Анализ затрат при реализации девелоперского проекта

К затратной части девелоперского проекта относятся все затраты, которые девелопер несет на каждой стадии реализации проекта. Содер­жание каждой фазы проекта, виды работ и затрат, осуществляемых на ней, приведены в табл. 2. Ниже подробно рассмотрены основные осо­бенности и проблемы фаз проекта девелопмента.

Предынвестиционная фаза

Предынвестиционной фазе проекта уделяется значительное внима­ние, поскольку на этом этапе формируется концепция проекта, прово­дятся предварительные исследования, составляются обоснование инве­стиций и технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства. Ос­новным капиталовложением на данной стадии является приобретение земельного участка. Прочие затраты (которые могут составлять до 20% суммарных затрат на реализацию проекта) осуществляются на разработ­ку, подготовку, согласование и утверждение документации по проекту. Далее будет уделено внимание основным «затратным» документам дан­ной стадии девелоперского проекта.

Предынвестиционные исследования. По данным Всемирного банка и ЮНИДО, затраты на предынвестиционные исследования составляют (% от стоимости проекта):

• формирование инвестиционного замысла проекта (инвестиционные предложения, ходатайство о намерениях) — 0,2—1%;

Таблица 2

Содержание фаз жизненного цикла проекта

Предынвестиционная фаза		Инвестиционная (строительная) фаза			Эксплуатаци­онная фаза
Предынвестиционные исследования	Разработка проектно- сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству	Проведение торгов и заключение кон­трактов; организация закупок и поставок, подготовительные работы	Строительно-монтажные работы	Завершение строительной фазы проекта
1. Изучение прогнозов и направлений разви­тия страны (региона, города). 2. Формирование инвестиционного замысла. 3. Подготовка ходатайст­ва о намерениях. 4. Предварительное согласование инвестиционного замысла. 5. Составление и регистрация оферт. 6. Разработка обоснования инвестиций, оценка жизнеспособности проекта. 7. Экологическое обоснование. 8. Экспертиза. 9. Предварительное инвестиционное решение. 10. Разработка предварительного плана проекта	1. Разработка плана проектно-изыскательских работ. 2. Задание на разра­ботку и разработка ТЭО. 3. Согласование, экспертиза и утверждение ТЭО строительства. 4. Выдача задания на проектирование. 5. Разработка, согласование и утверждение рабочей документации. 6. Принятие оконча­тельного решения об инвестировании. 7. Покупка или отвод земли под строитель­ство. 8. Разрешение на строительство. 9. Задание на разра­ботку проекта произ­водства работ. 10. Разработка плана проекта.	1. Тендеры на проектно-изыскательские работы и заключение контрактов. 2. Тендеры на по­ставку оборудования и заключение      кон­трактов. 3. Тендеры на подрядные работы и заключение          кон­трактов. 4. Тендеры на ус­луги консультантов и заключение кон­трактов. 5. Разработка пла­нов (графиков) по­ставки ресурсов. 6. Подготовитель­ные работы к строительству	1. Разработка оперативного плана  строительства. 2. Разработка графиков рабо­ты машин. 3. Выполнение строительно- монтажных работ. 4. Мониторинг и контроль. 5. Корректи­ровка плана проекта и опе­ративного плана строительства (управление из­менениями). 6. Оплата вы­полненных ра­бот и поставок	1. Пуско-наладочные работы. 2. Сдача-приемка объ­екта. 3. Закрытие контракта. 4. Демобили­зация ресур­сов. 5. Анализ результатов	1. Эксплуата­ция. 2. Ремонт. 3. Развитие производства. 4. Закрытие проекта

 

• исследование инвестиционных возможностей (обоснование инве­стиций, краткое ТЭО) — 0,25—1,5%;

• технико-экономическое обоснование строительства — 1—3% (для небольших проектов) и 0,2—1% (для крупных проектов).

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают:

• инвестиционный климат Российской Федерации;

• отраслевые прогнозы;

• градостроительные прогнозы и программы;

• генеральную схему расселения, природопользования и территори­альной организации производительных сил регионов и Российской Фе­дерации в целом;

• схемы и проекты районной планировки и административно-терри­ториальных образований;

• генеральные планы городов, других поселений и их систем, а также промышленных, рекреационных и других функциональных зон;

• территориальные комплексные схемы охраны природы и природо­пользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального значения, включающие мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов;

• проекты детальной планировки общественных центров, жилых рай­онов, магистралей городов; проекты застройки кварталов и участков го­родов и других поселений;

• прогнозы деловой активности иностранных и отечественных ком­паний в регионе;

• документы государственного регулирования инвестиционной дея­тельности в регионе реализации проекта.

