Практические трудности обеспечения управления

 

Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предпри­ятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммуналь­но-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуата­цию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.

Появление категории "муниципальной собственности" неза­медлительно высветило проблемы не просто пополнения ее за счет объектов государственной собственности федерального уровня и собственности субъектов РФ, но рационального ис­пользования полученного.

Но одновременно с расширением своего имущества органы местного самоуправления столкнулись с новой проблемой - его надо приватизировать. К сожалению, концептуально при этом не была решена очень важная задача: орган местного самоуправле­ния должен иметь свое хозяйство или нет? И если он его име­ет, то, например, что лучше- иметь свое предприятие по убор­ке территорий или приватизировать имеющиеся подразделения и затем работать с ними по договору? Что лучше - продавать по­мещения магазинов или сдавать их в долгосрочную аренду?

Одновременно стала актуальной еще одна задача, пока не­разрешенная - можно ли органам местного самоуправления заниматься предпринимательской деятельностью? Практика других стран говорит о том, что органы местного самоуправления свои земли, свои здания и другое имущество могут пускать в оборот - созданием обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ. Часть доходов идет для пополнения местной казны. При этом неукоснительно соблюдаются интерес всех участников, в том числе с защитой их прав собс­твенников. У нас же первые попытки пойти таким путем дали примеры коррупции: одним предпринимателям удавалось заполу­чить помещения, создать совместные предприятия, подкармлива­ть местный бюджет, другие же не смогли этого сделать. Нача­лась закулисная конкуренция. И нет законных механизмов защиты прав, равенства всех желающих.

В условиях углубляющейся экономической реформы, нараста­ния рыночных отношений, усиливающейся инфляции органы мест­ного самоуправления не могут сколько-нибудь эффективно исполнять местный бюджет без помощи коммерческих банков. Чем эффективнее используются бюджетные средства, тем лучше рабо­тают власти на местах. При неумелом использовании бюджетных средств трудно добиться хорошей работы бюджетных организаций.

Управление муниципальным имуществом строится на следующих принципах:

- целенаправленность управления;

- профессиональность управления;

- системность управления;

- эффективность управления.

Целенаправленность управления проявляется в том, что применительно к каждому объекту управления (группе объектов) государством должна быть осознана и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижении которой служит объект.

Профессиональность управления состоит в том, что Удмуртская Республика является субъектом гражданского права, который не осуществляет непосредственное управление объектами государственной собственности. В то же время Удмуртская Республика крайне заинтересована в профессиональном управлении государственным имуществом.

Способ достижения цели должен быть определен лицом, привлекаемым в качестве управляющего, в рамках определенной (как правило, конкурсной) процедуры представления и оценки таких предложений, рассмотрен и утвержден органом государственной власти.

Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели государства возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риск государства при недостижении запланированного качественного результата управления.

Системность управления основана на том, что важнейшим принципом является использование в каждом случае управления государственным имуществом Удмуртской Республики системы управления как неразрывного единства следующих элементов: создание условий и обязательного порядка способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений органами государственной власти, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроля за объектами управления и деятельностью управляющих, отчетности органов государственной власти и управляющих, управленческих решений по результатам контроля и отчетности, ответственности за результаты управления, постоянного поступления, обработки и анализа информации о состоянии дел управляющих и объектов управления.

Функционирование системы управления, порядок взаимодействия органов государственной власти в системе управления должен быть детально регламентирован правовыми актами.

Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или объекта) ценой максимальной экономии - ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности органов государственной власти и управляющих по управлению государственным имуществом.

Государственная политика управления государственным имуществом в Удмуртской Республике преследует следующие цели:

- создание наиболее благоприятной структуры государственной собственности для обеспечения предпосылок устойчивого развития экономики республики;

- вовлечение в гражданский оборот максимального количества объектов государственной собственности республики;

- использование государственной собственности республики в качестве инструмента для привлечения инвестиций;

- создание условий для экономического роста коммерческих организаций путем содействия внутренним преобразованиям в них, освобождению от выполнения несвойственных им функций;

- сокращение расходов республиканского бюджета республики;

- на содержание государственного имущества, в том числе государственных учреждений.

Под объектом управления понимаются государственные унитарные предприятия и государственные учреждения, пакеты акций, находящиеся в государственной собственности Удмуртской Республики, доли Удмуртской Республики в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности Удмуртской Республики.

