Управление Объектом недвижимости

Общая часть

Раздел разработан в соответствии с требованиями СТБ 2468-2016 (ISO 15686-8:2008) «Здания и недвижимое имущество. Планирование срока службы. Эталонный срок службы и оценка планируемого срока службы» и на основании СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценки их пригодности к эксплуатации».

    Техническая эксплуатация зданий и сооружений — это использование их по назначению с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, обслуживанию, ремонту зданий и их элементов в целях обеспечения эксплуатационной надежности в течении всего периода использования по назначению.

    Здание магазина «Продукты» в г. Любань должно эксплуатироваться в строгом соответствии с требованиями СНБ 1.04.01-04, положениями других нормативных и отраслевых документов, утвержденных в установленном порядке, не противоречащих СНБ 1.04.01-04. На предприятии следует назначить ответственного для обеспечения надлежащего технического состояния, сохранности и постоянной эксплуатационной надежности здания, строительных конструкций, инженерного оборудования, территории предприятия, подъездных автомобильных дорог, водопровода и канализации.

    Общее руководство по эксплуатации осуществляет председатель Любанского РАЙПО, который устанавливает обязанности, права и ответственность руководителей служб.

Непосредственное руководство работой по эксплуатации возлагается на главного инженера Любанского РАЙПО. Ответственность за безопасное содержание территории, благоустройство, ремонт дорог, проездов, проходов к рабочим местам возлагается на руководителей хозяйственных служб.

    На предприятии для осуществления надзора за эксплуатацией и состоянием оборудования, организацией организацией контроля и проведением ремонта создаётся служба технического надзора, которая подчиняется главному инженеру.

    Обязанности по техническому надзору за эксплуатацией, содержанием и ремонтом оборудования, электрических сетей, трубопроводов возлагаются приказом председателя Любанского РАЙПО на службы главного механика и главного энергетика РАЙПО.

    Контроль за техническим состоянием здания должен осуществляться главным инженером Любанского РАЙПО путем проведения плановых и неплановых технических осмотров, по результатам которых оформляются акты с оценкой технического состояния здания, указанием наличия дефектов и сроков их устранения.

Основные положения

Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться согласно Закону Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в соответствии с требованиями настоящих строительных норм, а также ведомственными инструкциями по технической эксплуатации зданий (далее – ведомственные инструкции), отражающими их специфику и режим эксплуатации, дополняющими требования настоящих строительных норм и утвержденными соответствующими органами государственного управления и организациями, а также объектными инструкциями, учитывающими специфику конкретного объекта.

Техническое обслуживание и содержание территорий жилых зданий осуществляют в порядке, установленном законодательными и иными нормативными правовыми актами. Техническая эксплуатация здания должна соответствовать требованиям, обеспечивающим безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества граждан и собственника здания, экологическую безопасность в течение всего периода использования объекта строительства по назначению.

Техническая эксплуатация зданий должна обеспечивать:

– использование здания в соответствии с его функциональным назначением;

– техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;

– содержание зданий;

– ремонт зданий, помещений, строительных конструкций и инженерных систем зданий в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;

– контроль технического состояния зданий путем проведения технических осмотров;

– проведение необходимых работ по устранению аварий;

– функционирование зданий в течение всего периода их эксплуатации в соответствии с требованиями ТНПА и проектной документацией.

Основными задачами при технической эксплуатации зданий являются:

– обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;

– обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, динамических, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения, звукоизоляции).

Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией. Эксплуатационную и исполнительную документацию необходимо корректировать по мере изменения технического состояния зданий и проведения работ по ремонту, модернизации, реконструкции. Проектная, исполнительная и эксплуатационная документация должна храниться у собственника здания или уполномоченного им органа.

Ответственный эксплуатант (собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации) обязан обеспечивать ПЭК элементов здания, а также инструктаж эксплуатантов (потребителей, арендаторов и т. д.) о правилах безопасной эксплуатации здания, установленные в проектной документации и ТНПА.

Контроль соответствия технической эксплуатации зданий установленным требованиям осуществляют в форме:

– эксплуатационного контроля – собственными силами владельца, собственника или с привлечением сторонних организаций;

– государственного строительного надзора – уполномоченными органами власти.

Ведомственные инструкции, учитывающие специфические условия производственных процессов, содержания и ремонта зданий, необходимо разрабатывать в соответствии с приложением Б. В ведомственных инструкциях должны быть приведены указания о порядке технического обслуживания и содержания зданий, установлены права и обязанности инженерно-технического персонала, ответственного за эксплуатацию зданий, должна регламентироваться система технического осмотра зданий, а также должны быть установлены особенности содержания конструкций и инженерных систем.

Для осуществления эксплуатационного контроля технического состояния и эксплуатации зданий в организациях должны быть созданы службы технической эксплуатации, выполняющие функции ответственного эксплуатанта. В ведомственной инструкции должны быть установлены обязанности службы технической эксплуатации с учетом специфики и подчиненности объекта или группы объектов, минимальный численный состав работников службы технической эксплуатации, а также должен быть составлен годовой план-график конкретных мероприятий по обеспечению эксплуатационной надежности каждого объекта с указанием их сроков и ответственных лиц.