В настоящее время в сфере аренды государственной и муниципальной собственности существуют различные подходы к определению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы приведена в табл.4. Как видим из приведенных данных, недостатками методики Госкомитета УР по собственности следует признать использование устаревших нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений, учитывающих область деятельности арендатора, а также недостаточность учитываемых факторов при определении величины арендной платы, которые характеризуют качество строительных материалов. Методика определения арендной платы, применяемая в г. Можге, имеет более широкий диапазон учитываемых факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта и ставку арендной платы. Введены коэффициенты качества строительного материала, учитывающие удобство коммерческого использования, транспортную доступность.
Таблица 4
Сравнительная характеристика методик определения
арендной платы за пользование нежилыми помещениями
| Учитываемые факторы
| Методика формирования арендной платы
|
| Удмуртская Республика
| г. Можга
|
| 1
| 2
| 3
|
| 1. Область и вид деятельности арендатора
| Учитывается через ЕН
| Кd – коэффициент вида деятельности
|
| 2. Зонально-территориальное расположение
| КТЕР – коэффициент территориальной зоны
| КР – коэффициент зонального расположения
|
| 3. Качество строительного материала
|
-
| КМ – коэффициент качества строительного материала
|
| 4. Инфляция
| КУД – коэффициент удорожания
| Учитывается через стоимость нового строительства
|
| 5. Качество нежилого помещения
| КК – коэффициент минимальной комфортности
| КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения
|
| 6. Тип зданий
| Учитывается через восстановительную (балансовую) стоимость здания
| КТ – коэффициент типа здания
|
| 7. Износ
| Учитывается через остаточную стоимость здания
| КИЗ – коэффициент износа
|
| 8. Срок окупаемости
| Учитывается через ЕН - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений по отраслям
| 10 лет
|
Продолжение табл. 4
| 1
| 2
| 3
|
| 9. Стоимость
| Остаточная стоимость помещения
| Стоимость нового строительства
|
| 10. Спрос на аренду помещения
| -
| -
|
Таким образом, для совершенствования методики формирования арендной платы за пользование нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к государственной собственности Удмуртской Республики необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.
Основываясь на приведенных выше методиках, используя действующие коэффициенты, рассчитана арендная плата по различным методикам. Результаты расчетов показаны на рис.5, 6. В табл.5 сведены результаты расчетов арендной платы по различным методикам.
| АП = (12570 х 0,06 х 0,75 х 1,12 + 150) х 268 х 1,14 х 1,2 = 287260 р.
| |
| Коэффициент, учитывающий НДС = 1,2
| |
| А = (48,418,710 х 0,8): (100 х 2500) = = 150 р.
| |
| КТЕР = 1,12 (городок Металлургов)
| |
| СБ = 31,142,374: 2500 = 12570 р.
| |
Рис.5. Определение величины арендной платы, по методике, применяемой
в Удмуртской Республике
|
АП = 13500 х 0,649 х 1,5 х 1,12 х 1,0 х 1,2 х 1,39 х 268: 10 = 657989 р.
| |
| КНЖ = 0,19 + 0,27 + 0,16 + 0,04 + 0,54 = 1,2
К1 = 0,19 (подвал); К2 = 0,27 (наличие инженерных коммуникаций); К3 = 0,16 (огражденная прилегающая территория); К4 = 0,04 (высота потолков до 3,0 м.); К5 = 0,54 (расположение остановки в радиусе 200 м); К6 = 0,19 (выход на прочие транспортные магистрали)
| |
|
КИЗ = (100 – 35,1): 100 = 0,649
| |
| Кd – посредническая – 2,0; научно-исследовательские институты – 1,0; медицина, спорт – 0,2; производство товаров народного потребления – 0,5
| |
Рис.6. Расчета арендной платы по методике, принятой в г. Можге
Таблица 5
2020-04-01
112
