Оценка с использованием сравнительного подхода

В соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Результаты оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты взяты в качестве аналогов. Данное изделие может быть признано аналогом для оцениваемого изделия, если оно, во-первых, имеет то же самое функциональное назначение, что и оцениваемое изделие, во-вторых, оба сравниваемых изделия по технико-эксплуатационным параметрам и характеристикам принадлежат к одному классификационному виду и, в-третьих, у сравниваемых изделий имеется сходство в принципе действия и конструкции.

Таким образом, при подборе аналога нужно соблюсти его полное функциональное и классификационное сходство и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

Функциональное сходство заключается в идентичности главной функции, выполняемой сравниваемыми объектами. Наличие дополнительных функциональных устройств учитывается при оценке внесения соответствую­щих поправок к цене аналога на величину стоимости этих устройств.

Классификационная однородность предполагает, что оцениваемый объект и аналог должны относиться к одному классу, подклассу или виду по соответствующему классификатору на объекты техники. При анализе параметрического сходства выявляются 2-3 функционально обусловленных параметра, которые должны совпадать или быть очень близкими по значению.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

− состав передаваемых прав;

− условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки;

− условия продажи (предложения);

− время продажи (предложения);

− физические характеристики объекта;

− экономические характеристики объекта;

− характер использования объекта.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую формулу:

Ср = Цi х Ki,

где

Цi – цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки цены (выраженная в виде коэффициента) продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Чтобы применить подход сопоставимых продаж, было проведено исследование рынка, на котором находится оцениваемый объект оценки, с тем, чтобы найти недавно осуществленные продажи или предложения на продажу похожих нежилых помещений. В целях проведения оценки сравнительным подходом, для прямого сравнения с оцениваемым объектом выбрано несколько предложений на продажу, поскольку данные об условиях уже осуществленных сделок с недвижимостью участниками сделок, как правило, не разглашаются.

Отрицательная Корректировка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемое имущество.

Положительная Корректировка (+) вносится, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому имуществу.