Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

 

Сдп= ЧОД/СК

Сдп= 443,8+0,94=472,136тр

 

. Расчет потенциального валового дохода.

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений на объект.

 

ПВДсклад=240+0,23*12=662,4

 

. Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

 

ДВД=ПВД-П1-П2, П1=0, П2=33,12, ДВД=662,4-0-33,12=629,28

 

. Расчет чистого потенциального дохода.

Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

 

ЧОД=ДВД-Р, Р=185,472

ЧОД=629,28-185,472=443,8

 

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равным 28 % от ПВД.

 

Таблица 7.5

Пример расчета чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб. /м2	230
2	Площадь оцениваемого объекта	М2	240
3	ПВД за год	тыс. руб.	662,4
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, недосбора арендной платы и смены арендаторов	тыс. руб.	33
5	ДВД за год	тыс. руб.	629,3
6	Расходы арендодателя	тыс. руб.	185,5
7	ЧОД	тыс. руб.	443,8

 

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОД i тыс. руб.	ЦПi тыс. руб.	СКi в долях
А1	332,03	3945	0,084
А2	272,96	3412	0,08
А3	392,48	3568	0,11
А4	272,79	3031	0,09
А5	312,60	3126	0,1
А6	315,40	3320	0,095
А7	359,98	4235	0,085
А8	424, 20	40	0,105
А9	360,43	40	0,1
Итоговая СК			0,94

 

Ск= (0,084+0,08+0,11+0,09+0,1+0,095+0,085+0,105+0,1) /9=0,94

Таким образом стоимость объекта недвижимости получена доходным методом 472,1 тр

Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

 

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применительность каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. При оценке недвижимости может быть сделан вывод: анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут неточными, поэтому вес вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и применяется равным 15%

 

Таблица 8.1

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент	сумма
Сравнительный Затратный Доходный	4103,7 3061,4 472,1	0,75 0,10 0,15	3077,8 306,1 70,8
Средневзвешенная рыночная стоимость	2545,7	1,00	3454,7

 

В соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:

в зависимости от местоположения и типа объекта, залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 - 70 % от их рыночной стоимости

размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.

Заключение

 

При выполнении курсовой работы я рассмотрела три метода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В результате согласования была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Объектам курсовой работы стал рынок коммерческой недвижимости, а именно офиса площадь 240м²

Целью работы стало определение стоимости в соответствии со стандартами используются следующие подходы: затратный, сравнительный, доходный при каждых из которых могут быть использованы различные методы расчетов

Отделив стоимость помещения тремя подходами я получила:

 

Сравнительный 4103,1 Затратный 3061,4 Доходный 472,1

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта составляет 3454,7 тр

Список использованной литературы

 

1. Автор: ред. Грязнова, А. Г.; Федотова, М.А. и др.

. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: "Финансы и статистика", 2003.

. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.

. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность": Учебное и практическое пособие. - М.: "Дело", 1998.

. Оценка недвижимости теория и практика: Щербакова Н А 2011 г