Объекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т.е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности:

отдельные материальные объекты (вещи)

совокупность вещей, составляющих имущество лица

вещные права

права требований

работы, услуги, информация.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

§ Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации"

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности"

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

§ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

§ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

§ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

§ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

§ платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости Постановлением Правительства РФ N 519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

§ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров

§ стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки

§ стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

§ стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования

§ инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

§ стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость)

§ ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов

§ утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

§ специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст.7 Закона N 135-ФЗ).

Оценочная деятельность имеет своими объектами:

§ все виды недвижимости

§ транспортные средства

§ ценные бумаги

§ объекты интеллектуальной собственности

§ бизнес (действующее предприятие)

§ машины и оборудование

Основными целями оценки являются:

§ проведение конкурсов, аукционов, торгов

§ отражение в отчетности, купля-продажа, мена

§ аренда, права аренды, лизинг

§ залог

§ раздел, наследование, дарение

§ страхование

§ приватизация, конфискация, национализация, ликвидация

§ составление брачного контракта

§ исчисление налога, пошлин, сборов

§ определение доли имущественных прав

§ хранение

§ разрешение имущественных споров

§ коммерческая концессия

§ передача прав собственности

Принципы оценки недвижимости - это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки относятся:

·         принцип добавочной продуктивности - принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктиность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

·         принцип вклада - принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

·         принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

·         принцип сбалансированности - принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

·         принцип экономического размера - принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

·         принцип экономического разделения - принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

§ принцип полезности

§ принцип замещения

§ принцип ожидания

Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

§ принцип вклада

§ принцип остаточной продуктивности земельного участка

§ принцип равновесия

§ принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

§ принцип спроса и предложения

§ принцип соответствия

§ принцип конкуренции

§ принцип изменения

§ принцип взаимозависимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

·     1 группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника,

·     2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

·     3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

·     4 принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

·     Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

·     Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

·     Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

·     Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

·     Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего Объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

1 Общие сведения о сибирском федеральном округе. Сибирский федеральный округ образован в мае 2000 г. В него 16 субъектов РФ

В том числе:

А) четыре республики (Алтай, Бурятия, Тува, Хакасия)

Б) два края (Алтайский, Красноярский)

В) шесть областей (Иркутская, Кемеровская, Новосибирская, Омская, Томская, Читинская)

Г) четыре автономных округа (Агинский Бурятский, Таймырский (Долганов - Ненецкий), Усть - Ордынский, Эвенкийский)

Административным центром округа является г. Новосибирск.

Сибирский федеральный округ - основной транспортный узел России.

. Социально-экономическое положение Новосибирской области. Новосибирская область относятся к Западно-Сибирскому экономическому району и Сибирскому федеральному округу. В состав области входят 30 районов, 14 городов, 19 поселков. Дата образования 28 сентября 1937 г. Административный центр - г. Новосибирск.

Площадь территории области составляет 178,2 тыс. кв². Население - 2692,3 тыс. человек. Городской населения 2021,6 тыс. человек (75%). Сельское населения - 670,7 тыс. человек (28%)

. Общая характеристика г. Новосибирска. Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице.