при заливе вышерасположенной квартирой магазина, расположенного с центре г. Ставрополя, если ликвидация последствий займет 1 мес., площадь магазина – 200 кв.м.

 

Задание 9.5

Смоделируйте риски и оцените их с точки зрения критериев приемлемости для следующего инвестиционного проекта: строительство «Экологического» поселка из 150 индивидуальных жилых домов из деревянного бруса на участках 12 соток каждый, с полной обеспеченностью инфраструктурой, если объем заемных средств составляет 200 млн. руб. или 38% от величины всех требуемых инвестиций, собственных средств – 98 млн. руб., остальное – привлеченные.

 

Вопросы к практическому занятию

9.1. Дайте определения термину «риск».

9.2. Что понимается под термином «неопределенность»?

9.3. Чем субъективная вероятность отличается от объективной?

9.4. Перечислите функции предпринимательского риска.

9.5. Какие виды рисков Вам известны?

9.6. Назовите факторы, влияющие на уровень риска.

9.7. Охарактеризуйте в общем, как происходит управление рисками на предприятии.

9.8. Раскройте сущность рисков, возникающих при финансировании недвижимости.

9.9. Какими показателями характеризуется риск?

9.10. Перечислите виды потер.

9.11. Для чего используется шкала рисков?

9.12. Из каких этапов состоит анализ рисков?

9.13. Назовите критерии, с помощью которых можно дать количественную оценку целесообразности принимаемых решений.

9.14. Перечислите методы получения исходной информации об объектах риска.

9.15. Охарактеризуйте статистические и аналитические методы оценки риска.

9.16. Какие виды ущерба вам известны?

Литература

[1 – 7].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  10