Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Содержание

1. Введение

2. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Оценка объекта затратным методом

4.1 Определение полной восстановительной стоимости объекта

4.2 Оценка накопленного износа объекта

4.3 Расчет стоимости объекта по затратному методу

5. Оценка объекта методом сравнения продаж

6. Оценка объекта методом капитализации доходов

6.1 Определение потенциального валового дохода

6.2 Определение действительного валового дохода

6.3 Операционные расходы

6.4 Определение ставки капитализации

7. Оценка стоимости недвижимости

7.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

7.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

7.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

8. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список использованной литературы

Введение

 

Оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных и, вместе с тем, одной из наиболее сложных задач на рынке интеллектуальных систем оценки и принятия решений. Сложность заключается, во-первых, в большом количестве факторов, влияющих на оценку. Во-вторых, сам характер факторов представляет существенную проблему - некоторые из них довольно сложно формализовать (например, "степень престижности района нахождения объекта", "внешний вид объекта", информацию об истории объекта оценки, анализ местоположения объекта и др.). В-третьих, рынок недвижимости достаточно динамичен, что подразумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течением времени. В-четвёртых, для формирования обучающих выборок и баз знаний приходится использовать опыт различных оценщиков, что может приводить к противоречивым решениям.

Актуальность данной системы обоснована тем, что в данное время недвижимость занимает одну из главных ниш в экономике. Ввиду этого удобство, быстрота и простота поиска с помощью компьютеризированной системы, поможет человеку объективно оценить стоимость той или иной недвижимости, без участия риелтора.

А так, как нейронные сети основаны на примитивной биологической модели нервных систем, и способны обучаться, то оценка недвижимости при помощи НС выглядит очень привлекательно.

Еще одним актуальным фактором является, независимость от риелтора. В данный момент недвижимость оценивается - человеком (риелтором). Риелтор не всегда может быть объективен в своей оценке, и разные объекты недвижимости с приблизительно одинаковыми показателями, может оценивать с разным результатом. Поэтому целесообразно использовать систему, которая может работать без вмешательства со стороны.

оценка стоимость недвижимость имущество

Понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т.е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны - физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценочной деятельности:

отдельные материальные объекты (вещи) 

совокупность вещей, составляющих имущество лица

вещные права

права требований

работы, услуги, информация.

Расчет стоимости объекта по затратному методу

 

Результаты расчетов по определению рыночной стоимости зданий по затратному подходу приведены в Приложении №2, табл. №2

Операционные расходы

 

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

· постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта. Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, который рассчитывался исходя из балансовой стоимости объектов.

· переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы. В данном случае переменные расходы возлагаются на собственника объекта и включают в себя такие статьи, как коммунальные расходы (отопление, ВКХ, электроснабжение) и заработная плата обслуживающего персонала. Величина переменных расходов определялась на основании информации о средних годовых эксплуатационных затратах за 1 кв. м. площади аналогичных помещений. Для складских площадей данная величина составляет в среднем 80 руб. за 1 кв. м, для торговых площадей 150 руб. за 1 кв. м.

· расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости. Предполагается, что данные расходы возлагаются на арендатора объекта.

Расчеты по определению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов от эксплуатации объектов недвижимости приведены в Приложении №3, табл. №1.

Заключение

 

При выполнении курсовой работы я рассмотрела три метода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В результате согласования была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Объектам курсовой работы стал рынок коммерческой недвижимости, а именно офиса площадь 240м²

Целью работы стало определение стоимости в соответствии со стандартами используются следующие подходы: затратный, сравнительный, доходный при каждых из которых могут быть использованы различные методы расчетов

Отделив стоимость помещения тремя подходами я получила:

 

Сравнительный 4103,1 Затратный 3061,4 Доходный 472,1

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта составляет 3454,7 тр

Список использованной литературы

 

1. Автор: ред. Грязнова, А. Г.; Федотова, М.А. и др.

. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: "Финансы и статистика", 2003.

. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.

. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность": Учебное и практическое пособие. - М.: "Дело", 1998.

. Оценка недвижимости теория и практика: Щербакова Н А 2011 г

Содержание

1. Введение

2. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Оценка объекта затратным методом

4.1 Определение полной восстановительной стоимости объекта

4.2 Оценка накопленного износа объекта

4.3 Расчет стоимости объекта по затратному методу

5. Оценка объекта методом сравнения продаж

6. Оценка объекта методом капитализации доходов

6.1 Определение потенциального валового дохода

6.2 Определение действительного валового дохода

6.3 Операционные расходы

6.4 Определение ставки капитализации

7. Оценка стоимости недвижимости

7.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

7.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

7.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

8. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список использованной литературы

Введение

 

Оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных и, вместе с тем, одной из наиболее сложных задач на рынке интеллектуальных систем оценки и принятия решений. Сложность заключается, во-первых, в большом количестве факторов, влияющих на оценку. Во-вторых, сам характер факторов представляет существенную проблему - некоторые из них довольно сложно формализовать (например, "степень престижности района нахождения объекта", "внешний вид объекта", информацию об истории объекта оценки, анализ местоположения объекта и др.). В-третьих, рынок недвижимости достаточно динамичен, что подразумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течением времени. В-четвёртых, для формирования обучающих выборок и баз знаний приходится использовать опыт различных оценщиков, что может приводить к противоречивым решениям.

Актуальность данной системы обоснована тем, что в данное время недвижимость занимает одну из главных ниш в экономике. Ввиду этого удобство, быстрота и простота поиска с помощью компьютеризированной системы, поможет человеку объективно оценить стоимость той или иной недвижимости, без участия риелтора.

А так, как нейронные сети основаны на примитивной биологической модели нервных систем, и способны обучаться, то оценка недвижимости при помощи НС выглядит очень привлекательно.

Еще одним актуальным фактором является, независимость от риелтора. В данный момент недвижимость оценивается - человеком (риелтором). Риелтор не всегда может быть объективен в своей оценке, и разные объекты недвижимости с приблизительно одинаковыми показателями, может оценивать с разным результатом. Поэтому целесообразно использовать систему, которая может работать без вмешательства со стороны.

оценка стоимость недвижимость имущество

Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

 

1. Объектами гражданских прав являются и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст.128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на их нематериальные блага.

Недви ́ жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки <http://ru.wikipedia.org/wiki/Земельный_участок>, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Недвижимость как объект оценки.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 1

 

Таблица 1 - Классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы склады; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома интернаты, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	- для ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и вязанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость.

Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.