Цели и задачи управления государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями:

- сокращение количества государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, а также повышение эффективности использования закрепленного за ними имущества; ужесточение контроля за деятельностью государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- погашение имеющейся у государственных унитарных предприятий и государственных учреждений кредиторской задолженности, прежде всего по налогам, обязательным платежам и заработной плате;

- снижение расходов бюджета на содержание государственных унитарных предприятий и государственных учреждений. Цели и задачи управления пакетами акций (долями):

- обеспечение выполнения хозяйственными обществами (товариществами) общегосударственных функций (оборона, безопасность, социальные программы, регулирование естественных монополий;

- стимулирование развития производства, улучшение общих финансово-экономических показателей деятельности хозяйственных обществ, товариществ, привлечение инвестиций;

- определение оптимального размера управленческих затрат (создание условий управляемости, сокращение количества организаций, где имеется доля государства, сокращение расходов, связанных с управлением);

- осуществление институциональных преобразований в экономике (реструктуризация предприятий, отраслей, создание вертикально интегрированных структур).

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:

- наиболее эффективное выполнение республикой своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости;

- стимулирование за счет недвижимости развитие реального сектора экономики, обеспечение максимально простого доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

- исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;

- повышение доходности объектов государственной недвижимости.

Для достижения указанных целей необходимо:

- сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические правовые характеристики объектов недвижимости, включающий реестр объектов незавершенного строительства;

- четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

- сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

- установить, в каких случаях, и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям в городах и районных центрах республики земельные участки должны предоставляться исключительно на условиях аренды в целях повышена доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций;

- оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков либо на условиях включения стоимости земельного участка в уставной капитал акционерного общества;

- обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять арендные платы, взимаемые за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

- создать условия привлечения инвестиций в реальный сектор экономию путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставление на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

- урегулировать вопросы приобретения республикой недвижимости, четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия;

- обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности республики;

- установить жесткий контроль за использованием и сохранностью недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;

- установить жесткий контроль за условиями взятия в аренду и дальнейшего использования объектов недвижимости государственными учреждениями;

- выявить и изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество государственных учреждений (исходя из использованию его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение), определить направления дальнейшего использование указанного имущества;

- поскольку республика при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте на равных правах с другими участниками необходимо обеспечить финансирование расходов на управление недвижимостью, в том числе расходов на инвентаризацию и оценку объектов недвижимости;

- изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Право на приобретение недвижимости подобным образом принадлежит ограниченному кругу лиц в соответствии с законодательством о приватизации. Указанное право должно быть сохранено на неограниченный срок. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки.

 

глава 2. проблемы организации деятельности муниципальных образований по управлению имуществом

 

Государственный комитет г. Можги и Можгинского района по собственности является государственным органом, уполномоченным осуществлять в пределах своей компетенции правомочия по управлению и распоряжению объектами государственной собственности, расположенными на территории Можги и Можгинского района.

Структура Комитета приведена на рис.1.

 

 

Рис.1. Структура Комитета по собственности г. Можги и Можгинского района

 

Аренда, представляя один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, является при этом для предприятия возобновляемым источником поступлений[4]. Разнообразие форм сдачи в аренду является мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Существующий опыт, применяемый в рамках Гражданского кодекса РФ, позволяет для достижения целей развития экономического пространства городов и районов использовать следующие виды управления недвижимым имуществом посредством арендных отношений:

- сдача в аренду нежилых помещений целевым способом;

- продажа на аукционах права аренды нежилых помещений.

Аренда позволяет решить ряд задач[5]:

- включать в сферу аренды разнообразные объекты, в т.ч. нежилые помещения и здания, движимое имущество;

- определить границы, в которых могут действовать арендодатель и арендатор при заключении договоров аренды;

- усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора;

- обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов в их взаимоотношениях.

Развитая форма аренды должна формироваться на следующих основных принципах:

- длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендатора на сиюминутные выгоды, обеспечивает его заинтересованность в достижении экономических результатов в финансово-хозяйственной деятельности и вложении инвестиций в арендованное имущество;

- арендные отношения, являясь одним из рычагов регулирования рыночного пространства, позволяют осуществлять посредством поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы развитие деятельности отраслей городского хозяйства. Одновременно поправочные коэффициенты позволяют проводить определенную структурную политику в городе, поддерживания жизнедеятельности и социальной инфраструктуры отдаленных районов.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.2).

 

Рис.2. Понятие и функции арендной платы

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом, или арендным процентом. Величина возвратной стоимости на момент арендной сделки должна быть заранее известна по величине, и поэтому в составе арендной платы находится в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Арендный процент (плата за авансированный капитал) должен быть выше банковского, так как вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента.

Таким образом, в состав арендной платы (А_П) входит четыре экономических элемента:

- амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А_М);

- средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_К);

- налог на имущество (Н_И);.

- часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - П_А).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В_З), т.е.

