Полная восстановительная стоимость строений

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом; при этом предполагается использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

3. Методы ЗП (оценки бизнеса).

Стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

 

Стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи. Тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход (например, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке).

Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

    •   расчет по цене однородного объекта;

    •   поэлементный (поагрегатный) расчет;

    •   анализ и индексация затрат;

    •   расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам.

4. Износ объектов оценки, методы определения.

По оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

    •   Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат), великолепное обоснование экономической сути величины физического износа. Контраргументов просто придумать невозможно.

    •   Метод хронологического возраста, 1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

    •   Метод эффективного возраста, 1  Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

    2  Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

    •   Экспертный метод, 1. Относительная простота выполнения расчетов;

2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

    •   Метод разбивки, метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

    •   Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

    •   Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);

    •   Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

5. Метод срока жизни.

1) прямые:

— метод срока жизни,

— метод разбиения (или поэлементный — по всем видам обесценения);

2) косвенные:

— метод экстракции (или метод рыночной выборки).

Метод разбиения используют для распределения известной суммы общего обесценения между физическим износом, функциональным и внешним устареваниями. Здесь же рассмотрим два метода, которые применяют главным образом для определения величины совокупного устаревания.

При использовании этого метода общий износ оценивается путем расчета отношения эффективного возраста улучшений к ожидаемому сроку экономической жизни объекта и применением этого отношения к стоимости восстановления или замещения:

И = (Тэф x 100%): Тж хVвосс/зам

Метод срока жизни требует от оценщика последовательного осуществления следующих этапов.

1. Определение прогнозируемого срока экономической жизни Объектов, аналогичных оцениваемому и функционирующих на конкретном рынке.

2. Оценка эффективного возраста оцениваемого здания, который может равняться хронологическому (фактическому) возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

3. Расчет отношения эффективного возраста к сроку экономической жизни аналогичных объектов, которое характеризует предельную норму износа строений.

4. Определение совокупного обесценения объекта оценки путем умножения его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений на предельную норму износа.

5. Расчет стоимости улучшений как разности стоимости восстановления (замещения) улучшений и их совокупного обесценения.

6. Функциональный износ, функциональное устаревание.

1)Моральное устаревание – это устаревание, причина которого – улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому объекту или удешевление их производства. Моральное устаревание делят на три группы:

-устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами, т.е. благодаря новым технологиям производство современных аналогов дешевле;

-устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами, т.е. благодаря новым технологиям эксплуатация современных аналогов дешевле;

-устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д.

2)Технологическое устаревание – это устаревание, причина которого – различия в дизайне и составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с объектом оценки, а также

изменение технологического цикла производства.

Функциональное (моральное) устаревание объекта опенки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность:

надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;

эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

7. Внешний (экономический) износ.

Внешний (экономический) износ основных фондов проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменениями в законодательстве и др.

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях:

    1  до изменения внешних условий;

    2  после изменения внешних условий.

Основные сложности заключаются в определении «точки» нулевого внешнего износа и параметров функционирования объекта (объектов) в условиях отсутствия внешнего износа.