Проблемы капитального ремонта общего имущества

В многоквартирных домах

Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации был введен раздел IX Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. В настоящий момент существуют проблемы в применении указанного раздела, а именно: различие размеров минимального взноса на капитальный ремонт, установленного нормативно- правовыми актами субъектов РФ, их накопление в фонд капитального ремонта, специальные счета, на которые поступают взносы.

Для рассмотрения поставленных вопросов следует разобраться с понятийным аппаратом. Итак, под многоквартирным домом следует понимать совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. В соответствии с жилищным законодательством многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Собственниками, как правило, являются физические и юридические лица. Общим имуществом в многоквартирном доме являются лестницы, чердаки, подвалы, крыша, а также иные объекты, относящиеся к многоквартирному дому и не находящиеся в частной собственности.

В моем понимании, капитальный ремонт представляет собой ремонт общего имущества в многоквартирном доме с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путём их модернизации с целью их восстановления. Законодатель установил, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. [1].

Капитальный ремонт можно подразделить на комплексный и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт предполагает замену конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ. Например, полная замена лестницы: замена ступеней и перил начиная с первого этажа, заканчивая последним.

б) Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа. Например, замена лестничных перил на некоторых этажах.

 Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Подобные взносы устанавливаются нормативно- правовыми актами субъектов РФ. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рекомендовало установить взнос в размере 7,7 рублей за квадратный метр жилой площади. Но рекомендации это все же пожелания, а не правоустанавливающая норма, поэтому на практике размер взносов варьируется от 3 до 15 рублей за квадратный метр жилой площади. Право устанавливать минимальную ставку размера взноса принадлежит субъектам РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут установить размер взноса, превышающий минимальный размер взноса. Совокупность всех взносов составляет фонд капитального ремонта.

Фонд капитального ремонта образуют взносы, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Способы формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Говоря про первый способ формирования фонда капитального ремонта, следует отметить, что владельцем специального счета могут быть товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом и созданные его собственниками. По моему мнению, этот способ лучше, так как собственники, руководствуясь законодательством и потребностями, самостоятельно решают насущные проблемы. Второй способ предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор создается субъектом РФ.

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. С точки зрения гражданского законодательства, фонд учреждается на основе добровольных взносов [2], однако взносы на капитальный ремонт, согласно жилищному законодательству, являются обязанностью для собственников помещений в многоквартирном доме и их неуплата в установленный срок и не в полном размере влечет возникновение гражданско-правовой ответственности. Проблемным является то, что на практике собственникам трудно проследить, каким образом происходит накопление и распоряжение денежными средствами, составляющими фонд капитального ремонта.

Противоречие заключается также в том, что на счет регионального оператора поступают средства от собственников разных многоквартирных домов и суммы их взносов в «общий фонд» различны. В дальнейшем в рамках региональных программ будут осуществляться мероприятия по капитальному ремонту на средства «общего фонда», разделенного на каждый дом, подлежащий, согласно оценке экспертов, капитальному ремонту без учета пропорциональности сумм перечисленных взносов. Получается, что собственники добровольно перечисляют денежные средства на ремонт чужих многоквартирных домов, в то время как дома, в которых они имеют помещения на праве собственности, нуждаются в таком ремонте и не факт, что в ближайшее время такой ремонт в них будет осуществляться. Поэтому, на мой взгляд, собственникам для более эффективного, контролируемого и результативного решения в разумные сроки вопросов, связанных с капитальным ремонтом, следует действовать самостоятельно, например, посредством проведения общих собраний, выбора «актива» от многоквартирного дома, который будет исполнять решения, принятые собственниками многоквартирного дома.

Список использованных источников:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1; Парламентская газета. 2005. № 7-8; Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.

2.  Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. (Часть 1) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.