В_З = А_М + С_К + Н_И,                                                                      (1)

А_П = В_З + П_А                                                                 (2)

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая бы обеспечивала взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при которой достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата минус возвратная стоимость плюс максимальная норма прибыли,

Теоретически нижняя граница - минимально возможный уровень арендной платы, при которой достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости (рис. 2).

Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должная выходить за пределы обозначенных экономические границ по любому виду недвижимого имущества. В настоящее время применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки[6].

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (А_П) можно устанавливать двумя способами[7]:

- на базе ставки арендной платы (Б_АП) за один кв.м. помещения по формуле:

А_П = Б_АП х К_ИЗ х К_М х Кd х К_НЖ х К_Р х S,                            (3)

если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

А_П = Эр;                                                                                 (4)

- на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за один кв.м нежилого помещения по формуле:

А_П = (Сс х Киз х Км х Кр х Кт х Кd х Кнж х S): 10                (5)

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов (по данным г. Можги и Можгинского района) приведены на рис.3 и 4.

КНЖ (рис.2.3)

Кd – посредническая – 2,0; научно-исследовательские институты – 1,0; медицина, спорт – 0,2; производство товаров народного потребления – 0,5

 

Рис.3. Методика расчета арендной платы в г. Можге

 

 

+ Ук + Вм

Коэффициент выхода на метро и общегородские магистрали

Вм = 0,19 при Ук = 0,54 Вм = 0,45 при Ук = 0

Ук при расстоянии до метро до 200 м – 0,54; свыше 200 м - 0

 

 

Рис.4. Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

 

При определении коэффициента качества нежилого помещения учитываются еще два параметра:

- коэффициент удобства коммерческого использования (У_К) – при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м – равен нулю;

- коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_М) принимается 0,19 при У_К = 0,54, а при У_К = 0, В_М равен 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения, например, в городе Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 0,6 на окраинах города до 1,7 в центре.

Коэффициент учета вида деятельности (Кd) при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Можге представлен в табл. 2.

По методике Министерства строительства РФ годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ал = [(Сби х Из х Кк х Кист х Ккр х Ен х Ам) х S + Па] х

х НДС х Инф,                                                                        (6)

где Ал - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на один кв.м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., р./кв.м.;

Из - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимаемым равным 1, при размещении объекта аренды в подвале —снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности) (прил.1);

Таблица 2

Показатели эффективности вида деятельности (Кd) для расчета
арендной платы за помещения в г.Можге и Можгинском районе[8]

Виды деятельности и организации	Значение коэффициента Кd
1	2
Некоммерческие организации Коммерческие организации: - банк, пункт обмена валют	КdН = Kd x 0,6   3,0
- фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, лизинговые компании, инвестиционные и аудиторские фирмы, рекламные агентства, биржи - нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации - центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому обеспечению, по созданию программных продуктов	2,4
- гостиницы	2,0
- фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам - сыскные и охранные бюро - предприятия оптовой торговли - ресторан, бары - бани и сауны - парикмахерские и косметические кабинеты	1,8
- склады, базы	1,5
- автосервис - радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, - телефонные станции, почта, телеграф, телефон - экскурсионные и турбюро - залы игровых автоматов, дискотеки	1,4
- автошколы - предприятия розничной торговли; - кафе	1,2
- транспортные организации редакции газет - спортклубы, спортзалы - художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию - лечебницы, клиники, медкабинеты - учебные заведения высшего, среднего специального образования - научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы	1,0
- фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению городов; - предприятия всех отраслей промышленности; - фабрики-кухни; - конторы вторсырья, пищевых отходов, строительства; - кулинарии, столовые;	0,9
- группы дошкольного воспитания	0,8
- виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень	1,0
Примечание. При многофункциональности использования арендуемого помещения арендная плата для каждого типа деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади

 

Ам - годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей полезной площади здания (помещения), р./кв.м;

S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

Па - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения), р./кв.м.;

НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Инф - коэффициент (индекс) инфляции.

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законом.

Годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = (Сб х Из х Кк х Кист х Ккр х Нам): 100,                         (7)

где Нам - норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на один кв.м. общей полезной площади, р./кв.м.

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

При определении величины арендной платы за нежилые помещения (здания) необходимо произвести оценку стоимости помещений (зданий), находящихся в государственной и муниципальной собственности и подлежащих сдаче в аренду.

При оценке стоимости помещений (зданий) необходимо последовательно определить:

- первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

- восстановительную стоимость;

- остаточную стоимость.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

Восстановительная стоимость здания (сооружения) - стоимость воссоздания точной копии объекта; определяется текущей стоимостью объекта, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта.

