Анализ девелоперских проектов

Теоретическая часть

Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях пре­дотвращения создания объектов, использование которых нару­шает права физических и юридических лиц и интересы государ­ства или не отвечает требованиям утвержденных в установлен­ном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений. Особенности и порядок экспертизы строительных проектов определяется комплексом законодательных документов, первона­чальным из которых является Градостроительный кодекс РФ, в котором определен предмет экспертизы – градостроительная документация.

Для оценки  эффективности проекта необходимо определить величину нескольких показателей.

Размер чистого дисконтированного дохода (ЧДД) определяется по формуле (5.1).

,                                                  (5.1)

где Di –  доходы i-го периода;

Ki – затраты i-го периода.

Данный метод основан на расчете интегрального экономического эффекта от инвестиционного проекта. Этот показатель выступает в качестве критерия целесообразности реализации проекта. Положительное значение свидетельствует о целесообразности принятия инвестиционного проекта, а при сравнении альтернативных проектов наиболее выгодным считается проект с большей величиной чистого приведенного дохода.

В данном методе значение чистого приведенного дохода во многом определяется выбранной для расчета ставкой дисконтирования. Выбор значения этого показателя зависит от цели инвестирования, условий реализации проекта, уровня инфляции, величины инвестиционного риска и др. В современных условиях считается, что для различного класса инвестиций могут выбираться различные значения ставки дисконтирования. В частности, вложения, связанные с поддержанием рыночных позиций предприятия, оцениваются по нормативу 6%, инвестиции в обновление основных фондов – 12%, вложения с целью экономии текущих затрат – 15%, вложения с целью увеличения доходов предприятия – 20%, рисковые вложения капитала – 25%. Также отмечается зависимость ставки процента от степени риска проекта. Для обычных проектов приемлемой нормой является ставка 16%, для новых проектов на стабильном рынке – 20%, для проектов, базирующихся на новых технологиях – 24%.

Показатель отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта. Результаты расчета этого и других показателей можно представить в виде Таблицы 5.1.

Таблица 5.1 – Показатели экономической эффективности проекта

Показатель	1-й год	2-й год	3-й год
1	2	3	4
Затраты всего, тыс. руб., в т.ч.
единовременные затраты, тыс. руб., в т.ч. капитальный ремонт, тыс. руб.
текущие затраты, тыс. руб.,
Условно-постоянные затраты, тыс.руб.
в т.ч. амортизация, тыс. руб.
Доходы всего, тыс. руб.
Прибыль, тыс. руб.
Поступления от проекта, на конец года тыс. руб.
Cash Flow, тыс. руб.
ЧДД, тыс. руб.
Чистая текущая стоимость, тыс. руб.
Индекс доходности
Среднегодовая рентабельность проекта, %
Срок окупаемости, лет
Внутренняя норма доходности

Индекс доходности и рентабельности проектов в отличие от чистого приведенного дохода является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Превышение над единицей рентабельности проекта означает некоторую его дополнительную доходность при рассматриваемой ставке процента. Определяется он по формуле (5.2).

;                                                (5.2)

С показателем индекса доходности тесно связан показатель среднегодовой рентабельности проекта (5.3):

,                                                   (5.3)

где n – срок реализации проекта.

Один из наиболее применяемых показателей, особенно для предварительной оценки эффективности инвестиций, это срок окупаемости (5.4).

;                                        (5.4)

Основной недостаток этого показателя в том, что он не учитывает весь период функционирования производства, и, следовательно, на него не влияют доходы, которые будут получены за пределами срока окупаемости. Применение данного метода целесообразно, когда руководство коммерческой организации в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта – главное, чтобы инвестиции окупились, и как можно скорее, или инвестиции сопряжены с высокой степенью риска. 

Метод внутренней нормы доходности предполагает нахождение искомого показателя методом подбора, графическим способом или с применением более точных математических методов, например, с использованием финансового калькулятора. Если применяется метод подбора, то используют формулу 5.5.

,                                   (5.5)

где  d⁺ – значение дисконта, при котором ЧДД принимает последнее положительное значение;

ЧДД⁺ – последнее положительное значение ЧДД;

ЧДД^- – первое отрицательное значение ЧДД.

Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций, как правило, заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

Осуществление инвестиционного проекта приводит к образованию социального эффекта. Его можно выразить формулой:

                                         (5.6)

где   Yi – условное высвобождение работников у i-го субъекта инвестиционной деятельности (i = 1,2,... n);

Wi – величина дохода на одного среднесписочного работающего в «проектном варианте»;

r – коэффициент дисконтирования, скорректированный на величину инвестиционного риска;

t  –  порядковый номер периода реализации инвестиционного проекта.

Количество условно высвобождаемых работников определяется:

,                                        (5.7)

где   Y₀  –  среднегодовая численность работающих на предприятии в «базовом варианте»;

V₀  –  годовой объем выполненных работ (реализованной продукции, услуг) в стоимостном выражении в «базовом варианте»;

Тn – среднегодовая производительность труда в расчете на одного работающего в «проектном варианте». «Базовый вариант» – система производства до реализации инвестиционного проекта. «Проектный вариант» – производственная система, предусмотренная в рамках инвестиционного проекта.