Важной частью предынвестиционных исследований является прове­дение маркетингового исследования рынка реализации проекта. Резуль­таты маркетингового исследования способны не только пролить свет на целесообразность идеи проекта, но и наметить пути его развития в отно­шении потребителей продукции проекта, поставщиков сырья, потенци­альных и реальных конкурентов.

После предварительного согласования ходатайства о намерениях за­казчик (инвестор) принимает решение о разработке обоснования инве­стиций. Документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, до­статочном для принятия заказчиком решения о целесообразности даль­нейшего инвестирования и разработке проектной документации, полу­чения от соответствующего органа исполнительной власти предваритель­ного согласования места размещения объекта. Материалы обоснований направляются на заключение в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка. Утвержденные обоснования могут быть использованы заказчиком для проведения даль­нейших исследований, опросов общественного мнения, переговоров с органами исполнительной власти о предоставлении субсидий, налого­вых и иных льгот, а также переговоров с потенциальными инвесторами (кредиторами).

С учетом вышеизложенного и указанных документов разрабатывает­ся предварительный план проекта, который включает:

• план проектно-изыскательских работ;

• предварительный план реализации проекта в целом, который по­зволяет оценить сроки выполнения и структуру проекта, а также состав необходимых исполнителей; предварительный план финансирования проекта;

• предварительную смету проекта.

В итоге данного этапа формируется задание на разработку технико-эко­номического обоснования строительства, которое является основным про­ектным документом на строительство объекта. В ТЭО обосновывается ме­сто строительства, даются предложения по технологии производства, сведе­ния о наличии строительной базы, предварительные расчеты стоимости строительства с выделением строительно-монтажных работ и стоимости оборудования, предложения по очередности и срокам строительства.

В результате проведения всех исследований возникает необходимость разработки итогового документа — бизнес-плана.

С целью правового обеспечения инвестиционно-строительной дея­тельности заказчиком проекта должна подготавливаться исходно-разре­шительная документация (ИРД), состав которой определяется катего­рией сложности объекта, стадийностью и основными видами необходи­мой и разрабатываемой для реализации проекта документации.

Для технически и экологически сложных объектов и при особых при­родных условиях строительства по решению заказчика (инвестора) или заключению государственной экспертизы одновременно с разработкой рабочей документации и осуществлением строительства могут выпол­няться дополнительные детальные проработки проектных решений по отдельным объектам, разделам и вопросам.

Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного при­менения, а также других технически несложных объектов на основе обо­снований инвестиций в строительство может разрабатываться рабочий проект.

Проектная документация составляется при наличии решения о пред­варительном согласовании места размещения объекта на основе утверж­денных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование. Проектная до­кументация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными органами госу­дарственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, дополнительному согласо­ванию не подлежит за исключением случаев, особо оговоренных в законодательстве Российской Федерации. Проектная документация разраба­тывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги (тендеры).

Рабочая документация для строительства предприятий, зданий и со­оружений разрабатывается в соответствии с государственными стандар­тами системы проектной документации для строительства (СПДС) и уточ­няется заказчиком и проектировщиком в договоре на проектирование.

Заключительный этап согласования и утверждения разрешительной документации на предынвестиционной стадии — проведение государ­ственной экспертизы градостроительной и проектно-сметной докумен­тации на строительство объектов, которая является наиболее действен­ным средством контроля за техническим и экономическим уровнем тех­нико-экономического обоснования и проектно-сметной документации. Этот этап позволяет также своевременно определить качество ТЭО с учетом соответствия архитектурно-планировочных и градостроительных решений современным требованиям обеспечения охраны окружающей среды, внедрения малоотходных и безотходных технологий в промыш­ленности, рационального использования материальных, топливно-энер­гетических, трудовых и других ресурсов.

В соответствии с постановлением Госстроя России стоимость госу­дарственной экспертизы проекта оплачивает инвестор (заказчик).

Таким образом, затраты на исследования, разработку технико-эконо­мического обоснования, разрешительной и проектной документации, а также на согласование могут составлять до 20% суммарных затрат на реализацию девелоперского проекта. Длительность предынвестиционной фазы жестко не регламентирована и составляет в среднем 6 мес.