Использование общего имущества в многоквартирных домах                                   и раскрытие информации

В соответствии с пунктом 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах                           и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества                                         в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесены к исключительной компетенции общего собрания домовладельцев (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), равно как и принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решение принимается собственниками помещений на общем собрании                                 с соблюдением требований ст.ст. 45, 47 ЖК РФ квалифицированным большинством -                   не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений                 в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, если собственники приняли решение о передаче общего имущества в аренду, то они же своим решением вправе уполномочить управляющую организацию или иное лицо (например, председателя совета многоквартирного дома) заключить договор аренды от имени всех собственников.

Однако, собственники подобных решений не принимали, общего собрания
не проводили, никаких условий о наделении управляющей организации правом осуществлять действия, связанные со сдачей в аренду принадлежащих им на праве общей собственности нежилых помещений в договор управления, не включали
 (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества                       и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Предприятие, являясь управляющей организацией, не контролирует, как используются части фасадов, крыш многоквартирных домов, не ведет работу по инициации проведения общих собраний собственников общего имущества для заключения договоров аренды с последующим извлечением доходов для покрытия расходов по содержанию имущества по решению собственников.

Таким образом, Предприятие не исполняет свои обязательства по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов, нанося своими действиями (бездействием) ущерб собственникам помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении Предприятия, хотя, и обязана действовать в их интересах.

При этом, необходимо отметить, что Предприятию при проведении проверок неоднократно указывалось на данные нарушения, однако до настоящего времени меры по их устранению не предприняты.

В нарушении подпункта Е пункта 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт), Предприятие не включает в отчеты о выполнении договора управления многоквартирными домами, размещаемые, в том числе в сети «Интернет» информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, организацией нарушены подпункты А), И), К) пункта 3 Стандарта                 в части размещения в сети «Интернет» сведений о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведений о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг                       по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов                      и расходов), отчета об исполнении управляющей организацией договора управления, информации о случаях привлечения управляющей организации, должностного лица управляющей организации к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.