Прогноз тенденций развития рынка

Поскольку между моментом принятия решения о начале реализации проекта (датой анализа) и моментом окончания существует значитель­ный временной лаг, при оценке девелоперского проекта встает проблема прогнозирования рынка и экстраполяции результатов, полученных при оценке на текущую дату и на момент окончания проекта.

Прогнозирование развития рынка недвижимости в силу разнообра­зия факторов, влияющих на этот рынок, должно осуществляться как ком­плексная процедура по следующим основным направлениям.

1. Прогноз спроса, предложения и ставок аренды. Прогноз всех фак­торов, влияющих на баланс спроса и предложения на рынке недвижимо­сти, является основой для девелопмента. От соотношения этих факторов часто зависят инвестиционные решения по развитию проектов. При про­гнозе спроса и предложения, а также арендных ставок должны учиты­ваться многие данные, в том числе официальная статистическая инфор­мация, макроэкономические показатели, сведения об активности круп­нейших игроков рынка, информация о планируемых в долгосрочной перспективе проектах.

2. Прогноз конкурентного окружения. Прогнозирование внешней кон­курентной среды является важным звеном при определении конкурент­ных преимуществ девелоперского проекта при его реализации для при­нятия оптимального маркетингового решения. Данная информация по­зволяет спрогнозировать положение на рынке ключевых конкурентов, тактику и стратегию их деятельности, занимаемую ими долю рынка, а также положение ключевых поставщиков, партнеров и потенциальных клиентов. Прогноз конкурентного окружения позволяет определить силь­ные и слабые стороны конкурентов и разработать план для уверенного позиционирования проекта на данном конкурентном рынке.

3. Прогноз потребительских предпочтений. Данный прогноз является неотъемлемой частью прогнозирования развития рынка недвижимости, поскольку потребители — это лица, на удовлетворение интересов кото­рых направлен девелопмент.

На современном этапе под методом прогнозирования понимают спо­соб исследования объекта, направленный на разработку прогноза. Все методы в основном подразделяются на две группы: субъективные (т.е. с привлечением экспертов) и объективные (основанные на математиче­ской формализации прогнозируемых процессов). К последней группе можно отнести методы сглаживания, скользящих средних, корреляци­онно-регрессионного анализа, авторегрессии, нейронных сетей и др.

В качестве отдельного направления можно выделить прогноз рынка на основе цикличности. Учет цикличности рынка при анализе девело­перского проекта очень важен, поскольку способность и возможность девелопера синхронизировать свою деятельность с фазами цикла рынка недвижимости являются одним из путей достижения успеха в реализа­ции девелоперского проекта и максимизации дохода. Цикличность в раз­витии рынков недвижимости обусловлена временными сдвигами между колебаниями спроса и предложения помещений. Каждая фаза цикла ха­рактеризуется изменениями в доле свободных площадей, новом строи­тельстве и ставках арендной платы. Положение, занимаемое объектом недвижимости в рыночном цикле в тот или иной момент, определяется типом недвижимости и местоположением объекта. Этот вид анализа по­могает выбрать оптимальный момент, когда условия рынка наиболее благоприятны для осуществления нового проекта девелопмента.

Если девелопер начнет выполнение проекта в начале той части цикла, когда уровень заполняемости превышает средние значения, то конкуренция для него будет менее острой. Выполнение мероприятий, необходимых для запуска проекта (поиск подходящего участка, разра­ботка проекта и получение заключения о соответствии объекта назна­чению территории и прочей исходно-разрешительной документации), требует много времени, а это означает, что девелоперы должны заме­чать новые рыночные возможности раньше других — зачастую даже раньше, чем данный объект финансирования станет популярным сре­ди заимодателей.

На ранней стадии цикла развития недвижимости земля стоит дешев­ле, условия менее жесткие, а маркетинговые риски и риски, связанные с подтверждением прав собственности, ниже. На более поздних стадиях землевладельцы перекладывают на девелопера больше риска. Девелоперам приходится брать землю с более высокими маркетинговыми риска­ми и рисками, связанными с подтверждением прав собственности. На заключение сделки отводится меньше времени, а ознакомительный пе­риод сокращается, или же девелопер вообще не имеет возможности про­вести комплексный анализ до того момента, как в договор о покупке будут включены такие условия, невыполнение которых приведет к пре­кращению его действия в будущем.

Прежде чем начать реализацию проекта девелопмента, важно опре­делить фазу экономического цикла, в которой находится конкретный город или регион, где планируется осуществление проекта. Общие эко­номические показатели (уровень безработицы и количество банкротств) характеризуют общее состояние экономики. Местные условия гораздо важнее, чем экономическая конъюнктура страны, хотя она определяет колебания процентных ставок и доступность кредита. Если местный рынок начинает приближаться к вершине экономического цикла и замедляется рост ставок арендной платы, то предложение новых помещений растет быстрее, чем их продажа. Рынок проходит через пик, когда предложение новых помещений превышает продажи, в результате чего начинает расти доля свободных площадей.

Помимо прогноза рынка на основе цикличности выделяют и другие методы, самым простым из которых является так называемая наивная экстраполяция. Существуют три основные модификации этого метода. При этом осуществляется прогноз уровня арендных ставок и стоимости 1 м2 объекта.

Сущность первой модификации наивной экстраполяции сводится к тому, что прогнозное значение приравнивается к последнему значению прогнозируемой величины.

Вторая модификация этого метода заключается в прибавлении к по­следнему значению последнего абсолютного прироста или среднего аб­солютного прироста. Абсолютный прирост равен разности между двумя соседними значениями ряда, а средний абсолютный прирост — среднему арифметическому значению этого показателя за весь период наблю­дения.

Третий вариант наивного метода прогнозирования отличается от вто­рого тем, что последнее значение ставок (аренды или продажи) умножается на темп роста, т.е. отношение двух соседних значений, или средний темп роста.

Необходимо отметить, что методы наивной экстраполяции позволя­ют получить приемлемые результаты на рядах с небольшим временным промежутком между соседними значениями (например, на ежемесячных данных). На ежегодных ставках аренды наивный метод дает большой разброс, и различные его варианты представляют прямо противополож­ные результаты. Кроме того, описанный метод может принести пользу при горизонте прогнозирования в один-два периода и при остром дефи­ците ретроспективных данных о прогнозируемом показателе.

К числу элементарных методов прогнозирования также относится сглаживание с помощью средних арифметических и скользящих сред­них. Как и описанная выше наивная экстраполяция, эти методы дают наилучшие результаты при составлении прогноза на краткосрочный пе­риод. При сглаживании, основанном на применении простого среднего, прогнозные ежегодные ставки аренды определяют как среднее арифме­тическое значение за весь период наблюдений.