Контроль технического состояния зданий

Контроль технического состояния здания должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации (ответственным эксплуатантом) путем проведения плановых и внеплановых (внеочередных) технических осмотров силами организации владельца или, при необходимости, путем проведения обследования специализированной организацией.

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих технических осмотрах контролируют техническое состояние здания, его инженерных систем и благоустройство в целом, при частичных технических осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства.

Общие технические осмотры следует производить 2 раза в год – весной и осенью.

Общий технический осмотр зданий производится комиссией в следующем составе:

– председатель комиссии – заместитель руководителя, технический руководитель (главный инженер) организации (должностное лицо ответственного эксплуатанта);

– члены комиссии (не менее трех) – лица, ответственные за эксплуатацию здания (ответственный эксплуатант); представители служб, осуществляющих эксплуатацию инженерного и технологического оборудования (эксплуатант); представитель местного общественного формирования (или профсоюза).

В состав комиссии по проведению технического осмотра необходимо включать:

– для многоквартирных жилых зданий, в том числе зданий организаций застройщиков (жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников и коллективов индивидуальных застройщиков), – представителей жильцов и данных организаций;

– для общественных зданий – представителей органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов;

– для производственных зданий – главных специалистов предприятия (механика, энергетика, технолога) и инженера по охране труда;

– для объектов историко-культурного наследия – представителей местных исполнительных и распорядительных органов, ответственных за охрану историко-культурного наследия.

К работе данной комиссии могут быть привлечены специалисты по обследованию зданий и представители ремонтно-строительных организаций.

По итогам осеннего технического осмотра необходимо:

– составить планы текущего ремонта на следующий год;

– определить объекты, а также элементы здания, требующие капитального ремонта;

– проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

По итогам весеннего технического осмотра эксплуатирующая организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.

Внеплановые технические осмотры следует производить после стихийных бедствий, аварий, пожаров и при выявлении недопустимых деформаций оснований.

Частичные плановые технические осмотры отдельных строительных конструкций и внутренних инженерных систем, в том числе эксплуатирующихся в особых условиях, должны производиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

В процессе технических осмотров особое внимание следует уделить зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих СФИ 60 % и более (IV категория технического состояния).

Периодичность частичных плановых технических осмотров производственных зданий, их отдельных зон и видов конструкций следует назначать в объектной инструкции по технической эксплуатации здания с учетом конкретных условий эксплуатации здания, его класса сложности и т. д. Периодичность частичных плановых технических осмотров общественных и административных зданий – в соответствии с таблицей В.1, производственных зданий – таблицей В.2 (приложение В). Указанную периодичность частичных плановых технических осмотров следует соблюдать, если в проектной документации не установлены иные требования.

Перечень работ по техническому обслуживанию общественных и административных зданий и сроки их выполнения должны быть установлены в ведомственных или объектных инструкциях, жилых зданий – в нормативных правовых актах.

Результаты всех технических осмотров оформляют актами, подробные данные заносят в ЖТЭ, в котором следует указывать: ориентировочную оценку технического состояния здания и его отдельных элементов; места расположения и параметры обнаруженных дефектов, предполагаемые причины их возникновения и сроки устранения; данные о выполнении предписаний.

При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов следует организовать постоянное наблюдение за их развитием, выяснить причины их возникновения, определить их степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и сроки их устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов обследование элементов здания должны производить аттестованные специалисты.

Периодическое обследование зданий, их отдельных зон и видов конструкций с оценкой их технического состояния и уточнением режима дальнейшей эксплуатации необходимо производить с привлечением специализированных организаций. Первое детальное обследование после ввода здания в эксплуатацию производят через 5 лет, с внесением всех необходимых сведений в ЭТП. На последующих этапах периодичность обследования должна быть равна половине указанной в таблицах, но не реже чем 1 раз в 5 лет. При этом вид повторного обследования (общее, детальное) определяют с учетом требований настоящих строительных норм.

В случае обнаружения предаварийного состояния строительных конструкций при техническом осмотре или обследовании служба технической эксплуатации обязана:

– немедленно проинформировать руководство организации;

– немедленно ограничить или прекратить эксплуатацию опасных зон и принять меры по предупреждению несчастных случаев;

– принять меры по организации квалифицированного обследования предаварийных конструкций с привлечением специализированных организаций по обследованию зданий;

– принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния, разгрузке и временному усилению поврежденных конструкций;

– обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т. п.);

– обеспечить срочное восстановление аварийно-опасного участка объекта по результатам его обследования с разработкой, при необходимости, технических решений по усилению конструкций, проектной документации.

Сроки проведения капитального ремонта здания определяет ответственный эксплуатант по результатам технических осмотров и обследований здания, его отдельных конструктивных элементов, с учетом технического состояния. Периодичность капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем производственных зданий и сооружений в зависимости от условий эксплуатации. Данные требования могут быть использованы для планирования эксплуатационных затрат за полный срок службы здания.

Периодичность и содержание технических осмотров, обследований и ремонтов, установленные в приложении В, относятся к зданиям класса сложности К-2 и ниже. Для зданий класса сложности К-1, возведенных с применением уникальных технических решений, большепролетных конструкций и т. п., в объектных инструкциях по технической эксплуатации устанавливают более жесткие требования, которые должны обеспечивать постоянное поддержание конструкций в хорошем (исправном) состоянии путем выполнения планово-предупредительных мероприятий расширенной номенклатуры.

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

6.1. Краткое содержание основных фактов и выводов

В рамках данного    проекта производилась независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Минская обл., г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Краткое содержание основных фактов по объекту оценки представлено в таблице 1:

Таблица 1 – Краткое описание основных фактов

Адрес объекта оценки:	Минская обл., г. Любань, пер. Купаловский, 2А
Тип объекта оценки:	объект оценки представляет собой капитальное строение с инвентарным номером 643/С-11167. Площадь – 196,2 м.кв.* Наименование – магазин «Продукты», назначение – здание специализированное розничной торговли.
Цель оценки:	определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки для целей продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства).
Описание местоположения объекта недвижимости:	объект оценки расположен вблизи центральной части г. Любань
Удобство подъездных путей:	удобные
Транспортная доступность:	хорошая на общественном и на личном транспорте
Методы оценки:	рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки определялась при помощи доходного и сравнительного методов оценки
Методы расчета стоимости:	расчет рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки доходным методом оценки производился с применением метода капитализации по норме отдачи. Расчет рыночной стоимости сравнительным методом производился с помощью комбинации метода компенсационных корректировок и метода относительного сравнительного анализа.
Валюта оценки:	белорусские рубли, доллары США, евро без НДС
Валюта расчета:	доллары США, евро, белорусские рубли
Дата осмотра:	30 мая 2022 года
Дата оценки:	30 мая 2022 года
Цены оценки: Курс доллара США	30 мая 2022 года 1 USD – 2,6009 белорусского рубля

 

Результат независимой оценки рыночной стоимости объекта оценки без НДС представлен в таблице 2:

Таблица 2 – Рыночная стоимость бъекта

оценки без НДС

Наименование

Рыночная стоимость, без НДС

USD BYN Магазин «Продукты» 43507 113118,2