Описание методики расчета внешнего износа на основе анализа рентабельности основных фондов

Обязательными условиями использования предлагаемой методики являются:

    •   наличие информации по ряду однородных компаний отрасли, осуществляющих один и тот же вид экономической деятельности и имеющих похожий состав основных производственных фондов;

    •   различия в условиях деятельности рассматриваемых однородных компаний, позволяющих считать деятельность отдельных предприятий более рентабельной, чем деятельность других.

Методика позволяет рассчитать внешний износ группы основных производственных фондов компании. Основой методики является анализ рентабельности основных производственных фондов по выборке предприятий той или иной отрасли и выявление компаний, основные фонды которых характеризуются наличием внешнего износа и компаний, основные фонды которых свободны от внешнего износа.

 

Этапы внешнего износа:

    1  Определение рыночной стоимости основных производственных фондов (кроме избыточных, не относящихся к основной деятельности) объектов предприятий по состоянию на актуальную дату оценки с учетом всех видов износа, за исключением внешнего износа.

    2  Определение прогнозной выручки от основной производственной деятельности в течение одинакового периода времени (например, одного календарного года) после даты оценки для всех участвующих в анализе предприятий.

    3  Определение прогнозной себестоимости основной деятельности за вычетом амортизационных отчислений в течение одинакового периода времени (например, одного календарного года) после даты оценки для всех участвующих в анализе предприятий.

    4  Определение прибыли от основной деятельности как разницы между выручкой и себестоимостью без учета амортизации.

    5  Определение рентабельности основных производственных фондов делением прибыли от основной производственной деятельности на рыночную стоимость основных фондов, рассчитанную на первом этапе.

    6  Анализ показателей рентабельности основных производственных фондов по группе предприятий и выявление компаний, основные фонды которых характеризуются наличием внешнего износа.

    7  асчет внешнего износа.

8. Совокупный износ. Износ МиО, НМА.

Следствием морального износа МиО является более высокая себестоимость еди- ницы продукции, выпускаемой с помощью устаревших машин и оборудования, по сравнению с производством этой же продукции на современном оборудовании (либо с помощью усовершенствованных машин).

Производство новых машин и оборудования с улучшенными потребительскими характеристиками может сопровождаться и увеличением себестоимости их производст- ва. В этом случае моральный износ проявляется вследствие применения более эконо- мичной машины взамен устаревшей за счет положительного баланса между суммой экономии в процессе эксплуатации современной машины и дополнительной стоимо- стью современной машины относительно устаревшей.

Ещё один важный момент в формировании морального износа: моральный износ первого рода влечет за собой появление экономии в эксплуатации устаревшей машины и в том случае, когда отсутствуют прямые факторы снижения издержек в эксплуата- ции.

Расчетные модели оценки морального износа советского периода в нашей стране были ориентированы на ценообразование МиО по себестоимости их изготовления и нормативной отраслевой рентабельности, что является определенным недостатком для рыночных отношений. В условиях рынка цена усовершенствованных МиО, как инте- гральная характеристика, учитывает все ценообразующие факторы: и снижение себе- стоимости изготовления, и экономию в эксплуатации, и преимущества в потребитель- ских свойствах. При этом снижение стоимости обновленных МиО будет продиктовано только конкурентными соображениями.

9. Устранимый и неустранимый износ.

    1  Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки

    2  Неустранимый износ- затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), Например, износились несущие конструкции.

1) Метод разбивки по компонентам.

    •   Обследуют отдельные участки, имеющие разную степень износа.

    •   Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции

    •   Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов,

2) Метод срока жизни базируется на следующих определениях:

Износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни.

- срок экономической жизни (экономическая жизнь) - период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. используется для извлечения прибыли;

- типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем.

- эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;

- хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпадать при нормальной эксплуатации здания;

- срок оставшейся экономической жизни - есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

10. Сравнительный подход, сущность СП, условия применения.

Сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

 

Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

 

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

 

Базовые положения:

Реально сформированные рынком цены

Альтернативные инвестиции, обеспечение выравнивание рыночных цен.

Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

 

Сравнительный подход базируется на ретро-информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

 

Недостатки СП:

 

Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, оценка бизнеса сравнительным подходом возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

 

Основные методы СП:

 

Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

11. Основные этапы сравнительного подхода.

Сбор необходимой информации.

II этап.

Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап.

Финансовый анализ.

IV этап.

Расчет ценовых мультипликаторов.

V этап.

Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании.

VI этап.

Определение итоговой величины стоимости, методом взвешивания промежуточных результатов.

VII этап.

Внесение итоговых корректировок.

12. Методы анализа и внесения корректировок, метод парных сравнений.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий. Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже. Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

 

· техники количественного анализа; · техники качественного анализа Техники количественного анализа: · техники компенсационных корректировок цен; · техники факторного анализа.

13. Метод соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

14. Валовый рентный мультипликатор, общий коэффициент капитализации.

Показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

15. Сравнительный подход в оценке бизнеса, методы.

1. Метод рынка капиталов. Основан на рыночных ценах акций сходных предприятий. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти предприятия, либо в оцениваемое им предприятие. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемого и сопоставимых предприятий. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность.

Важная часть оценки по методу рынка капитала – анализ финансового положения компании и сопоставление с предприятиями-аналогами. Система аналитических показателей и критериев сравнения, применяемых при анализе финансового положения компании, так же, как и методология оценки стоимости компании в целом, зависит от сформулированной собственником цели оценки.

2. Метод сделок. Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Он исходит из необходимости определения стоимости готового бизнеса, или, иначе, контрольного пакета акций компании-аналога. Цена обыкновенных акций принимается по результатам совершённых ранее сделок на фондовом рынке. В основе метода лежит определение соответствующих мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала.

Метод сделок применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие или существенно сократить объём выпуска продукции. Кроме того, его используют при сделках по слиянию и поглощению компаний.

3. Метод отраслевых коэффициентов. Метод отраслевых коэффициентов заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями в результате достаточно длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Также отраслевые соотношения могут быть самостоятельно разработаны оценщиком на основе анализа отраслевых данных.

Данный метод целесообразно использовать только в случаях, когда подобные предприятия часто продаются, а оценщик имеет опыт оценки объектов данного вида.

16. Доходный подход, сущность ДП.

Доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются, исходя из их способности приносить доходы, а также в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для обоснования различных элементов, включаемых в проводимый в анализ. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

Сущность и основные особенности доходного подхода к оценке бизнеса.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.

17. Методы доходного подхода, условия применения.

При оценке бизнеса доходным подходом используется ряд методов, к которым относят капитализацию и дисконтирование денежных потоков. В свою очередь, дисконтирование включает в себя три группы показателей: дисконтированные дивиденды; остаточный доход; дисконтированный денежный поток.

Оценивая стоимость предприятия доходными методами, необходимо помнить, что рассчитываемая цена включает в себя все имеющееся на балансе имущество, то есть все материальные и нематериальные активы, которые используются при осуществлении деятельности организации.

При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

              он довольно трудоемкий;

              ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;

              высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;

              велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;

              проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;

              сложен учет непрофильных и избыточных активов;

              некорректна оценка убыточных предприятий.

В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

Итак, доходный подход целесообразно применять для оценки компаний, когда:

              они имеют положительную величину дохода;

              имеется возможность составления достоверного прогноза доходов и расходов.

18. Прямая капитализация.

При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации, учитывающая все риски, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения показателя стоимости. Капитализация дохода учитывает стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Примером капитализации дохода является метод дисконтированных денежных потоков. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.

Оценкой называется метод прямой капитализации в данном случаи:

Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Рассмотрим основные понятия, включенные в формулу.

Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая: 1.

Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы. 2.

Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы. 3.

19. Дисконтирование денежных потоков.

Использование данного метода будет обоснованным, когда прогнозируется значительное изменение будущих доходов как в большую, так и в меньшую сторону. Кроме того, в некоторых ситуациях исключительно этот метод является применимым, например расширение деятельности предприятия, если на момент оценки оно работает не на всю производственную мощность, однако намеревается ее увеличивать в ближайшем будущем; плановое увеличение объема выпуска продукции; развитие бизнеса в целом; слияние предприятий; внедрение новых производственных технологий и т. д. В таких условиях годовые денежные потоки в будущие периоды не будут равномерными, что, естественно, делает невозможным расчет рыночной стоимости компании методом капитализации дохода.

Для новых предприятий единственно возможным для использования также является метод дисконтирования денежных потоков, так как стоимость их активов на момент оценки может не совпадать с возможностями приносить доход в будущем.

Метод дисконтирования денежных потоков более гибкий, так как может быть использован для оценки любого действующего предприятия с помощью постатейного прогноза будущих денежных потоков. Немаловажное значение он имеет для понимания менеджментом и владельцами компании влияния разнообразных управленческих решений на ее рыночную стоимость, то есть его можно использовать в процессе управления стоимостью на основе полученной развернутой стоимостной модели бизнеса и увидеть ее восприимчивость к выделенным внутренним и внешним факторам. Это позволяет осмыслить деятельность предприятия на любом этапе жизненного цикла в будущем. И самое главное: данный метод наиболее привлекателен для инвесторов и отвечает их интересам, поскольку основывается на прогнозах будущего развития рынка и инфляционных процессов. Хотя в этом же кроется и некоторая сложность, так как в условиях нестабильной кризисной экономики спрогнозировать поток дохода на несколько лет вперед довольно трудно.

20. Расчет ЧОД.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Помимо осуществления обычных видов работы, организация может:

    •   сдавать собственное имущество в аренду или продавать его;

    •   предоставлять права на использование своих объектов интеллектуальной собственности или патентов;

    •   предоставить займ и получать проценты от заемщика;

    •   принимать участие в других бизнесах, приобретая уставную долю.