При определении восстановительной стоимости объектов используется индексная методика оценки зданий и сооружений. При использование этой методики определяют стоимость объектов, введенных в действие в разные года. При этом первоначальная стоимость объекта умножается на соответствующий индекс изменения сметной стоимости строительства.

Рекомендуются следующие подходы к расчету первоначальной стоимости объектов:

- для зданий и сооружений, подвергшихся расширению, реконструкции, техническому перевооружению, первоначальная стоимость рассчитывается с учетом этих капитальных вложений;

- для зданий и сооружений, которые были модернизированы и (или) капитально отремонтированы, первоначальная стоимость рассчитывается с добавлением этих затрат (по инвентарным карточкам).

Необходимость пересчета первоначальной стоимости зданий и сооружений возникает:

- когда произошло занижение первоначальной стоимости объекта вследствие того, что фактические затраты по возведению, реконструкции зданий и сооружений оплачивались за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, без отражения их в первоначальной стоимости;

- когда произошло завышение первоначальной стоимости объектов вследствие больших затрат, связанных с подготовкой территории под строительство (сносом или переносом старых зданий и пр.); ошибочного включения стоимости технологического оборудования в оценку здания;

- приемки объекта, произведенной ранее от прежнего собственника с явно завышенной стоимостью.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений с применением индексного метода рассчитывается по следующему алгоритму. По зданиями и сооружениям, введенным в действие до 01.01.69 г., путем пересчета первоначальной стоимости объекта в уровень цен 1969 г. по индексам и территориальным коэффициентам, утвержденным 'постановлением Госстроя СССР от 7 июля 1970 г., затем в уровень цен 1984 г. по индексам и территориальным коэффициентам, введенным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г.; затем в уровень цен 1992 и 1993 гг. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 августа 1992 г.; затем в уровень цен 1994 г. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. и т.д.

Алгоритм определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных в действие до 01.01.69 г., на 01.01.03 г. с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

С_В = С_П х И₁₉₆₉ х К₁₉₆₉ х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х
х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К₂₀₀₂,                          (8)

где Св - полная восстановительная стоимость объекта на 01.01.2003 г.;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

И₁₉₆₉, И₁₉₈₄ и т.д. - индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

К₁₉₆₉,К₁₉₈₄ и т.д. - территориальные коэффициенты по соответствующим периодам (по тем годам, по которым территориальные коэффициенты централизованно не утверждались, их значения можно получить в региональных бюро цен либо попытаться рассчитать самостоятельно).

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.69 по 01.01.84 гг., полную восстановительную стоимость на 01.01.2003 г. можно определить по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х
х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                        (9)

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.84 по 01.01.91 гг., по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х
х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                                               (10)

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод расчета физического износа (И) заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И = У x ПИ: 100,                                                                   (11)

где У - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ - процент износа конструктивного элемента.

Процент износа конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем элементам здания, с помощью которого определяется суммарный процент износа здания. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В табл.3 представлен расчет физического износа здания стоимостным методом: износ здания составляет 32% (6110: 19000 х 100).

Таблица 3

Стоимостной метод определения физического износа здания

 

Элементы здания	Восстановительная стоимость, тыс.р.	Износ, %	Накопленный износ, тыс.р.
Фундамент	4200	25	1050
Подземные инженерные коммуникации	1800	20	360
Сантехника и водопровод	5000	30	1500
Электросистема	8000	40	3200
Всего	19000		6110

 

Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2002 г., а далее следует руководствоваться сроками полезного использования основных средств.Необходимо знать, что нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а для правильной оценки стоимости объектов и величины арендной платы при сдаче их в аренду следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий также норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений (Нк.р) можно рассчитать по следующей формуле:

      З_СР х N_КР + З_М

Н_КР = ------------------- х 100,                                  (12)

С_Б х Т_Н

где Зср - средняя величина затрат на один капитальный ремонт здания или сооружения;

Nкр - нормативное количество ремонтов на весь нормативный срок службы объекта (срок полезного использования);

Зм - затраты на модернизацию объекта;

Сб - балансовая стоимость объекта;

Тн - нормативный срок службы объекта (срок полезного использования).

Если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо принять соответствующие поправочные коэффициенты:

Нск = Н₀ (К₁ + К₂ + … + Кn),                                            (13)

где Нск - скорректированная норма амортизационных отчислений;

Н₀ -совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

Н₀ = Нн + Нк.р,                                                                      (14)

где Нн - норма амортизационных отчислений;

Нк.р – норма отчислений на капитальный ремонт;

К₁, К₂, Кn - поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий и соор