Павлова Анастасия Викторовна.

Оценки, первая группа принципов.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимо­сти недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

Сточки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич­ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, име­ются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимо­сти объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строитель­ство заменяющей собственности в приемлемые сроки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник.

Методы ЗП (недвижимость).

Количественный метод

На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ

Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.

Метод сравнительных единиц

В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания.

Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании.

Метод объектов-аналогов

Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий.

Павлова Анастасия Викторовна.

 

Группа: МЭб 18-1

 

 

Раздел 3. Основная терминология, понятия и определения.

1. Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

Оценочная деятельность - это определение рыночной или иной, предусмотренной стандартами профессиональной оценки, стоимости различных объектов.

 

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

    •   лицензирование оценщиков;

    •   аттестация специалистов в области оценочной деятельности;

    •   система стандартов и положений оценочной деятельности;

    •   утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

    •   сертификация услуг;

    •   страхование гражданской ответственности оценщиков.

 

Cубъекты оценочной деятельности – юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской.

 

К объектам оценки относятся:

    •   отдельные материальные объекты (совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

    •   право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

    •   права требования, обязательства (долги);

    •   работы, услуги, информация;

    •   иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики.

Профессиональные оценщики – это физические лица, которые являются полноправными членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность согласно требованиям действующего законодательством об оценочной деятельности.

При осуществлении оценочной деятельности применяются специальные методики и правила.

 

Оценка необходима при:

 

    •   проведении конкурсов, аукционов, торгов:

    •   купле-продаже, мене;

    •   аренде, передаче права аренды, лизинге;

    •   залоге;

    •   разделе, наследовании, дарении;

    •   страховании;

 

рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

 

    •   одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

    •   стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

    •   объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

    •   цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

    •   оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

 

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

 

    •   на основании имущества организации.

    •   на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

 

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

 

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

 

    •   при отчуждении имущества для государственных нужд;

    •   при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

    •   при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

    •   при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

    •   при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

    •   при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

2. Цена и стоимость, виды стоимости отличные от рыночной.

Цена представляет собой ту сумму денежных средств, за которую продавец согласен передать покупателю свои товары или услуги. В цену включаются все затраты, которые были произведены при изготовлении продукции, а также та сумма наценки, которую предполагает получить продавец при реализации товаров.

Стоимость сходна понятию себестоимость, то есть это те расходы, которые понес производитель продукции на ее изготовление. Она может не совпадать с денежным выражением тех затрат, которые понес производитель на изготовление той или иной вещи.

Стоимость представляет собой суммарное выражение затрат, понесенных предприятием на производство и сбыт определенной продукции. Если эти расходы выразить в денежном эквиваленте и добавить процент прибыли, который желает получить продавец, то получится цена продукции. Иными словами, стоимость является лишь частью, определенной составляющей такого экономического понятия как цена товара.

Виды стоимости, используемых в оценочной деятельности:

    •   инвестиционная стоимость;

    •   ликвидационная стоимость;

    •   кадастровая стоимость.

При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционный случай. Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Ликвидационный случай. Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Кадастровая стоимость. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

3. Субъекты оценочной деятельности.

Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности, субъектами оценочной деятельности являются оценщики и потребители их услуг - заказчики.

Статья 21 Закона об оценочной деятельности вводит норму о профессиональном обучении оценщиков. Такое обучение осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ.

 

К оценочной деятельности физических лиц предъявляются следующие требования:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

 

Круг заказчиков, определяемый Законом об оценочной деятельности, широк. Ими могут быть Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. Право данных субъектов на проведение в отношении принадлежащих им объектов оценки оценщиком является безусловным, оно распространяется и на проведение повторной оценки. Право на проведение оценки не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления статистического и бухгалтерского учета и отчетности, а полученные в результате оценки сведения могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установленном законодательством РФ порядке.

 

Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).

Функциями уполномоченных в данной сфере органов являются:

• контроль за осуществлением оценочной деятельности;

• регулирование оценочной деятельности;

• взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

• согласование проектов стандартов оценки;

• согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

• защищать интересы оценщиков;

• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

• разрабатывать собственные стандарты оценки;

• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.