Такие хозяйственные события в отчете о прибылях и убытках отражаются обособленно от выручки по обычным хозяйственным процессам (строки 2310-2350 Отчета о финансовых результатах).

К издержкам от указанной деятельности относятся все мероприятия, связанные с извлечением доходов по ней.

В состав операционных расходов входят:

    •   процентные траты по заемным средствам;

    •   содержание имущества, переданного в аренду;

    •   издержки на участие в других компаниях;

    •   создание резервов по сомнительной задолженности.

Если делать расчет ЧОД по отчету о финансовом результате, входящему в состав годовой бухгалтерской отчетности, то следует из показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» (строка 2300 отчета) вычесть все внереализационные расходы и доходы, к которым относятся события, непосредственно не связанные с осуществлением основной деятельности организации, а также с продажей или сдачей имущества в аренду.

21. Расчет ставки капитализации (дисконтирования).

Формула ставки дисконтирования состоит из двух частей. Первая часть — это ставка дохода от безрисковых инвестиций. Вторая часть — дополнительная ставка премии за риск с учетом β-коэффициента:

r=r0+B*(rf-r0)

Коэффициент β рассчитывается отдельно для каждой компании. Он показывает, насколько доходность акций компании отклоняется от доходности акций со средним уровнем риска. Чем больше коэффициент β, тем выше риск вложений.

При расчете методики берутся данные на конкретный момент времени, с их помощью невозможно учесть изменения в экономике, которые могут произойти через 10—15 лет. Поэтому для долгосрочных проектов ставка дисконта, рассчитанная по модели CAPM, может давать значительную погрешность. А значит, даже успешные инвестиционные проекты из-за неправильно рассчитанной ставки не будут осуществлены.

Некоторые аналитики считают, что в модели нужно учитывать дополнительные риски.

22. Коэффициент возмещения (возврата) капитала.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала

(R норм возвр):

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом. Используется, если сумма возврата капитала реин­ вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

(метод Ринга); (метод Инвуда); (метод Хоскольда).

 

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объ екта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.

23. Реверсия.

Реверсия – возврат имущества или капитала по истечении определенного срока.

Под реверсий (в широкой трактовке термина) подразумевается остаточная стоимость объекта, которая возникает при прекращении поступлений потока доходов.

В сфере недвижимости под реверсией понимается возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

В банковской сфере реверсия означает временную передачу кредитору ценностей под обеспечение кредита, обязательств, которые возвращаются после погашения кредита.

В экономике реверсия означает возврат капитала в конце прогнозного периода. Показатель риверсии, как остаточной стоимости предприятия в постпрогнозный период, используется при расчетах оценки (по методу дисконтирования денежных потоков) предприятий с нестабильными денежными потоками.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Насколько меньше (сумма дисконта), зависит от:

а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств

б) необходимой ставки процента или дисконта.

Смысл проведения подобных расчетов при работе с недвижимостью состоит в том, чтобы определить сумму, которую следует уплатить за землю сегодня с тем, чтобы перепродать ее с выигрышем в будущем. Например» инвестор, рассчитывающий перепродать собственность через 2 года за 10 000 долл., должен решить, сколько ему следует предложить эа землю сегодня. Если инвестор требует 10%-ную ставку дохода на вложенный капитал, то максимальная сумма, которую он сейчас может предложить продавцу — 8 264 долл. Более низкая цена повысит ставку дохода на инвестиции. Напротив, более высокая цена воспрепятствует достижению требуемой 10%-ной ставки дохода.

Формула расчета текущей стоимости реверсии Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

V^n=1/(1+i)^n

24. Выведение итоговой величины стоимости.

    1  Метод математического взвешивания – процентное взвешивание, основанное на статистике;

    2  Метод субъективного взвешивания – оценочное суждение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных. Все основывается на профессиональном опыте и суждениях оценщика;

    3  Метод экспертной квазиметрии – основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами.

В процессе оценки бизнеса может потребоваться определение рыночной стоимости не предприятия в целом, а определенного пакета акций. К тому же у владельца контрольного пакета акций имеются дополнительные права, поэтому для отражения этих прав контроля в стоимости пакета акций используют премию за контроль, которая обычно определяется как среднее значение поправки на контроль в отрасли (на основе статистических исследований).

Методы расчета поправки на контроль (премии за контроль либо скидки на неконтрольный характер) основаны, главным образом, на экспертном суждении оценщика о величине поправки, либо об ее отклонении от среднего значения, выявленного на основе статистических наблюдений. Основным недостатком этих методов является существенная субъективная составляющая в расчетах, а также отсутствие механизма учета индивидуальных особенностей каждого предприятия.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

- Степень соответствия каждого из примененных подходов: задаче оценки; цели оценки; функциональному назначению объекта оценки; оцениваемым правам.

- Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

- Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

- Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

- Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение (таблица 6).

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ). Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.