Величина дохода W_i определяется как среднегодовой суммарный показатель выплат из всех фондов предприятия в расчете на одного работающего.

На основании результатов расчета по предложенной методике целесообразно рассчитать «индекс социальной эффективности» проекта (И_сэф)  –  отношение величины социального эффекта Э_с к сумме инвестиционных вложений К:

.                                        (5.8).

Данный показатель характеризует величину социального эффекта на единицу денежных вложений. В случае, если величина И_сэф меньше единицы, программа социально малоэффективна.

Таблица 5.2 – Показатели социальной эффективности проекта

Показатель	1-й год	2-й год	3-й год
Количество условно высвобождаемых работников (Yi), чел.
Социальная эффективность (Эс), тыс. руб.
Индекс социальной эффективности (Исэф)

Показатели бюджетной эффективности отражают влияние результатов осуществления проекта на доходы и расходы соответствующего (федерального, регионального и местного) бюджета. Основным показателем для обоснования предусмотренных в проекте мер федеральной, региональной, финансовой поддержки, является бюджетный эффект.

Бюджетный эффект для t-го шага осуществления проекта определяется как превышение доходов соответствующего бюджета над расходами в связи с осуществлением данного проекта. Интегральный бюджетный эффект рассчитывается как сумма дисконтированных годовых бюджетных эффектов или как превышение интегральных доходов бюджета над интегральными бюджетными расходами. В данном случае бюджетный эффект будет выражаться в экономии средств бюджета на капитальный ремонт, покрываемых за счет вводимого сбора.

 

Задания

 

Задание 5.1

Дополните рисунок 5.1 так, чтобы определить срок окупаемости.

.

Рисунок 5.1 – Проектные фазы

 

Задание 5.2

С целью повышения конкурентоспособности риэлторская компания предлагает дополнительную услугу – переезд клиента в новую квартиру. Предложите показатели оценки эффективности данной услуги?

Задание 5.3

Нужна ли государственная градостроительная экспертиза проектной документации отдельно стоящего трехэтажного объекта капитального строительства общей площадью 1495 кв. м., не предназначенного для проживания и осуществления производственной деятельности?

 

Задание 5.4

Возможен ли такой вид государственного надзора при реконструкции объекта капитального строительства как государственный строительный надзор, проводимый заместителем мэра г. Иваново по капитальному строительству?

 

Задание 5.5

Определите размер чистого дисконтированного дохода на основе следующих исходных данных.

Таблица 5.3 – Показатели проекта

Показатель	1-й год	2-й год	3-й год
1	2	3	4
Доходы всего	123 910	193 842	272 781
Затраты всего, тыс. руб., в т.ч.	91 000	77 000	77 000
единовременные затраты, тыс. руб., в т.ч.	54 000	40 000	40 000
на проведение информатизации, тыс.руб.	11000	–	–
преобразование финансового механизма, тыс.руб.	3000	–	–
мероприятия по ресурсосбережению, тыс. руб.	40000	40000	40000
текущие затраты, тыс. руб., в т.ч.	37000	37000	37000
на подготовку кадров, тыс. руб.	11000	11000	11000
на работу информационной системы, тыс. руб.	3000	3000	3000
Продолжение таблицы 5.3
1	2	3	4
на деятельность фонда функционирования и развития, тыс. руб.	3000	3000	3000
на работы по демонополизации и развитию конкуренции, тыс. руб.	10000	10000	10000
мероприятия по ресурсосбережению, тыс. руб.	10000	10000	10000
Условно-постоянные затраты, тыс.руб.	16000	16000	16000
в т.ч. амортизация, тыс. руб.	5000	5000	5000
d, r	16%	16%	16%

 

Задание 5.6

Определите индекс доходности и рентабельности проекта на основании данных, представленных в таблице 5.3.

 

Задание 5.7

По данным таблицы 5.3 рассчитайте показатель среднегодовой рентабельности проекта.

 

Задание 5.8

Рассчитайте срок окупаемости проекта по данным таблицы 5.3.

Задание 5.9

Определите внутреннюю норму доходности проекта по данным таблицы 5.3 и заполните таблицу 5.1, используя ответы из заданий 5.5 – 5.8.

 

Задание 5.10

Рассчитайте показатели социальной эффективности проекта по данным таблицы 5.3. Результат оформить в виде таблицы 5.2.

Y₀= 33883 чел.

Wi = Tn = 407 960 руб.

Вопросы к практическому занятию

5.1. Дайте определение градостроительной документации.

5.2. Перечислите вопросы, подлежащие проверке при экспертизе проектов строительства.

5.3. На каких принципах основывается экологическая экспертиза?

5.4. Какие вопросы подлежат обязательной государственной экологической экспертизе?

5.5. Какие вопросы подлежат обязательной государственной экологической экспертизе, проводимой на уровне субъектов Российской Федерации?

5.6. Каков порядок проведения государственной экологической экспертизы?

5.7. Перечислите права и обязанности заказчиков экспертизы.

5.8. На каких принципах строится оценка эффективности проекта?

5.9. Назовите этапы оценки эффективности проекта.

5.10. Какие показатели оценки финансового состояния предприятия Вам известны?

5.11. В чем со­стоит оценка социально-экономической эффективности проекта?

5.12. Как определяется бюджетная эффективность?

Литература

[1 – 7].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ  6