Законодательная разрешенность.

Проверка законодательной разрешенности каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут запретить конкретные виды потенциального использования.

Финансовая целесообразность.

Вариант считается приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Т.о., все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Идентификация видов использования выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная эффективность.

Максимальная эффективность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Т.о., реализация данного критерия предполагает из всех юридических разрешенных и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Для анализа наиболее эффективного использования объекта использован метод прямой капитализации. Рыночная стоимость определяется по формуле

V = NOI / Ro                                                    (1)

где NOI – годовой чистый операционный доход;

Ro – коэффициент капитализации (условно).

V=8 853/0,135=65 578 долларов США.

Расчет приведен в таблице 3

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости

п/п	Наименование	Объект оценки
1	Вид использования	Магазин «Продукты»
2	Величина арендной ставки за 1 кв.м., доллар США без учета НДС	4,0
3	Площадь, кв.м.	196,2
4	Потенциальный годовой операционный доход, доллар США	9 418
5	Доля операционных расходов и потерь арендной платы	0,06
6	Операционные расходы, доллар США	565
7	Годовой чистый операционный доход, доллар США	8 853
8	Коэффициент капитализации(условно)	0,135
9	Рыночная стоимость, доллар США	65 578

 6.7 Выбор метода оценки.

Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценкиопределялась при помощи доходного метода оценки. 

Расчет стоимости объекта оценки доходным методом производился с применением метода капитализации по норме отдачи.

 6.8 Расчет стоимости доходным методом

В основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод. Инвестор, приобретая недвижимость, приносящую доход, получает право на прибыль от эксплуатации данного объекта, а также на средства, которые будут выручены в результате продажи объектов недвижимости по окончании инвестиционного проекта. Таким образом, доходный метод основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразованием их в стоимость объекта оценки.

Стоимость приносящей доходы недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые объекты, как ожидается, будут приносить в будущем. При определении итоговой стоимости в доходном методе рассчитываются доходы и затраты.

Доход(ы) – это денежные поступления, ценности, выраженные в денежной форме и полученные в результате какой-либо деятельности, или увеличение экономических выгод в результате увеличения активов или уменьшения обязательств, ведущее к увеличению собственного капитала организации, не связанному с вкладами собственника имущества (учредителей, участников) организации. В качестве доходов могут выступать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход.

§ потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способны приносить объекты недвижимости.

§ действительный или эффективный валовой доход – потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы.

§ чистый операционный доход – действительный валовый доход минус операционные расходы.

Затраты (расходы, издержки) – денежное выражение величины ресурсов, требуемое на создание или производство объекта оценки, продукции, оказание услуг, выполнение работ и их реализацию или приобретение.

· операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.) для обеспечения нормального функционирования объекта оценки.

· постоянные операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), не зависящие от интенсивности использования объекта оценки.

· переменные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), связанные с интенсивностью использования объекта оценки.

· расходы на замещение: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), предусматривающие периодическую замену быстроизнашивающихся элементов или частей объекта оценки.

Для расчета прогнозируемого потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости формируется реконструированный отчет о доходах.

Реконструированный отчет о доходах: Сводный расчет доходов и расходов от использования объекта оценки в базовом году или любом другом году срока прогноза:

·  рыночная арендная плата: Арендная плата, за которую наиболее вероятно объекты недвижимости могут быть сданы в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, в котором каждая сторона имела бы достаточно времени для выбора варианта совершения сделки и действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

·  потери арендной платы: Потери арендной платы за счет несвоевременной уплаты арендатором арендной платы, за счет поиска новых арендаторов при расторжении договоров аренды по окончанию срока аренды.

Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет мультипликатора (коэффициента) операционных расходов и мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода.

Мультипликатор (коэффициент) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе (EGI) и рассчитывается по формуле 2:

	,		(2)
где:		MOE – мультипликатор (коэффициент) операционных расходов; OE − годовые операционные расходы, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

 

Мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле 3:

	,		(3)
где:		MNOI – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода; NOI − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе расходов. Для оцениваемого объекта имеют место следующие позиции:

- расходы на управление – затраты на управление сдаваемым в аренду имуществом. Сюда обычно входит часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда, а также связанные с процессом управления расходы на канцелярские принадлежности, услуги связи и т.п.;

- расходы на рекламу – затраты на размещение информации об объектах недвижимости в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов и покупателей.

В настоящем отчете для приведения будущих доходов к настоящей стоимости объекта оценки использован метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоковпроизводится по формуле 4:

                                                                        (4)

где: V – стоимость объекта недвижимости;

NOI_i − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости;

r − норма дисконтирования;

REV_n – реверсия;

– множитель накопления по годам расчетного периода;

t − расчетный период от 1 до n;

n − срок прогноза.