Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
Топ:
Устройство и оснащение процедурного кабинета: Решающая роль в обеспечении правильного лечения пациентов отводится процедурной медсестре...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Когда производится ограждение поезда, остановившегося на перегоне: Во всех случаях немедленно должно быть ограждено место препятствия для движения поездов на смежном пути двухпутного...
Интересное:
Лечение прогрессирующих форм рака: Одним из наиболее важных достижений экспериментальной химиотерапии опухолей, начатой в 60-х и реализованной в 70-х годах, является...
Средства для ингаляционного наркоза: Наркоз наступает в результате вдыхания (ингаляции) средств, которое осуществляют или с помощью маски...
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Дисциплины:
2020-04-01 | 99 |
5.00
из
|
Заказать работу |
В основе доходного метода лежит принцип ожидания, связывающий полезность объекта собственности со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. При реализации данного метода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: доход от эксплуатации объекта и доход от его продажи. Доходный метод основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.
В данном отчете используется метод прямой капитализации дохода, так как мы считаем, что при стабильной экономике (характерной для настоящего времени) объект приносит равномерные потоки доходов и имеет равномерные потоки расходов.
Процедура расчетов осуществлялась в следующей последовательности:
· определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода;
· определение возможных потерь от простоя (не загруженности) помещений и потерь от не до получения арендной платы для определения действительного валового дохода;
· определение всех операционных расходов, связанных с имущественным комплексом, и вычитание их из действительного валового дохода для получения чистого операционного дохода;
· расчет ставки капитализации и пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.
Доходный подход не применялся для здания коптильного цеха и административного этажа, т.к. объекты находятся в полуразрушенном состоянии и в текущем состоянии не могут приносить доход. При низком спросе на недвижимость аналогичного профиля в условиях неразвитого рынка, восстановление данных объектов с экономической точки зрения нецелесообразно, поэтому рыночную стоимость здания коптильного цеха и административного этажа определяет стоимость, полученная по затратному подходу.
Определение потенциального валового дохода
Все доходы, которые можно получить в результате сдачи в аренду оцениваемого объекта под торговые и складские площади, прогнозируются на основе наиболее вероятной арендной ставки за 1 кв. м. площади для каждого здания в зависимости от назначения и текущей потребности рынка в недвижимости данного профиля.
Полезная площадь, сдаваемая в аренду, определяется вычитанием из общей площади здания всех вспомогательных площадей, подсобных помещений, элеваторных узлов, т.е. все то, что не может быть сдано в аренду, и приносить прибыль.
Наиболее вероятная арендная ставка для складских площадей, предложение которых на рынке недвижимости превышает спрос, не превысит 15 руб. за 1 кв. м. в месяц.
Наиболее вероятная арендная ставка для торговых площадей определена в размере 40 руб. за 1 кв. м. в месяц.
Определение действительного валового дохода
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Загруженность площадей, в зависимости от назначения и потребности в площадях, принимается равной от 70% до 90%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Риск недополучения арендной платы оценивается, в зависимости от назначения и площади объектов, в размере 5%.
Операционные расходы
Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:
· постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта. Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, который рассчитывался исходя из балансовой стоимости объектов.
· переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы. В данном случае переменные расходы возлагаются на собственника объекта и включают в себя такие статьи, как коммунальные расходы (отопление, ВКХ, электроснабжение) и заработная плата обслуживающего персонала. Величина переменных расходов определялась на основании информации о средних годовых эксплуатационных затратах за 1 кв. м. площади аналогичных помещений. Для складских площадей данная величина составляет в среднем 80 руб. за 1 кв. м, для торговых площадей 150 руб. за 1 кв. м.
· расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости. Предполагается, что данные расходы возлагаются на арендатора объекта.
Расчеты по определению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов от эксплуатации объектов недвижимости приведены в Приложении №3, табл. №1.
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!